[으히] #4 부동산 트렌드 2025 독서후기

#공급절벽 #예측 아니고 #가치와 가격

SETP1. 책의 개요

1. 책 제목: 부동산 트렌드 2025

2. 저자 및 출판사: 김경민 외 / 와이즈맵

3. 읽은 날짜: 완독일 2025. 02. 18.

4. 총점 (10점 만점): 10점

5. 위 점수를 준 이유 간략하게: 하나라도 배울 게 있다면 난 다 10점! 그리고 이해하기 쉽게 부동산의 역사를 배웠고, 앞으로의 상황을 그려볼 수 있었음.

SETP2. 책에서 본 것

part1. 2024년 부동산 시장 다시 보기

part2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

p45 부동산 규제 정책과 리먼 브라더스 파산으로 인한 글로벌 금융위기 충격 때문이었다.

유럽 재정위기와 국제 금융시장의 혼란에다 이전 급등으로 인한 조정이 겹쳤다.

p49 이때의 하락은 물론 부동산 규제 정책과 리먼 브라더스 파산으로 인한 글로벌 금융위기 충격 때문이었다.

2010년대 서울의 연평균 입주 공급량은 33,773세대였다. 이 기간 중 물량이 가장 적게 공급된 해는 2012년(약 2만 세대)으로, 이는 2010년대 평균보다 약 40% 낮은 수치였다. 이러한 공급 부족은 당시 부동산 시장에 상당한 영향을 미치며 가격 상승을 불러왔다.

p55 향후 2025년에는 약 2만 6,000세대가 입주할 예정으로, 이는 2010년대 평균 대비 약 22% 감소한 수치다. 2024년과 비교했을 때 약간 증가한 수준이지만 여전히 평균보다는 낮다. 부동산 시장의 공급 부족 현상이 지속될 수 있음을 의미한다. 2026년에는 입주 공급량이 더욱 급격히 감소해 약 1만 2,000세대가 될 것으로 예상된다. 이는 2010년대 평균 대비 무려 64% 감소한 수치로, 서울시 부동산 시장에 심각한 공급 절벽 현상이 발생할 수 있음을 시사한다.

▶앞단의 하이라이트들은 당시 어떤 일이 있어서 매매전세 지수가 움직였는지 임보쓰는데 도움이 될 만한 내용들이었다.

part3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6

- 1. 슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄

p64 일시적인 상승세를 보였으나, 이는 기술적 반등에 불과했다.

대세하락기는 대략 38개월에 이른다.

2022년 2월부터 2023년 5월 초까지 15개월간의 폭락세를 보인

분기별로 볼 때 전체 거래량에서 매매 거래 비중이 늘어나는 추세가 확연히 나타나고 있는데, 사람들이 임대 시장에서 매매 시장으로 돌아섰음을 뜻한다. 이는 슈퍼사이클의 초입이라 볼 수 있다.

- 2. 인플레이션_부동산 상승의 기폭제

69p 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다. 부동산은 주식처럼 짧게 보유하고 빠르게 매도할 수 있는 상품이 아니고 최소 몇 년은 보유하는 상품이다. 따라서 사이클에 변화가 일어나는 경우, 가격 변화는 매우 장기간에 걸쳐 진행된다. 2010년대의 하락기는 38개월(2010년 1월 초~2013년 2월 말)에 이르렀으며, 상승기는 무려 8년 11개월, 즉 107개월(2013년 3월 초~2022년 1월 말) 이어졌다. 상승기가 하락기보다 더 길다는 특징이 보인다. 물론 저번 상승기에는 2020년 이후의 초저금리로 인한 예외적 상황이 있었다는 점을 감안해야 한다. 또한 대세상승기 혹은 하락기에도 일시적인 기술적 하락(혹은 정체), 상승이 나타난다는 것을 인지해야 한다.

- 3. 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다

84p 임대차 3법 중 2법(계약갱신청구권제와 전월세상한제)은 2020년 7월 실행되었다.

