신림동 고시촌에서 시작한 짠돌/짠순 신혼부부 서울투자기초반 듣고 서울 4급지 아파트 투자 후기 [이훈팟]

안녕하십니까, 꾸준한 이훈팟입니다.

오늘은 25년 1월 진행한 2호기 겸 서울투자 후기를 써보려고 합니다. 

저의 투자 전에 상황, 투자 과정, 후기, 앞으로의 계획 등에 대해서 차근차근 남겨봅니다. 

사실 예전부터 바래왔던 것인데 이렇게 후기를 쓰려고 하니 감사한 마음이 큽니다.

 1. 신림동 4평 원룸 짠돌, 짠순 생활

 제목에서 쓴대로 저는 신림동 고시촌에서 처음 자취생활을 시작하며, 피치못할? 사정으로 아내와 함께 신혼생활을 신림동 4평 원룸에서 시작하게 됩니다. 제가 먼저 신림동에 3500만원 전세를 얻어, 자취를 하였는데요. 당시 여자친구(아내)도 직장 등으로 인해 신림동으로 함께 자취방을 구하게 됩니다. 그러나 해당 집에,, 바퀴벌레가 많아서 도저히 살기가 어려워 저희 집으로 넘어오게 되었고, 그렇게 약 1년 간을 신림동 원룸에서 함께 살게 됩니다. 그 당시에는 빨래 널 공간이 집 안에는 도저히 안 나와, 옥상에 가서 빨래도 같이 널고 그랬는데 지금 와서 생각하니, 그 당시가 참 추억입니다.

 저는 원래도 좀 짠돌이 기질이 강해서, 급여가 매우 낮은 인턴 월급으로도 월 100만원 이상씩은 저축하는 생활을 했었는데요. 아내도 이런 저와 함께 살다 보니, 점점 짠순이가 되어가고 둘이 정말 아끼면서 살았습니다. 해외여행은 꿈도 못 꾸고, 종잣돈 열심히 모으고 그 당시에 유일한 저희 둘 취미생활 겸 힐링이 빽다방 가서 원하던 음료 함께 사먹기였습니다.

 각자가 원하는 음료, 아이스크림 등을 하나씩 사서 산책하면서 먹는 시간이 참 좋았습니다. 그래도 그렇게 짠돌/짠순 생활을 하면서도 우리의 목표(아파트 투자)가 있었기에 열심히 종잣돈을 모으는 과정이 마냥 힘들지만은 않았습니다. 각자 대기업/공기업에 취업한 상황에서도 저야 그렇다치지만 좁은 원룸과 같은 힘든 상황에서 웃음을 잃지 않으며 옆에서 이해하고 함께하며 배려해준 아내에게 정말 감사했습니다.

 그렇게 약 1년이 시간이 흐르고, 그 사이에 저는 열심히 임장도 다니고 강의도 들으면서 앞마당 5개 이상을 만들고 23년 9월 경에 지방 중소도시에 1호기 투자를 하게 됩니다. 

 [이훈팟] 난생 처음 1호기 후기 (feat. 매수부터 전세계약까지) : 네이버 카페

이렇게 투자하고 전세도 맞추는 1호기의 과정들이 경험과 밑거름이 되어서 다음 투자를 이어가게 해주었습니다.

 2. 서울 아파트 매수 과정

 1년에 1채 투자라는 열반스쿨 기초반에서의 큰 원칙과 가르침을 바탕으로 저는 1호기 투자 후 24년도에 2호기 투자를 하기 위해서 또 열심히 임장을 가고 강의를 듣고, 독서하며 나날을 보냈습니다. 그렇게 우리 가족의 종잣돈을 계산하고 모아가다 보니, 어느 순간 수도권도 투자 가능하겠다는 가늠이 섰습니다. 사실 그 전에는 언감생심 서울/수도권은 꿈도 못꾸겠지라고 생각했는데, 서울/수도권에 전세가가 올라오면서 점점 투자 가능한 단지들이 있다는 것을 확인했습니다. 

그래서 본격적으로 24년 하반기부터 강의도 듣고 자실도 하면서 서울/수도권 앞마당을 만들어갔습니다. 아래와 같은 문구도 포스트잇에 써서 노트북 옆에 항상 붙여놓고 봤구요.

