부동산 트렌드 2025 [유후고고]

1. 저자 및 도서소개

저자 : 김경민, 김규석 외 4명

책소개 : 2025년 서울 부동산, 슈퍼사이클에 돌입하다
매년 빅데이터 분석을 근거로 서울시 집값 예상치와 당해의 투자 이슈를 짚어주는 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈가 2025년 부동산 시장을 전격 해부한다. 2024년 현재, 각종 매체에는 상승장이 왔으니 ‘영끌’해서라도 집을 마련해야 한다는 의견과, 부동산 시장이 붕괴될 것이니 있는 집도 팔라는 의견이 뒤섞여 있다. 상반된 주장에 혼란스러운 투자자들은 정확한 데이터와 균형 있는 의견을 제시해줄 전문가를 절실히 찾고 있다. 이에 김경민 서울대 교수는 “서울 부동산은 2021년도의 전 고점을 넘어 신고가를 기록할 것”이라며 확실한 ‘상승’ 방향을 예고한다. 역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 시장의 모든 지표가 가격을 밀어 올릴 준비를 갖췄기 때문이다. 심지어 강남 부동산은 이미 슈퍼사이클 진입을 완료했다. 『부동산 트렌드 2025』는 더욱 정밀해진 분석으로 ‘2025년 집값 시나리오’를 제시한다. (출처:예스24)

2. 본 / 깨 / 적

✅PART1. 2024년 부동산 시장 다시 보기

🎈부동산트렌드 2024 중에서.

2022년과 2023년 아파트 개발 인허가 물량은 역대 가장 저조한 수준이다.

국고채흐름이 어떻게 되느냐와 그와 연동된 주택담보대출 금리의 흐름에 좌우될 것이다.

2025년 이후의 저조한 신규 아파트 공급은 2010년대 중후반의 부동산 시장 상황을 재현하며 집값이 상승할 가능성이 크다. 

🎈2025년 서울 아파트 가격은 골든크로스가 시작되었다.

골든크로스 : 단기 이동평균선이 장기 이동평균선보다 상향하는 것을 이르는 말. 시장이 강세로 접어들었다는 신호.

✅PART2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

🎈전국 아파트 매매 시장 동향

🔍서울의 경우 지역에 따라 다르지만 N파고를 넘어 W파고를 달성하려 하고 있다.

첫번째, 골든크로스의 발생, 두번째, 전체 거래량 중 매매 거래량의 비중이 빠르게 증가하고 있다.

❗ 매매거래량의 비중이 증가하다가 2024년 12월 정도부터 거래량이 감소하고 있다.

📌 정부의 규제로 인해 일시적인 것 같기도 하다. 하지만 향후 금리인하와 공급부족이 지속된다면 전세가의 상승은 불가피하지 않을까? 생각된다. 또한 곧 스트레스 DSR3단계가 실행되고 전세보증대출을 보증해주는것을 100%에서 90%로 축소한다고 하는데 향후 어떻게 시장이 반응할지 모르겠다. 

🔍광역시의 경우 아직 N파고의 달성이 명확히 보이지 않는 상황이다.

❗ 지방의 경우 공급에 영향을 많이 받는 곳이다 현재로서 공급이 부족하여 흐름이 좋은 곳은 광역시 중에서는 울산이다.

📌 울산뿐만 아니라 공급이 부족해 질 광역시들도 울산과 같은 흐름을 보이지 않을까 생각된다. 투자금액에 따라 우선순위를 명확하게 잡자!

🎈신도시 아파트 매매 시장 동향

🔍연계성이 있는 권역

• 수도권 동남부 : 강남구 - 분당, 수지

  강남구는 서울의 대표 고급주거지 

  분당구는 서울과의 접근성이 좋은 신도시

  수지구는 분당과 인접하여 비슷한 주거환경을 제공하며 상대적으로 저렴하여 주거대체지로 주목받는곳

• 수도권 서북부 : 마포구 - 일산동구서구, 파주

  마포구는 강남구와 비슷한 가격흐름을 지니며 서울내에서 교통과 인프라가 잘 갖춰진 곳

  일산은 잘 계획된 신도시로 서울의 접근성이 좋다. 하지만 마포구 대비 직장의 접근성이 떨어지며, 자족적인 도시로 마포구의 상승이 일산에 영향을 미치지는 않는다. 