그런데 재미있는 점은 ‘신규’ 계약과 ‘갱신’ 계약의 평균 전세가격 격차가 변했다는 점이다. 이 격차는 2020년 후반부터 2022년 초반까지 존재하다가 2022년 3분기를 기점으로 차이가 없어져버렸다. 임대차 3법 이후 이중가격이 발생한 것은 사실이나 이중가격이 2022년 3분기에 사라진 것이다. 그 이후의 신규 계약과 갱신 계약의 평균 전세가격은 대동소이하다. 오히려 신규 전세 계약의 가격이 낮은 분기도 여럿 존재한다. 임대차 3법과 이중가격에 대해서는 이번 이슈 말미에 다시 살펴보겠다.

p85 PF 물건 중 사업성이 좋지 않은 것들이 저렴한 가격에 시장에 나오지 않았고, 이로 인해 토지 가격이 계속 높게 유지되는 현상이 발생했다. 시공비가 30% 상승하고 PF 금리가 2배가 된 상황에서 저렴한 토지마저 출하되지 않았기 때문에 신규 아파트 개발 사업은 시도조차 어려워졌다. 2022년 4분기부터 현재까지 아파트와 빌라 인허가 물량은 역대 최저 수준이다. 이는 5년 후인 2028년 이후 준공 물량 부족으로 이어질 것이 명확하다.

서울시 아파트 입주 물량의 균형 상태를 2010년대 연평균 입주 물량인 33,773채로 가정할 때, 2022년은 약 1만 채가 부족했다. 2024년과 2025년 입주 물량도 연 1만 채 정도 부족하다. 이러한 입주 물량 부족은 처음에는 임대료(월세와 전세)에 영향을 미치고, 이후 매매가격에 영향을 주기 시작한다.

p86 이 가능성이 2024년 상반기에 나타나고 있다. 현재와 향후 입주 물량이 매우 적을 것으로 사람들이 인식하고 있으며, 전세가격이 지속적으로 빠르게 상승하고 있고, 변동금리를 선택하는 경우 주택담보대출 이자가 저렴해질 것을 예상하고 있기 때문이다.

p87 2022년에는 매매 거래량이 전체의 5%에 불과하다. 특히 당해 연도 매매 거래량(약 1만 3,000채)은 2011년 이후 가장 낮은 수치였다(2010년대 연간 매매 거래량 평균은 약 8만 7,000채다).

- 4. PF사태_정책 실패와 최악의 공급 부족

p95 2011년에도 똑같은 일이 벌어졌었다. 다만 그때는 대응이 달랐다. 일명 ‘저축은행 사태’로 불리는 당시는 부동산 PF 부실로 31개 저축은행이 줄도산 했다. 즉시 통폐합이 이뤄졌으며 구조조정이 일어났다.

p101 하지만 2027년 아파트 입주 물량은 약 9,700채에 불과하다. 2010년대 연평균 입주 물량이 약 3만 4,000채 수준인 것을 고려하면 매우 심각하다. 2026년도 약 1만 2,000채로 평균의 절반 이하이며 이어지는 2028년, 2029년도 상당히 적을 것으로 보인다. 민간 준공 물량이 2026년부터 매우 부족할 것으로 예상된다. 

- 5. 공급 절벽_정확히 얼마나 심각한가

- 6. 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공

p114 지금 시점에서는 이런 두 가지 질문을 던질 수 있을 것이다.

“과연 인플레이션은 잡혔는가?”

