앞마당이 많은 사람을 이길수없다 [열중 3강 강의후기 그래놀라맨]

1. 시장진단

상대적저평가 시장 - 이미 가격이 올라간 비싼 것이 아니라, 싼 것중에 더 좋은것을 선택. (1-3급지가 다 올랐다면, 4-5급지로)

절대적저평가 시장 - 전체적으로 다 싸니까, 좋은 것을 선택. (1-5급지 다 싸니까, 1급지에서 사자)

서울, 수도권, 지방이 현재 어떤 시장인지 진단할 수 있어야함.

2. 비교평가 방법

- 서울, 수도권 : 전고점 대비 -20% 이상 하락한 단지들로 전수 조사. (-15%까지 가능). 엑셀 작성.

- 지방 : 상품성(연식) 좋은 것 부터 + 단, 전고점 대비 -20%도 확인 (-15%까지 가능)

- 신축이라 전고점이 없으면, 주변 비슷한 단지의 전고점에서 -15~-20% 계산해보고 해당되는 단지를 선택.

- 서울, 수도권 비교평가 툴 : 매매/전세, 전세가율, 투자금, 교통(강남접근성), 환경, 학군

- 지방 비교평가 툴 : 매매/전세, 전세가율, 투자금, 교통(도심접근성), 환경 (브랜드, 상품성, 세대수, 커뮤니티), 학군

- 재개발, 재건축 호재 이슈는, 비교평가 툴에 들어가지 않는다. 다 같은 조건이라면 호재있는 단지를 우선시해서 검토하는 것이지, 처음부터 호재를 넣으면 평가가 어렵다.

1) 생활권고정 비교평가

- 하나의 생활권 안에서 단지 비교평가. 단지 갯수가 너무 많으므로, 4-5개정도 셀렉. 비교평가는 초보라면 2개부터 시작.

- 생활권이 고정되어 있기에, 평형구성, 구조, 단지관리, 미세한 교통차이, 전고점 비교

(단지별 가격차이가 나는 경우 : 명확히 우세한 장단점이 있는 경우 다수)

- 주변환경은 동일하므로, 단지 자체의 환경으로 비교. : 평형구성, 구조, 단지관리 ex) 계단식>복도식, 방3>방2, 30평대>20평대

- 서울, 수도권 : 역까지 거리가 5-10분 정도 차이 나는 것은, 생활권 고정 비교평가에서 의미있는 차이.

- 지방 : 브랜드파워 중요, 초품아 단지인것이 중요.

- 가격차이가 난다면, 가치가 잘 반영된건지 확인이 필요. 순서는 정할수 있어도 가격차이가 1억씩 나는 것은 제대로 반영된건지 어떻게 확인? 전고점을 확인

- 전고점 확인 : 여러개 찍혀있고, 계단식으로 올라간것을 신뢰. 갑자기 한개만 찍혀있는 전고점이라면, 비슷한 가치를 지닌 인접단지의 전고점을 참고해서 검증.

-> 가치순, 가격순으로 순서를 따지고, 가격차이를 본 다음, 가격에 반영된 가치가 잘 반영되지않은 왜곡된 물건을 찾아야 투자가능.

(단지별 가격차이가 크게 안나는 경우 : 장단점이 골고루 분포되어 있어 비등비등)

- 10분 내외의 교통 = 좋은 환경으로 상쇄 가능. 

- 가치 순서에 비해 가격 순서가 떨어지는 물건들을 셀렉.

- 컴퓨터앞에서 최종 1등을 뽑으려고 고심하는 것은 의미가 없고, 저평가 단지가 나왔다면 현장가서 협상해보면서 고르면 된다. 

2) 가격고정 비교평가

- 서울, 수도권 : 같은 생활권이라도 가격차이가 너무 크게 나는 경우가 있다. 생활권 구분 없이, 가격을 고정하고 단지 비교평가. 상/중/하 가격레벨 나누기.

- 지방 : 가격 차이가 심하게 나지는 않기때문에, 3억, 4억, 5억, 6억대로 나누기

- 가격은 고정되어있기에, 선호생활권, 교통차이, 평형구성, 구조, 단지관리 비교

서울, 수도권의 ("입지좋은 구축 vs. 입지 안좋은 구축")

- 상품성만 좋은 신축 < 교통, 입지, 학군 갖춘 구축

- 상품성이 월등히 좋은 신축, 주변 주택공급으로 입지개발 예정 > 교통, 학군, 안정적입지 갖춘 구축.

--> 공식처럼 정해진 것은 없다. 케이스마다 모두 다를 것이다. 

--> "나라면 어디를 선택할까"를 고려하면서 비교평가하는 것이 좋겠다.

서울, 수도권의 (가격은 비슷, 다른 평형대 비교평가)

- 무조건 더 큰데가는게 좋지않나? --> 고민해볼 필요가 있다.

