[내 뜻대로] #108 칼럼 필사 [자유를 향하여] '지방 아파트' 이렇게 '매도'하세요!!

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미리 알고 준비하자.

지방 아파트 투자 무탈하게 잘 진행되고 있으신가요?

많은 분들이 지방 아파트를 매수하고, 전세를 맞추고, 그리고 매도하기까지 많이들 어려워하시는 거 같습니다. 수요가 풍부한 수도권에 비해서 수요가 한정적인 지방 아파트를 투자할 때 보다 면밀하게 접근해야 함은 사실입니다. 어느 지역을, 어느 단지를 더 선호하는지에 대한 수요 파악이 투자의 시작과 끝이 아닐까 싶은데요. 최근 매도한 제 물건 사례를 중심으로 지방 아파트를 언제, 어떻게 매도하면 좋을지 말씀드리도록 하겠습니다.

여러분, 여러 개의 투자 물건 중 어렵게 비교를 하면서 매수한 물건을 왜 매도하려고 하시나요?

매도하려는 이유를 먼저 생각하세요

첫번째, 자산을 매도하기 전에는 반드시 매도하려는 이유를 생각하셔야 합니다.

차익 실현 후 다른 물건으로 갈아타기 위해서, 저평가라고 판단해서 매수했는데 시세 변화가 없는 저가치 물건을 산 거 같아서, 투자 지역의 입주 물량이 많아서 역전세가 날 거 같아서, 차익 실현 후 현금 보유 또는 필요한 곳에 사용하기 위해서 등 매도하려는 이유는 다양할 거 같습니다.

왠만큼 투자 경험이 많지 않다면, 대부분 보유 자산을 매도해도 되는지에 대해 판단이 쉽지는 않을 겁니다.

이럴 때는 자산을 매도하기 전에 반드시 전문가의 의견을 먼저 구해서 나의 생각과 전문가의 생각이 일치하는지, 또는 더 나은 방향이 있는지 조언을 듣고 좀 더 합리적인 선택을 하셔야 합니다.

저는, 단지의 가치 대비 충분한 차익(무한대 수익)이 실현되었다는 점, 올해 전세 만기되는 시점에 그 지역 입주 물량이 대략 3,000 세대가 몰려 있어 전세 상승분을 기대하기 어려운 점, 그리고 2년 더 보유하기에는 연식면에서 아쉬운 점, 등을 고려해서 매도를 결정했습니다.

원하는 매도 금액과 매도 시기를 단계적으로 정하세요

매도를 결심하게 되면, 내가 원하는 매도 금액과 매도 시기를 대략 1, 2차로 정해서 부동산 사무소에 내놓습니다.

세입자가 껴있는 상태로 대략 1년 갓 넘긴 시점에 내가 원하는 매도 금액으로 1차적으로 시도를 해봅니다. 사실, 계약갱신청구권이 남아 있는 세입자가 거주하고 있는 기간에는 매도가 쉽지는 않습니다. 이 때에는 아직 전세 만기가 1년 정도 남아 있기 때문에 세입자에게는 굳이 이야기 하지 않고, 한 군데의 부동산 중개사님과 컨택을 하며 꼭 매수할 사람이 있으면 연락달라고 합니다.

1차적으로 매도를 시도하는 시기는 시장 상황을 직접적으로 느끼면서 시장 가격과 시기를 보다 면밀하게 조정하는 동시에 부동산 중개사님에게 매도할 의사가 있음을 알리는 단계라고 보시면 됩니다.

1차 매도를 시도했을 때에는 매도 금액과 시기가 시장에서 받아주기에는 다소 이른 시기였는데, 이 때 중요한 것은 1차 매도 시장에서 받아줄 수 있는 매도 가격으로 내리지는 않고 부동산 중개사님에게 원하는 금액에 매수자가 있으면 매도할 의향이 있음을 고수하시면 됩니다.

시장에서 받아줄 수 있는 가격으로 내놓다가 매수가 붙으면 매도 가격을 올리기 보다는 원하는 매도 금액이 어느 가격대인지 사장님에게 정확하게 알리는 것이 중요합니다.

1차 단계에서 성사기 되지 않으면 세입자 만기되는 시점을 2차 매도 시기로 정해서 다시 시도하시면 됩니다. 일단 매도하려고 결정을 했으면, 매도 금액은 시장 상황에 따라 조금 유연하게 대처하시면 좋을 거 같습니다. 저 같은 경우는 2차로 매도를 시도하려는 시기에 다행히 1차 시기에 비해서 조금은 매매가가 상승한 상태여서 원하는 매도 금액을 고수하려고 했었습니다.

이 때에도 매매가가 조금 상승했다고 해서 원하는 매도 금액에서 더 올리지는 않았습니다. 입주 물량이 몰려있는 시기 전에 매도하는 것이 중요하다고 판단했기 때문에 너무 욕심내지 않으려고 했습니다.

만기 7~8개월 전에 세입자에게 연락하세요

이렇게 매도 금액과 시기를 2차적으로 정했으면, 세입자에게 대략 만기 7~8개월 전에 미리 연락하시기 바랍니다.

만기가 많이 남아 있어서 조심스러울 수 있는데요, 그래도 용기내어 해보시기 바랍니다. 만약 세입자가 매수한다면 더 없이 좋은 상황이고, 계약갱신을 한다면 이사비를 드리는 조건으로 퇴거를 부탁하시면 됩니다.

저는 세입자에게 이야기 했습니다. 사정이 생겨서 매도를 해야하는데 혹시 매수 의사가 없는지 정중하게 여쭤봤는데요 (그 전에 세입자와의 관계를 좋게 유지하는 것이 너무 중요합니다). 너무도 운이 좋게도 전세 만기 전에 이사해야했었다면서 서로 좋은 상황이 되었었습니다.

생각보다 이런 경우도 있으니 너무 망설이지 마시고 먼저 연락해보시기 바랍니다.

공실 상태로 매도하세요

가용할 수 있는 자금으로 세입자에게 보증금을 드리고 공실 상태로 만듭니다. 그 후, 이번에 여러 부동산에 내놓아 좀 더 적극적으로 매도를 시도하세요.

부동산 중개사와 지속적으로 연락하면서 매수 상황을 체크하는 것, 그리고 직접 대면하는 것도 중요합니다. 제 물건을 매도하려는 시기가 대통령 선거 시기와 맞물리면서 시장 전체적으로 매수 관망인 시기였는데요, 이런 경우, 전화로만 내 물건을 브리핑하지 않고 직접 찾아가서 부탁하세요!

부동산 중개사의 역할이 제일 중요함을 명심하시고, 내 물건을 적극적으로 브리핑하시기를 바랍니다.

저는 위의 과정으로 원하는 매도 가격에서 500만원 정도 조정해주고, 입주 시기를 피해서 지방 아파트를 무사히 매도했는데요.

어때요 지방 아파트 매도하기 참 쉽죠. 매도는 예술이라고들 합니다. 매도하려는 이유, 매도 금액과 시기, 세입자와의 소통,매도가 편한 공실 상태로 만들기 등.. 모두 중요하겠지만, 매도할 때 무엇보다 가장 중요한 것은 "나의 욕심"을 "통제" 하는 것이 아닐까요?

감사합니다, 멘토님.