  파주는 서울과의 접근성이 상대적으로 떨어지지만 자연환경과 대규모 개발 계획으로 독립적인 주거지역으로 성장중

  하지만 일산과 마찬가지로 마포의 가격과 동조화현상은 없다.

• 수도권 서남부 : 양천구 - 평촌, 김포

  양천구는 목동을 중심으로 우수한 교육환경과 다양한 생활인프라가 잘 갖춰진 곳으로 주거선호도가 높다.

  평촌은 서울과의 접근성이 좋고 주거환경 + 학원가가 좋다. 신도시로 개발되어 환경이 우수하다.

  김포는 최근 대규모 개발이 이루어지면서 주거지로서의 매력이 증가하고 있다. 김포 한강신도시 개발과 골드라인 지하철 개통은 주거매력도를 높였다.

• 수도권 동북부 : 노원구 - 의정부, 남양주

  노원구는 다양한 생활 인프라와 교육시설이 잘 갖춰져있다. 상계동 학군과 중계동 학원가 등 교육한경 또한 우수하다.

  남양주는 자연환경이 우수하고 교통망이 확충되어 주거지로서의 매력이 커지고 있다. 경춘선과 4호선이 연장될 예정으로 교통접근성이 더욱 개선될 곳

  의정부의 경우 서울과의 접근성이 좋으며 경전철과 수도권 1호선이 지나간다.

• 특히나 노원구 남양주 의정부의 경우 하락을 멈추고 안정화단계에 접어들어 향후 시장의 변동을 지켜보아야 할것이다.

🎈서울시 구별 아파트 매매시장 동향

🔍 강남구, 서초구의 경우 높은 수요와 안정성이 있다. 우수한 교육환경, 인프라, 편의시설이 있고 고급단지들 존재한다.

강남은 주거지와 업무지구가 혼합된 형태이지만 서초구는 주거지의 기능이 더 강한 지역이다.

신축 프리미엄이 많이 붙는 경우 서초구의 아파트 가격이 강남구보다 상대적으로 더 높아 질 수 있다.

그 이유는 균질성이 있어지고 더욱 고급스러운 아파트들이 고품질의 주거환경을 제공할 것이기 때문이다.

🔍노도성(노원구, 도봉구, 성북구)의 경우 중저가 아파트 시장으로 중산층 및 서민층이 이 지역을 주거지로 선택한다.

최근 부동산 시장에서 정체된 모습을 보이는 이유로는 강남접근성이 어렵기 때문. 물리적 + 교통체계가 우선 불편함.

직장이 많은 여의도로의 접근성도 좋지 않다. 광화문 정도가 있진 하겠지만 그것 만으로 부동산 수요를 끌어 올리기에는 어렵다.

현재 노도성이 정체를 겪고는 있지만 우수한 교육환경과 생활편의 시설을 갖추고 있기 때문에 자녀교육 + 투자자들에게 매력적으로 인식될 것이다. 노원구는 학군 성북구는 고대,성신여대 등의 명문대로 인해 대학가 주변의 거주수요가 꾸준히 유지됨. 

노도성은 카페 상권들도 잘 발달되어 있고 공원 병원 도서관 등도 잘 발달되어 쾌적한 환경을 제공한다. 그리고 이 지역은 임대수요가 매우 높다. 소액투자자들에게 매력적인 곳이다.

🔍고가 중저가 아파트 비교를 통해 알 수 있는 시사점

첫째, 가격상승의 시차가 존재한다.

둘째, 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있다.

셋째, 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다.

중저가 지역 내에서도 아파트 가격의 움직임이 다양해지고 있음을 의미한다.