 서울 투자에 대한 확신과 생각은 24년 12월 서울투자기초반을 들으면서 더욱 굳어졌던 것 같습니다. 차근차근 앞마당을 만들어가면서 24년 여름경에 서울 중심지 신축 위주로 올랐던 가격은 대출규제 등으로 인해서 주춤하는 상황이 되었습니다. 24년 겨울부터 현장에서 네이버 호가보다 2~3천만원은 떨어진 가격으로 부동산 사장님들이 문자나 전화로 연락을 주는 상황도 있었습니다. 실제로 매물임장하고 현장에 가보니, 이 가격까지는 깎아보겠다며 먼저 말을 해주시는 사장님들도 있었습니다. 이에 더해서 강의에서 주우이님, 권유디님 등 멘토분들도 현재 서울 시장이 기회일 수 있다. 가격이 떨어져있는 아직 오르지 않은 저평가된 부동산을 사는 것은 유의미할 것이다라는 힌트? 아닌 힌트를 계속 마음 속에 새겨갔습니다. 그때 매수 시 중요한 기준으로 삼았던 것은 아래와 같습니다.

★ 전고점 대비 20% 이상 하락, 전세가율 70% 이상, 강남 1시간 이내 

 위 기준을 바탕으로 해서 서울/수도권 앞마당들을 차근차근 늘려갔습니다. 결론적으로 약 10개 이상의 서울/수도권 앞마당이 만들어졌고 각 앞마당에서 투자 가능한 단지들을 3개 이상씩은 추려나갔습니다. 그 중에 최고, 최선의 선택이 어디일까 끊임 없이 비교해나갔습니다. 강남접근성, 학군, 환경, 백화점, 대형마트 등등 비교할 수 있는 지표들을 가지고 각자 순위도 매겨보고 총합도 매겨보면서 어디가 최선일까하면서 고민했습니다.

 그렇게 최종적으로 추려진 투자금액에 맞는 투자가능한 단지들에 매물임장 예약을 잡고 주말, 평일 저녁마다 매물을 보러 가게 되었습니다. 그 중 A단지를 보러 갔는데, 집주인이 네이버 호가 대비해서 약 3천만원 낮은 가격으로 매도하는 매물이 있었습니다. 그 사정을 들어보니, 바로 옆 단지에 갈아타기 하고 싶은 매물이 나왔는데 그 쪽으로 이사가고 싶어하는 것이었습니다. 매물 내부를 보니, 주인거주 인테리어도 깔끔하게 되어 있고 바로 전세를 놓기에도 크게 무리가 없겠다는 판단이 섰습니다. (같이 매물임장한 아내 긍정적 반응, 제가 이따끔씩 매물임장 같이 보러가다 보니, 어느새 저랑 같이 부동산 투자 이야기하는게 익숙해졌습니다. 신기방기)

 마지막까지 한번 더 시간을 내서 부동산에 방문하고 매물을 보고, 최종 협상 과정에 들어갔습니다. 매도자도 약 10년 전에 매수한 거라 어느정도 수익은 본 상황이긴 했습니다. (등기부등본 매수가격 확인) 그래도 최근까지 다른 투자자가 네고 협상에 실패했다는 이야기도 하긴 했습니다만, 의지의 한국인답게 끝까지 앉아서 추가 네고를 시도했고 200만원 가량 추가 네고를 받기로 했습니다. (비하인드 스토리 : 허나,, 이 200만원은 추후 계약 과정에서 조금 틀어져서 그냥 백지화가 되긴 했습니다 또르르) 그렇게 최종 결정을 하고 가계약금을 보내며 2호기 매수를 진행하였습니다. 

 3. 전세 맞추기 과정 (일주일만에 전세를 맞추다)

 저는 1호기 당시에 전세를 매우 힘들게 맞췄던 경험이 있어 사실 전세 빼기에 약간의 두려움, 걱정이 있었습니다. 당시에단지 안에 경쟁 전세매물이 4개 정도는 있어서 쉽게 전세가 나가지 않는 상황이었습니다. 그래서 평일에는 전화를 돌리고, 주말에는 전단지를 만들어서 현장에 가서 부동산 사장님들을 만나고, 전세 매물에 대한 어필을 했습니다. 

 그래서 이번 2호기 투자할 당시에는 가급적 투자 단지 안에 전세매물이 없는 아파트로 진행하자! 라는 굳은 마음이 있었습니다. 이에 따라, 다른 앞마당의 단지들과 비교했을때도 2호기 투자할때는 해당 단지 안에 전세가 아예 없는 상황이었습니다. 그래서 전세를 빼기 조금은 더 수월할 수 있겠다고 마음을 먹고 투자를 진행하게 되었습니다. 그래도 걱정은 있는지라 투자하고 시간이 하루하루 지나갈수록 약간의 조급한 마음이 들었습니다. 그때 같이 서울투자기초반 동료이던 안산월부가즈아님이 이런 저의 마음을 알았는지 전세빼기 칼럼 하나를 추천주셨습니다.