- 교통, 환경은 비슷. 학군이 좋은 소형평수 = 학군이 좀 떨어지는 국민평수. 작은평수 아파트를 선택하는 수요가 엄마들이고, 학군지이므로, 평형을 줄여서라도 갈만한 가치가 있다고 봤다. --> 이럴때는 둘다 매물임장을 해보고, 가격이 더 깎이는 물건을 협상해보면 된다.

지방의 (신축 59 vs. 준신축 84)

- 지방은 신축이 매우 중요하지만, 84도 굉장히 중요한 요소.

- 신도시 택지에 있고, 초신축급의 단지의 59타입 = 다소 비균질 입지, 준신축 84타입

--> 조건좋은 초신축 59 라면, 준식축 84타입과도 비교가 가능할 정도.

지방의 (신축 59 vs. 신축 84)

- 59타입의 교통 우수. 좋아지고 있는 택지. < 84 타입 신도시 택지. --> 지방이기때문에 교통이 평형의 차이를 이길 정도는 아니다.

3. 투자 의사 결정

- 생활권 고정, 가격 고정 비교평가를 통해 가치 대비 싼 단지를 파악

- 가치 대비 싼 단지들 매물 임장 후,

1) 단지별 1등 뽑기 : 매물 임장 후 가장좋은 물건찾기

- 가격이 싼지 (저) / 조건 상태가 좋은지 (환) / 투자금 적게 들어가는지 (수,원) / 감당가능한지 (리)

- 가격이 싼지 : 매매가로 순위 결정. 터무니 없이 비싸면 제외.

- 조건, 상태가 좋은지 : 수리상태 평가, 수리비 포함 매매가격으로 순위 재결정. 지방은 시스템에어컨 유무를 확인. 2개 정도 있어도 괜찮고. 2개 설치하는데 500만원. 지방은 로얄층을 매우 중요하게 생각.

- 투자금 적게 들어가는지 : 계약형태를 고려하여, 투자금 최종 얼마인지 결정. 시세보다 높게 전세가 낀 물건은 투자금이 적어질 것. 시세보다 낮게 전세가 낀 물건은 투자금이 많아지겠지만, 집주인도 투자자가 별로 안좋아할 것이란 걸 알아서, 깎는 협상이 가능할 수 있고, 오히려 더 싸게 살수도 있다.

- 감당 가능한가 : 주인이 집을 비워야하면 나도 잠시라도 잔금쳐야함. 중도상환수수료 생각하면 몇백정도 쳐야할 듯. 만기시점 공급 확인하여 현 시세 전세로 세팅하면 투자금 감당가능한지. 월세입자가 들어와있는 경우 보증금이 작아서 투자금이 많이 든다. 

2) 임장지 내 투자 의사 결정 : 단지별 1등 중 가치대비 가장 싼 물건.

- 단지별 1등 물건들을 지도위에 올린다 -> 가치순위 매기기 -> 가격순위 매기기 -> 그 중에서 가치 대비 가격이 싼걸 선택. 단, 절대적저평가 시기라면 어차피 모두 싼 것이기때문에 가치1등, 가격1등을 선택하는것도 의미있다. (ex) 2024-2024 지방.

- 가격차이가 난다면, 가치가 잘 반영된건지 확인이 필요. 순서는 정할수 있어도 가격차이가 많이 나는 것은 제대로 반영된건지 어떻게 확인? 전고점을 확인. 선택된 물건들의 전고점들 끼리 비교했을 때, 현재 가격에 그 차이가 반영되어 있지 않다면, 특히나 싼게 하나 있다는 의미.

3) 마지막 저환수원리 검증

- 단지와 사랑에 빠지지 말고, 줄글로 저환수원리를 꼭 검증하여 크로스체크 필요.

4) 다른 앞마당이 있다면, 같은 가격끼리 / 같은 투자금끼리 모아서 비교평가.

내가 아는 단지중에 최선의 선택을 하면 된다. 아는 단지가 많아지면, 뽑히는 단지의 수준이 달라진다.

5) 당장 투자금이 여의치 않다면, 시세트래킹을 하면서, 보지 못했던 기회를 잡거나, 더 좋은 투자 기회 잡을 수 있다. 투자를 못하더라도 투자 의사 결정 후 시세트래킹은 필수.

인상깊었던 점

비교평가는 모든 투자 과정에 적용된다는 것. 매매할때만 비교평가 하는 것이 아니라, 보유할때도 비교평가해서, 여전히 싸기에 보유를 하는 것이고, 충분히 비싸졌다면 매도를 하는 것이다. 싸게 사서 비싸게 판다는 원칙을 제대로 적용해볼 수 있는 방법이다.

적용할 점

앞마당이 넓은 사람을 이길 수 없다는 강사님의 말씀이 기억에 남는다. 지루할 수 있고, 고생스럽기도 하지만, 꾸준하게 앞마당을 만드는 과정만이 가치투자법에서 우리의 행동지침이라는 것을 다시 한번 알게되었다. 한달에 앞마당 1개 꾸준하게 실천하고, 비교평가 하고, 시세트래킹까지 지속적으로 해나가 볼것이다.