성북구는 상승의 조짐을 보이며 가격 중저가 내부의 가격 동조화 현상이 깨지고 있다.

성북구 가격이 상승한다 해도 다른 지역은 동일한 양상을 보이지 않을 수 있다. 관찰이 필요하다.

❗중저가 권역의 경우 사람들이 선호하는 곳을 더욱 유심히 봐야할듯

📌향후 임장시 지역내에서 선호하는 곳을 위주로 잘 보자. 특히나 신축 등등!

🎈서울시 아파트 공급 부족 사태

🔍공급절벽의 3가지 파급효과

첫째, 서울시 주택가격이 상승한다.

둘째, 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다.

셋째, 주거안정성이 악화된다.

변화는 언제나 누구에게는 위기가 되고 또 다른 사람에게는 기회가 된다.

❗ 전세의 상승은 다주택자에게 유의미하게 작용한다.

📌 서울시장의 전세가 상승을 통해 기회를 잡을 수 있도록 앞마당을 꾸준히 늘려나가자.

✅PART3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6

🎈1. 슈퍼사이클_서울아파트 대세 상승의 신호탄

🔍골든크로스! 강남구의 아파트는 이미 시작하였고 노원구 역시도 슈퍼사이클에 진입하였다.

인사이트!

첫째,강남구가 먼저 1~2개월 선행하여 상승하고 노원구는 서울전역이 상승장에 진입한 후 후행하여 상승장에 들어간다.

둘째,부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 일어난다. 대세상승기 혹은 하락기에도 일시적인 기술적 하락(혹은 정체), 상승이 나타난다는 것을 인지해야 한다.

셋째, 부동산 사이클이 짧아진다. 10년대의 하락기보다 22,23년의 하락기는 3분의 2수준으로 짧았다. 13년 이후 슈퍼사이클이 상승기로 전환되며 매우 장기간에 걸쳐 가격이 상승 했었다. 그런데 하락기의 사이클이 짧아졌다면 정체기 혹은 상승기의 사이클도 짧아질 가능성이 존재한다.

❗ 대세상승기 혹은 하락기에도 일시적인 기술적 하락, 상승이 나타난다는 것에서 정부의 정책으로 인한 것들도 영향이 있을것 같다. 현재 전세보증한도를 축소한다는지 DSR규제를 한다는지가 해당될듯하다.

📌공급감소, 금리인하가 향후 나타날 시장이다. 시장을 지켜봐야겠지만 정책으로 전세가를 잡기는 어렵지 않을까 생각된다. 책에서 언급한것과 같이 일시적으로 가격을 잡아둘 수는 있을듯하다.

🎈2.인플레이션_부동산 상승의 기폭제

🔍전세계에서 월세폭등이 일어났다. 이는 집값의 상승을 초래한다. 투자수익률이 높아지므로 조금 더 높은가격이라도 매수하고자 하는 사람들이 생겨난다.

시공비는 내려간적이 없다. 인플레이션은 자재, 인건비 등에 영향을 미치며 이러한 이유로 시공비의 상승은 너무나 당연한 결과이다.

🔍현재 공급이 부족해지는 시장 속에서 신축아파트에 더욱 높은 프리미엄이 형성될 것이다.

그리고 신축과 구축의 가격차이가 많이 나게 된다면 불편을 감수하더라도 구축에서 리모델링을 하여 거주할 것이다.

🔍글로벌 주택시장은 상승흐름을 타고 있다. 유럽의 주요 도시들 또한 인플레이션과 공급부족의 영향으로 최근 상승세로 돌아서는 조짐을 보이고 있다.

❗ 공급부족이 신축의 희소성이라는 측면에서 더욱 신축가격에 프리미엄을 높여준다는 것을 다시한번 생각하게 되었다.

📌 나도 신축을 좋아한다. 다들 똑같은듯 하다. 뭔가 신축에서 풍겨져나오는 분위기는 아무리 구축을 리모델링 하더라도 주차장부터 느껴지는게 다른듯하다. 하지만 공급이 없어짐에 따라 신축이 귀해질 것이기 때문에 선호도에 영향을 미치는 신축아파트를 우선적으로 보자. 신축은 삶의 질과 연관이 되는듯 하다!