 [이와] 골든타임 전세빼기 프로젝트! ⏱데드라인별 원씽 매뉴얼 & 나눔글모음 : 네이버 카페

 가즈아님의 나눔 덕분에 저는 차분히 마음을 먹고 그래 내가 할 수 있는 것을 하자라는 마음으로 전세 데드라인별 계획도 세우고 매일 전세상황 시세표도 업데이트하였습니다. 동료가 중요하다는 생각을 하게 되었고, 나눔해준 가즈아님이 감사했습니다. 그래서 저도 동료들께 나눠주고 같이 나아가는 사람이 되어야겠다고 생각했습니다.

 ★ 그렇게 가계약을 하고 1주일이 지나고 나서, 다시 부동산 현장으로 방문하게 됩니다. 

매수 부동산 사장님은 걱정하지 말라고 괜찮을거라고 말해주셨는데, 

“사장님 그래도 전세 못 맞출까봐 걱정이 되어요,, ㅠㅠ 만약 설 전에도 안 맞춰지면 다른 부동산에도 내놓을게요~”

라고 말씀을 드렸습니다. 그렇게 사장님도 전세를 못 맞추실 수 있다는 마음에 다른 부동산에도 나도 얘기를 해보겠다. 라고 해주셨고 저도 그러면 오늘 다른 쪽 몇군데에도 들렸다가 갈게요라고 말씀을 드렸습니다.

 그렇게 집에 돌아가는 길에 들린 부동산에서 ★전세 대기자가 있었습니다. 이전부터도 제가 투자한 단지에 들어가 살고 싶어하던 신혼부부셨는데 직장이 그 근처라서, 해당 단지에 전세 매물을 찾고 있었던 것입니다. 참 사람 일이란게 이렇게 감사한 상황이 생기는구나 싶었습니다. 그 분들은 자금에 여유가 있어서, 전세대출 받지 않고 전액 현금으로 해서 계약기간도 *3년으로 맞추고 전세 계약서를 쓰게 됩니다. 

• 3년으로 맞춘 이유 : 2년 후 시점에 공급물량이 다소 있어서, 이를 피하기 위해서 3년으로 계약기간 설정

                                 (1호기 때 놓쳤던 부분을 2호기때는 적용 진행)

   

 4. 후기 & 앞으로 계획

 24년 겨울부터 열심히 투자하기 위해서 노력했는데, 그래도 이렇게 투자물건도 찾아보고, 매수하고, 빠른 시일 안에 전세도 맞추고 해서 감사한 마음이 듭니다. 월부를 들어와서 좋은 일이 많이 생깁니다. 원했던 부동산 임대인도 되어가고, 아파트도 매수해보고, 사실 지금은 아내와 부평구에 아파트 월세로 이사와서 살고 있습니다. 단지 안에 주차공간도 넉넉하고, 아내도 깨끗한 환경이라 참 좋아합니다. 그 모습을 보고 있으니, 이사오길 잘했다고 생각 들고, 차근차근 노력하니까 하나씩 이뤄가는 과정이 신기합니다. 좋은 강의와 책들을 보면서 포기하지 않고 꾸준히 그 길을 나아가면 성공한다고 하는데, 저도 5년, 10년 후에도 계속 부동산 공부하고 투자하는 사람이 되어있고 싶습니다. 

■ 앞으로 해야할 일, 계획

 1. 3월 잔금일정 맞춰 도배업체 방문 및 도배일정 협의하기 (법무사 선정완료)

   ▶ 도배업체 사장님이랑 미팅 잡음. 이렇게 도배지 고르는 과정도 사실 신기하고 재밌음. ex) 광폭합지

 2. 실전반 25년 3월 신청하기. (25년 목표 : 실전반 / 월부학교 입성, 더 뾰족한 투자자로 성장)

 3. 25년 내 3호기 투자 위해서 종잣돈 모으기, 앞마당 늘려가기.  

■ 2호기 복기 및 개선할점

 1. 부동산 사장님과 좋은 유대관계를 형성하자. 중간에 일이 좀 꼬일 수도 있다.

 2. 가격 협상에서 매도자의 상황 파악이 되었다면 좀 더 적극적으로 협상해봐도 되겠다.

 3. 실전반, 월부학교와 같은 상위 과정에서 멘토님들, 튜터님들, 동료분들에게 배움을 얻어도 좋겠다.

 4. 모든 것은 마음 먹기에 달렸다. 전세 빼는 과정에서 의연함을 유지하자. (너무 조급 x)

■ 감사합니다.

 1. 월급쟁이부자들이라는 환경 감사합니다. (사실 22년도부터 강의 안 들었으면 지금 아파트 투자했을지 모르겠다.)

 2. 너바나님, 너나위님, 멘토님, 튜터님들 좋은 강의 제공해주셔서 감사합니다. 

 3. 옆에서 힘이 되어주는 동료분들 감사합니다. 

 4. 항상 응원하고 긍정적으로 말해주고 삶의 동반자인 아내, 가족 감사합니다.