『매물임장 핵심 4가지는 확인하시고 가세요』
- by 용용맘맘맘 -
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[본문내용]
→ 오늘은 매물임장이라는 주제로 말씀을 드리려고 합니다.
→ 매물임장을 하기 전 어떤 마음가짐으로 임해야 하는지
→ 매물임장 중 부사님들과의 대화는 어떻게 이끌어 나가야 하는지
→ 실질적인 매물은 어떤 방식으로 봐야 하는지를
→ 매물임장 후 어떻게 마무리를 해야 할지에 대해 적어보겠습니다.
→ 매물임장 전, 두려움을 버리셔야 합니다. 우리는 투자자입니다.
→ Q1. 꼭 투자자로 봐야하나요?
→ 많은 분들이 이런 질문을 하십니다. 수도권 전세가가 이렇게 낮은데..투자자로 매물을 본다는게..믿어지지 않을 것 같아요.
→ 당장 살 것도 아니니깐 지금은 실거주로 봐도 되지 않을까요? 특히 매매가가 비싼지역에 갈수록 6억, 10억, 15억, 20억 절대가가 올라갈수록 이런 생각들이 올라옵니다.
→ 저 또한 두려움에 실거주로 매물을 본적이 있었지만 실거주로 볼 때 부사님께 드릴 수 있는 질문과 투자자로 볼 때 부사님께 드릴 수 있는 질문은 전혀 방향성이 다르게 됩니다.
→ 실거주자가 현장에서 전세추이가 궁금할 이유가 있을가요?
→ 실거주자가 최근에 투자자 거래인지 실거주 거래인지 궁금할 이유가 있을까요?
→ 실거주자가 앞으로의 입주물량으로 고민할 이유가 클까요?
→ 즉 투자자로서 반드시 물어 봐야할 이유들을 실거주자로 매물을 볼때는 반다시 한계에 부딪히게 됩니다.
→ 이런 이유 때문에 두려움을 이기고 반드시 투자자로 매물을 봐야하는 것입니다.
→ 두 번째는 우리는 투자자이기 때문입니다. 나 = 투자자
→ 저는 매물을 볼 때 항상 스스로에게 이런 질문을 던졌습니다. 너 지금 7억짜리 매물도 못보면 앞으로 강남, 서초에서 15억 20억짜리 어떻게 볼래?
→ 너가 7억짜리 매물보면 넌 지금 7억이 있느 사람이고 너가 20억짜리 매물을 보면 넌 지금 20억이 있는 사람이야
→ 비록 실제로는 돈이 없지만 내가 매물을 보는 순간만큼은 그 돈을 가지고 있는 사람이다 라고 생각하며 스스로 투자자라는 정체성을 더 부여하려고 했습니다.
→ 이 부분이 정말 중요한 것은 매물임장할 때 스스로 태도가 달라집니다. 쭈뼛쭈뼛한 모습이 아니라 난 투자자니깐. 이 물건을 사러 온 사람이니깐. 당당하게 물건을 본다 라고 마음을 먹으시면 두려움이라는 벽을 극복하실 수 있게 됩니다. 우리는 투자자이고 앞으로도 투자자일테니깐요
→ 매물임장 어떻게 하면 투자자로 보일까요? 투자자는 어떻게 행동할지 생각해 보세요
→ Q2. 진짜 살것같이 매물을 본다라는 의미가 무엇인지 모르겠습니다.
→ 많은 분들이 고민을 합니다. 진짜 살것같이 매물을 보라는건 도대체 뭐지? 이말의 핵심은
→ 1번째 투자자마인드가 장착이 되면 행동도 투자자로 한다는 의미입니다.
→ 내가 현재 5억이 있고, 이 물건을 사러 온 투자자라면 과연 어떻게 행동을 할까요?