🎈3.전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다.

🔍 2011년 이후 전세가격은 2022년을 제외하고 큰틀에서 우상향하였다.

전세가격 우상향 트렌드는 서울시에 거주하고자 하는 압도적인 규모의 수요와 전세가격이 인플레이션 혹은 그 이상 상승하는 경향에 기반한듯 하다.

🔍전세가격 상승의 3가지 원인으로는

첫째, 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승

둘째, 입주물량의 부족

셋째, 전세사기로 인한 ‘빌라포비아’

🔍2022년 시장수요가 매매보다는 임대시장을 선호했다면 매매 비중의 상승과 거래량의 증가는 시장이 바닥을 지났다는 신호를 보여주며 슈퍼사이클의 문을 열고 있다.

❗ 하지만 지금은 일시적으로 거래가 주춤하는 상황이다. 반대로 생각하면 상황이 안정되면 슈퍼사이클이 시작된다는 뜻으로 해석해야 할까?

📌 저자가 말하는 바에 따르면 전세가격 상승의 원인으로는 현재 우리가 정말 느끼고 있는 부분이다. 그리고 일시적인 보합, 정체기가 올 수는 있지만 큰 틀에서 본다면 서울의 높은 거주수요와 공급 부족, 금리 인하 등으로 인하여 전세가는 상승의 추세를 이어나갈 것이라고 이야기 한다. 따라서 슈퍼사이클은 시작된다고 한다. 하지만 지금 정치적이슈, 대출규제 등으로 인해 잠시 멈춰있는 시장인듯 하다. 따라서 이상황들이 해소가 된다면 시장의 우상향 흐름은 다시 시작되지 않을까 생각된다. 하지만 임대차법 시행 되었던 시기처럼 폭등은 하지 않을듯 하며 2013년 부터 서서히 상승했던 그런 흐름으로 가지 않을까 생각된다.

🎈4. PF사태_정책실패와 최악의 공급부족

🔍PF대출이란 금융회사가 특정부동산 개발사업의 미래수익과 해당부지를 담보로 사업주체에게 돈을 빌려주는 대출상품이다. 하지만 차주의 능력이 안되는 경우 부도가 나야하는데 PF대출을 연장해주면서 재무건전성이 좋은 업체들이 시장에 참여를 못하고 있는 상황이다. 즉, PF대출을 연장해줌으로써 창조적 파괴를 통한 혁신이 없었다. 따라서 토지가격이 하락하며 시장에 나와야 하는데 대출을 연장하며 버티기에 돌입하므로 시장경제대로 흘러가지 않게 되었다.

🔍PF대출 연장은 공급절멸을 불러왔다. 높은 토지가격, 금융비용 상승, 시공비용 상승, 분양가 하락. 이 모든게 합쳐져 사업을 어렵게 하고 있다. 대출 연장으로 토지가격을 붙들어 놓자 사업수지가 안맞게 된 것이다.

❗ 정부의 개입은 시장을 혼란스럽게 하는 경우가 많은듯 하다. 부실 부동산 매물이 저렴한 가격에 시장에 나왔더라면 공급이 더욱 수월하게 이루어 질 수 있었을 것이다. 현재 많이 정리하고 있다고는 하지만 어떻게 될지는 모르겠다.

📌결국 공급이 부족할 것이라는게 현실이다. 공급부족은 전세가의 상승과 상당한 연결관계가 있음을 알자.

🎈5.공급절벽_정확히 얼마나 심각한가

🔍빌라와 아파트 모두 착공물량이 급감하였다.

🔍25년부터 27년까지 공급의 79%가 특정지역에 몰려있으며, 입주물량이 지나치게 적다. 동북권과 서초구에서 나오는 물량이 전체의 79%이고 서쪽은 절대적으로 입주물량이 부족한 상황이다.(서울은 아니지만 광명이 있긴하다 그래도….)