“물가는 높은 수준인가 낮은 수준인가?”

p117 2023년 10월 4.39%까지 치솟던 한국 국고채 10년물 금리는 2024년 6월 현재 3.23%까지 하락했다. 불과 8개월 만에 100bps 이상 하락한 것이다. 이는 어느 시점엔가 한국은행에서 기준금리를 인하할 거라는 기대가 선반영된 것이기도 하다. 이처럼 매우 짧은 기간에 100bps나 국고채 금리가 인하되면 시장에 유동성이 돌 수밖에 없고 부동산 시장가격도 당연히 상승 압박을 받는다.

p118 부동산에 있어서 금리 인하는 매우 큰 효과를 낸다. 예를 들어 10억 원 주택을 구입할 때 LTV 50%를 가정하면 자기자본 5억 원과 은행 대출 5억 원이 투입된다. 이때 은행 이자가 5%라면 1년 이자는 2,500만 원이다. 금리가 인하돼 주택담보대출 금리가 2.5%로 내려가는 경우 1년 이자는 1,250만 원으로 줄어들게 된다. 만약 주택 구매자가 연 2,500만 원의 이자가 충분히 감당 가능하다고 판단한다면, 자기자본과 LTV 조건만 맞으면 주택의 상향 이동을 시도할 수 있다. 이론상 자기자본이 10억 원이 있다고 하면 담보대출 이자 총액이 10억 원까지 부담 가능해지면서, 20억 원 주택도 선택권에 들어간다. 따라서 주택담보대출 금리 인하는 다양한 경로를 통해 주택 수요를 자극한다. 

part4. 12개 대장 단지 상세 리포트

p123 50%만 대출을 활용했다고 해도 금리가 1%p 오를 때마다 연 이자가 500만 원씩 가중된다. 그래서 금리가 낮으면 대출에 대한 부담이 적어지기에 매매가격의 상승을 유도할 수 있고, 금리가 높으면 대출에 대한 부담이 커져 자연스레 주택 매매 시장이 위축된다. 

p124 첫째, 금리는 아파트 매매가격과 역의 상관성을 보인다.

둘째, 매매가격과 거래량은 동조화 현상을 보인다. 주택의 거래량이 증가하면 매도인은 매도 희망가격을 올리고 시장에서는 그에 따른 추격 매수세가 이어진다. 이는 금리가 낮아 주택 거래가 활발한 시기에 발생하는 현상이다. 반대로 주택 거래량이 줄어들거나 없을 때는 금리가 높은 상황일 때가 많고, 거래가격이 암묵적으로 낮아지는 현상을 보인다. 따라서 일반적으로 매매가격과 거래량은 동조화 현상을 보이는 것이다.

p125 거래량 추이는 직전 1~2년 대비 거래량이 증가 혹은 감소했는지를 관찰하는 것이 좋다.

부동산 가격이 현재 수준에 훨씬 못 미쳤던 2010년대 중반은 거래량과 가격의 상관관계가 뚜렷했다. 거래량이 늘면 가격이 오르는 관계가 있었던 것이다. 그런데 2010년대 중후반 이후, 가격이 다른 차원으로 크게 오르면서 거래량이 2010년대 중반 이전에 비해 많이 부족한데도 가격이 상승하는 패턴이 나타났다. 따라서 긴 시간을 두고 거래량을 비교하면 해석에 오류가 생길 수 있는 것이다. 직전 1~2년 대비 거래량 변화를 살펴보는 것이 더 실질적이다.

- 대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트

p169 재건축을 통해 큰 수익을 거두기 어려운 환경에, 미래보다는 현재를 중시하는 2030세대의 소비경향이 반영되면서 신축 아파트가 인기를 끌고 있다고 한다.