→ 우선 물건에 대한 기본정보는 이미 머릿속에 숙지해 두었을 겁니다. 즉 이말은 매물을 보기전 맹목적으로 부사님을 ᄄᆞ라다니기만 하는 것이 아니라 기본적으로 내가 오늘 볼 물건에 대한 최소한의 필수내용은 인지해야 한다는 의미이죠
→ 저의 경우에는 동/층/매매가격/전세가격/전세 매물 개수/직전 최고가/최근실거래가 등을 간단하게 네이버 메모에 적어둡니다.
→ 그리고 나서 투자자로서 궁금했던 질문들을 정리해 봅니다.
→ 현재 내가 볼 매물이 4.5억인데 직전 거래가 4.3억이잖아 어떤 물건이었을까?
→ 지금 전세가 2.4억인데 이게 실제 거래가 되는 전세일까?
→ 내가 보는 A급지 34평 가격과 바로 옆 S급지 25평 가격이 같은데 투자로서 어떤걸 선택해야 할까?
→ 이렇게 궁금했던 내용들을 적어두고 매물을 보러 들어가기 전 다시한번 정보를 눈에 익혀 둔다음 부사님과 대화를 할 때 물건에 대한 기본정보+투자자로서 필요한 정보+내가 궁금한점을 적절히 녹여 내면서 대화를 이끌어 가는것입니다.
→ 예를 들어 설명해 보겠습니다.
→ 사장님 지금 볼 집이 전망이 뚫려있어 로얄동 인 것 같은데 4.5가격에서 얼마나 깎이나요? 최근에 실거래보니까 4.3에 16층이 나갔던데요? 아 그거는 뒷동인데다가 타입이 사람들이 선호하지 않는 타입이였어 지금 보는것는 말한것처럼 RR이잖아 여기는 이 타입을 훨씬 좋아해 지금 이것도 S 단지 가려고 급하게 파는거라 이 가격이야
→ 아~S단지로 많이 이동하나 보네요 안그래도 지금 제가 고민한게 같은 가격이면 신축S단지 25평을 선택해야하나 고민이 되긴 하더라구요, 전세가 S단지가 더 잘빠질 것 같아요 전세가가 관건이네요 식으로
→ 나는 그냥 집보러 왔어요!!가 아니라 나는 투자하러 왔는데 이게 궁금합니다라고 생각하고 행동하는 것이 바로 투자자로 보이는 자세의 기본입니다.
→ 두 번째, 매물을 볼 때 정말 적극적으로 봐야 합니다.
→ 내가 이 물건을 사러온 사람인데 그냥 한번 스윽 보고, 결정한다는 게 말이 될까요? 벽에 금이 간게 있는지 물은 잘 내려가는지 결로가 생긴게 있는지 싱크대 및 화장실 바닥에 물이 스며들어 썩어있는지 수리를 해야 하면 어디를 해야 할지
→ 최대한 꼼꼼히 살펴본다음, 잔금 기간 얼마까지 줄 수 있는지 점유자의 협조가 잘 이루어진 편이었는지 전세 세입자가 집을 구할 때 가장 먼저 보는 조건이 컨디션일지, 초등학교 접근성일지, 타입인지 등등을 보는 겁니다.
→ 여기서 주의할 점은 내가 하고 있는 이 질문이 투자자로서 필요한 질문이 아닌, 그냥 월부에서 배웠던 질문을 상황에 맞지 않게 따라하고만 있는 것은 아닌지도 보셔야 합니다.
→ 과서 신축2년차 아파트 매임 도중 거주주이던 매도인이 저에게 했던 질문입니다.
→ “왜 제집에 오는 사람들은 한결같이 다 누수를 물어보는거죠?” 신축에도 누수가 이렇게 많나요? 다들 똑같은 질문을 하네요
→ 보통은 학원가나 @@가는 길이 더 궁금할텐데 정말 이상해요 어떠신가요 물론 매수하시기전 반드시 확인을 해야할 요소이긴 하지만 그저 맹목적으로 따라하는 질문을 상황에 맞지 않을수도 있다는 것을 알 수 있는 부분입니다.