❗ 공급 확실히 적긴 하다. 공급이 미칠 영향을 다시 한번 알고 시장을 지켜보자.

📌앞마당을 늘리고 임보를 쓰면서 전세가의 상승분이 어떤 아파트가 더욱 많은지 특징들을 유심히 보고 다주택자로 가는 포지션에서 최적의 투자를 할 수 있도록 임장과 임보를 쓰자.

🎈6. 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공

🔍빈부격차의 확대로 주택시장이 양극화 되고 있음. 고가 지역의 아파트 가격 상승은 인접 지역에 영향을 줄 것임. 소득이 증가하면 부동산 가격도 같이 상승하지만 서민층의 실질 소득이 줄었다. 하지만 이를 다른 요소들이 압도하고 있다. 서울의 압도적인 대기수요와 공급 + 금융시장의 요소들이 압도적으로 상승방향을 가리키고 있다.

🔍2024년 서울아파트는 상승 사이클에 돌입했다. 인플레이션의 영향, 전세가격 폭등과 매매로의 전환, PF사태 대처실패로 인한 공급부족 등 때문이다.

🔍금리 인하는 시간 문제이다. 국고채 10년물 금리는 2024년 6월 현재 3.23%까지 하락했다. 8개월 만에 100BPS하락한것이다. 짧은 기간에 금리가 인하되면 유동성이 시장에 돌게 되고 부동산 시장 가격도 당연히 상승 압력을 받는다.

금융시장은 첫째, 기준금리 인상은 힘들다. 둘째, 기준금리 인하는 언젠가 시작된다.

🔍모든지표가 상승을 가리키고 있다. 3~4년간 지속될 예정인 공급부족, 금리인하,인플레이션으로 인한 시공비 급등, PF정책실패로 인한 토지가격의 유지와 공급부족, 전세가격 상승과 매매로의 전환, 금리인하에 따른 부동산 수요 자극 등으로 모든 요소가 상승을 가리키고 있다.

❗ 저자의 말에 동의 한다. 추가로 현재 DSR 규제, 전세보증보험 보증한도 축소, 정치적 이슈가 관건일듯 하다.

아마도 정부의 경우 시장의 급변을 원하지 않아 상승을 초래하는 요인들이 있기 때문에 그 정도를 조절하는듯 하다. 

📌현재 마주하고 있는 사실들을 보고 그것을 임장과 임보에 녹여내고 특히나 전세가에 대해서 더욱 많이 신경써야할듯 하다. 전세가의상승분으로 다주택의 규모를 늘릴 수 있는 투자자가 되자.

✅PART4. 12개 대장 단지 상세리포트

🔍 대장단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트

1.대장단지들이 전고점을 돌파하며 상승중이다.

2.금리인하는 시간문제다.

3.거래량과 매매가격이 같이 증가하고 있다.

4.강남3구의 상승세가 전이될 것이다.

5.신축 아파트의 상승세가 퍼져나간다.

6.역대 최악의 공급 부족이 예상된다.

❗ 저자의 의견에 동의한다. 공급부족 금리인하는 전세가에 직접적인 영향을 미치는듯 하다.

📌내가 추구하는 다주택자의 길은 전세가의 상승이 중요한데 그러한 환경이 조성되고 있는듯 하다. 저자는 위 6가지의 상황을 다양한 예시를 들며 그 타당성을 말해주고 있는듯 하다. 현재의 시장상황을 면밀히 살펴보고 준비를 해야할 때인듯 하다.

✅PART5. 2025년 부동산가격 대 예측

🔍전제 : 첫번째, 매매수요는 충분할것, 즉, 지속적인 거래가 이루어질 것임. 충분한 수요는 가격을 안정시키거나 상승세를 유지하는데 중요한 역할을 할 것임.