2010년대 중후반 이후에 준공된 준신축 단지들부터 상승기가 시작되었다. 이후에는 결국 상승세가 그 외의 신축보다 중소 규모의 강북 아파트 단지들까지도 확산되고 그 밖의 수도권으로도 전이될 것으로 전망한다. 

part5. 2025년 부동산 가격 大예측

p175 임대차 시장이 안정적이라면 주요한 변수는 금융시장의 ‘금리’라고 했다. 기준금리가 인하되면 주택담보대출 금리가 따라서 인하되고, 사람들은 같은 비용으로 더 큰 대출을 일으킬 수 있게 된다. 이는 부동산 수요를 자극하며 부동산 가격을 인상시키는 방향으로 나아간다. 즉 부동산 수익률 하락은 부동산 가격 상승으로 연결된다.

p178 종부세는 시가와 감정가를 기반으로 하지 않고, 공시가격 12억 원 이상에 대해서만 추가적인 과세가 이루어진다. 20억 원 아파트의 공시가격은 대략 10~11억 원 사이로 종부세 부과 대상이 아니며 재산세만 내는데 대개의 경우 실효 세율은 0.1%에 불과하다.

많은 사람들의 선입견과 다르게, 강남과 강북 아파트의 장기적인 누적 상승률에는 큰 차이가 없다. 어느 지역 간의 가격 변화를 비교할 때 ‘누적 상승률’ 관점에서 접근해야 하는 이유다.

part6. 주목해야 할 '핫 플레이스'

p187 실효 재산세율이 0.09~0.12% 사이이기 때문에 부동산 보유로 인한 부담은 없다고 봐야 한다. 물론 2주택 이상 보유자에게는 과세 부담이 약간 있겠으나, 다주택자는 당연히 과세 부담을 느껴야 하며 이것이 공정한 사회다. 

특별부록_전세사기는 사회적 재난이다.

p224 주민센터에서 전입세대 열람내역서와 확정일자 부여현황을 발급받으면 다른 세입자의 전입신고 내역, 계약기간 및 계약금액 등을 파악할 수 있다.

SETP3. 책에서 깨달은 것

책을 읽으면서 다시한번 공급이 부족해지고 있는 시장임을 확인했다.

부동산 지인의 전국 공급과, 서울_경기도 공급을 다시 한번 보기!

적정공급량을 25년에는 딱 맞게끔 들어오는데 26년부터는 절반 가까이 떨어지고 28년에는 아예 없다.

준공이 계획된 물건들이 갑자기 생길 수는 있겠지만 현재로서는 부족한 상황이고

특히 서울, 경기권의 공급이 책에서 말하듯이 역대급 최저 수준임을..

사람들은 항상 닥치지 않은 미래에 대해서는 안일하게 생각하는 경향이 있다.

안일이라기 보다는 걱정을 미루는 것이 맞을지도 모르겠지만.

나역시도 벌어지지 않은 일에 대해 미리 걱정하지 말자가 신념이긴 하지만

이런 공급이 부족하다는 사실은 걱정이 아니라 투자자로써는 준비가 되어야 하는 상황으로 받아들여야 한다.

이런 미래가 사실로 보여지고 있음에도 투자하지 않고 그대로 시기를 흘려보낸다면

28년 그 이후의 전세가 변동에 대한 결과를 나는 받지 못할 수도 있다.

예측하지 않는 투자자의 가르침을 받고 있기때문에

예측을 하는 책을 읽으면서 어느정도는 중심을 잡고 가치와 가격을 기억하며

공급적인 부분은 잘 적용하는 그리고 행동하는 투자자가 되는데 도움되는 책이라 생각한다.

SETP4. 책 속 기억하고 싶은 문구

 p101 2027년 아파트 입주 물량은 약 9,700채에 불과하다. 2010년대 연평균 입주 물량이 약 3만 4,000채 수준인 것을 고려하면 매우 심각하다. 2026년도 약 1만 2,000채로 평균의 절반 이하이며 이어지는 2028년, 2029년도 상당히 적을 것으로 보인다. 민간 준공 물량이 2026년부터 매우 부족할 것으로 예상된다. 

▶ 공급 부족은 예정되어 있다. 행동해야 한다.

p125 거래량 추이는 직전 1~2년 대비 거래량이 증가 혹은 감소했는지를 관찰하는 것이 좋다.

▶ 임보에 적용할 때 활용하면 좋을 것 같다.