→ 즉, 나는 오늘 이물건은 사러왔다라는 마음으로 임하되, 정말 이 물건을 살 때 필요한 질문과 행동이 무엇일지 한번쯤은 고민하고 행동하는게 필요한 부분입니다. 이렇게 하다보면 어느덧 시큰둥 하던 부사님들도 계속 따라다니면서 적극적으로 브리핑 해주시는 모습을 자연스럽게 보시게 됩니다.
→ 매물임장 구체적으로 어떻게 하면 좋을까요?? 본인의 실력에 맞춰서 시작을 하세요
→ Q3. 매물 하루에 몇 개나 봐야하나요?
→ 이부분도 개인마다 다릅니다. 매물 보는게 익숙치 않은 분들은 처음에는 2시간 텀으로 약 4~5타임정보를 잡는게 흔들리는 정신을 붙잡을 수 있습니다.
→ 반면 매물보는게 익숙하지만, 매물을 많이 봐야만 기억이 남는 분들의 경우는 좀 더 짧게 1시간 30분 텀으로 6~7타임정도 잡고 빠른 시간에 다양하게 매물을 봅니다.
→ 마지막으로 매물을 보는게 익숙하면서 매물의 개수보다 사장님과의 대화를 통해 기억으로 남기는 분들은 2시간 텀으로 예약을 잡고 부사님과 충분히 대화를 하면서 중간중간 남는 시간은 주변 부동산에그냥 들어가 부족한 정보들을 습득하시면 됩니다.
→ 저의 경우에는 현재 마지막 방법을 이용하고 있습니다. 예를 들어오늘 예약한 물건이 A단지 32평이었다면 부동산 사장님과 충분히 대화를 끝나고 남은 시간에 S단지 근처에 들어가 문의를 하는겁니다.
→ 제가 오늘 A단지 32평을 사려고 왔는데, S단지 25평과 가격이 같아서 고민이 되어서 들려서 왔습니다. 네이버에는 4.5억이 최저가 이던데 혹시 이것보다 싼 가격도 나와있나요? 이런식으로 비록 예약은 하지 않았지만 매물임장 사이의 남은 시간을 잘 이용하면
→ 그 지역 전반에 대해 설명을 얻을 기회도 생기고, 때로는 공실인 물건을 보면서 비교해 볼수도 있습니다.
→ Q4. 부동산 사장님들이 투자자를 싫어합니다.
→ 일년 전 튜터님께 이런 질문을 한적이 있습니다.
→ 튜터님은 매물을 볼 때 어떤 컨셉을 잡고 보시나요? 튜터님의 답변은 어느정도 경험을 해본 예의바른 수도권 투자자라고 말씀을 해주셨지요
→ 즉 이말의 의미는 너무 저자세도 아닌, 그렇다고 너무 경험이 많은 것을 직접적으로 드러내지 않으면서 투자를 실제로 계속 하고 있는 예의 바른 투자자의 모습으로 부동산 사장님을 응대하고 계신다는 말씀이셨죠
→ 저 또한 이 말씀을 듣고 기조는 투자경험을 해본 예의바른 지방 투자자라는 기본 컨셉을 가지고 매물임장에 임하고 있습니다.
→ 하지만 지역에 따라, 상황에 따라 강성인 부사님을 만날때도 있습니다. 저는 이럴때마다 상황별로 각각 다르게 대응을 하고 있습니다.
→ 예를 들어 강성인 부동산(적대감 유 / 투자자 싫어함)의 경우에는 마음적으로 감정적으로 에너지를 소모하기 보다는 매물의 개수를 1~2개로만 잡으면서 깔끔하게 매물에 대해서만 문의하고 필요한 정보만 확인후 바로 나옵니다.
→ 우호적 부동산(적대감 적음 / 투자자 좋아함) 이 경우에도 매물의 수를 많이 잡기보다는 부동산 사장님과 이야기를 많이 하려고 합니다.
→ 저는 투자를 잘 몰라요 하지만 열심히 돈을 모았어요 자세히 설명해주세요라는 마인드로 그 지역에 대한 궁금한 사항 선호도를 좀더 깊게 대활르 통해 파악하려고 하고 있습니다.