두번째, 금리 변화는 부동산 수익률에 직접적인 영향을 미치며, 궁극적으로 부동산 가격에 영향을 미친다. 금리 인하는 주담대 금리에도 영향을 미쳐 수요를 넓힐 것이다.

첫번째 모델 : 현재 전세가격이 상승하고 있지만 매매로의 전환수요가 이 상승세를 완화시킬 가능성을 상정한다.

경기도의 대기수요 + 전세에서 매매로의 전환하려는 수요가 상당히 존재한다는 가정에 기반한다.

이에 따라 수요전환은 전세가격 상승폭을 둔화시킬 것이다.

두번째 모델 : ‘부동산 수익률’ 모형이다. 1년치 임대수입/가격 = 부동산 투자수익률이라고 했을때,

금리가 낮아지면 수익률도 낮아진다. 금리 인하시 주담대의 금리가 함께 낮아진다. 이는 부동산 수요를 자극하며 가격을 인상시키는 방향으로 간다. 수익률읠 하락은 가격상승으로 연결된다.

🔍 금리가 2024년 6월 대비 0.25% 인하 될 경우 서울 전체 아파트 가격은 5% 상승할 것으로 예상된다.

금리 인하 폭이 0.75%까지 확대될 경우 가격 상승률은 10%에 이를 수 있다.

다만, 2024년7월 현재 정부 당국에서 사태의 심각성을 인지하고 있는 만큼 수요를 억제하는 정책이 출현할 수 있다. 이런 정책은 단기적인 하방 압력으로 작용할 수 있으나 장기적으로 큰 영향을 발휘하지 못할 수 있다.

과거 수요 억제 정책이 제대로 작동하지 못했던 상황과 비슷하다. 미래수익에 대한 기대수익이 크면 어떤 수단을 사용하더라도 시장에 참여하기 때문이다.

❗ 기준금리는 24년6월은 3.5%이고 25년2월은 3%이다. 

24년 7월은 주담대 금리는 3.5%였다. 하지만 24년 11월까지 4.3%정도 까지 갔으며 24년 12월에는 4%정도로 형성중이다. 주담대 금리는 24년 11월까지 더욱 상승하였고 24년 12월에는 평균 0.25% 하락한듯 하다. 

📌아직 24년6월 대비 주담대 금리는 높은상황이다. 추가로 거래량이 감소하고 평균가격은 하락하였지만 강남권역의 상급지는 신고가를 찍고 있다. 상급지의 가격은 치고 나가고 평균가격이 하락했다는 것은 그 외 지역에서 가격이 하락한 것이 있다는 뜻인듯 하다. 따라서 동조화 현상이 일어날 가능성도 있는듯 하다. 가격이 저렴한 곳을 보자.

✅PART6. 주목해야할 핫 플레이스

🔍팝업스토어, 플래그십 스토어 등 상권의 새로운 소비문화가 조성되고 있다. 따라서 상권의 분위기와 소비자 취향을 반영한 위치선정이 브랜드 성공의 중요한 요소가 된다.

💚 최종 느낀점 및 적용할 점 💚

책에서는 서울 부동산의 상승을 이야기 하고 있고 그에 따른 근거를 제시하고 있다. 현재 시장의 정치적 이슈 등 집필당시에는 없었던 것들이 생겨 잠시 주춤하고 있는듯 하지만 그래도 저자가 이야기 하는것에 대부분 공감하는 바이다.

다주택자, 시스템 투자를 준비하고 있는 나로서는

1.  2025년 서울 모든 구를 앞마당으로 만든다.

2. 다주택자가 지향해야 할 전세가 상승의 흐름이 좋은 단지들은 무엇인지 깊게 이해한다.

3. 현재 서울 앞마당이 부족한 나로서는 꾸준히 앞마당을 늘려가며, 가족과 상의하고, 저자의 생각이 나의 그릇에 담겨질 때 깔고 있는 돈을 재배치 하여 서울 투자를 진행한다.

3. 연관지어 읽을만한 도서 한권을 뽑는다면?

✅ 월급쟁이 부자로 은퇴하라