→ 즉 결론을 내보면 우리가 투자자로서 있는 한 어차피 결국, 강성인 부동산도 만날것이고 우호적인 부동산도 만나게 된다는 사실입니다.
→ 그럴 때마다 너무 상처받지 말고, 투자경험을 해본 예의 바른 투자자라는 기조를 두면서 상황에 맞춰 부사님들을 마주하면 된다는 것입니다.
→ 매물임장 후 마무리는 어떻게 해야 할까요? 본인의 스타일을 만들어 보십시오
→ Q5. 마지막 거절..어떻게 해야 하나요?
→ 많은 분들이 매물임장을 다녀와서 거절문자를 보내실 겁니다.
→ 정해진 시간에 예약발송되는 단체문자 제가 처음 매물임장을 할 때도 이 부분이 참 어려웠습니다. 남에게 피해를 주는 듯한 이 기분...
→ 그래서 전화가 오면 용기가 나지 않아 받지 못하고 전화 오기전 일괄적으로 오전 11시 보내버렸던 단체 거절 문자들이였죠
→ 하지만 시간이 지나면서 스스로 이렇게 생각을 바꿨습니다.
→ 투자자인 나는 지금 당장은 아니더라도 언젠가는 매수를 할 계획으로 임장을 하는 것이다. 지금 비록 거절의사를 표시하지만 오늘 매물을 보여준 부사님들께 투자 기회가 오면 반드시 다시 찾아갈 것이다.
→ 즉 현재의 저는 이제 일괄 단체문자보다는 통화를 자주 이용하는 편입니다. 부동산 사장님께 전화가 오면 피하지 않고, 잘 받으면서 지금 왜 매수를 보류하게 되었는지 말씀을 드리고 감사함을 말씀드리거나 제가 직접 미리 전화를 드리며 지금은 @@사유로 매수를 못하게 되었지만 다음에 다시한번 기다려보겠다 그리고 시간 배려해 주셔서 정말 감사 드린다고 진심을 담아 말씀드리고 있습니다.
→ 제가 지금 까지 느낀 부동산 투자는 결국 사람과 사람이 하는 일이라는 것이었습니다.
→ 부동산 사장님 = 매수인 = 매도인 =임차인과의 협상과 타협의 결과물, 즉 마무리를 잘 지어야 하는 것이 그만큼 중요하다는 의미이기도 합니다.
→ 사람을 대하는 기본예절을 반드시 지키고 좋은 투자를 위해 상대에게 공손하게 도움을 청하는 상황임을 기억하라. 상대에게 내가 예의있고 좋은 사람이라는 인상을 주면 그들도 그에 맞는 대우를 해준다
→ 그럼 다들 이번기회를 통해 매물임장의 벽을 심리적으로 넘으시고 행동으로 넘으시면서 투자자로 한 발짝 더 다가가시는데 도움이 되셨으면 좋겠습니다!
[정리]
[깨달은 것]
매임을 할 때 처음에 벽이 높았다. 하지만 돈을 들고 진짜 사야된다고 생각하니까 자연스럽게 매임이 선택이 아닌 필수가 되었고 적극적으로 다가갈 수 있었다. 그때서야 왜 종잣돈을 모아서 실전투자를 하는 것이 중요한지 알게 되었다.
종잣돈 없이 앞마당을 늘리는 것 보다 나는 1년뒤 종잣돈을 모아서 투자를 한다는 생각으로 투자에 임하니 매임에 대한 벽도 많이 없어졌었다.
그리고 처음에는 20억 이상 하는 매물을 볼 때 너무 부담스럽고 내가 이 집을 살 수없는데 왜보지? 라고 했다면 지금은 내가 투자한 것들에서 수익을 얻어서 갈아타기로 충분히 이 단지들을 매수할 수 있다는 것을 느끼고는 매임의 벽이 많이 낮아짐을 느낀다.
난 투자자로서 언제든지 투자를 할 수 있다고 생각하고 적극적으로 매물을 보도록 하겠다 화이팅!!
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