매도인이 외국 체류 중으로 위임 매매 계약 시 특약사항

안녕하세요! 

이번에 매매 계약을 진행하게 되었는데, 사실 가계약때 넣었으면 좋았겠지만 가계약 당시에는 매도인이 외국에 체류하고 있다는 것을 몰랐습니다 ㅠㅜ

그래서 매도인의 어머니가 위임장 가지고 본 계약서 쓰기로 하였고, 매도인이 잔금일 당일에는 한국에 오기로 하였습니다. 근데 매물에 근저당권이 설정되어 있어 잔금일 당일 무조건 매도인이 근저당을 해제해야 하는 상황이고, 매도인이 꽤 먼 외국에 체류하고 있어 혹시라도 잔금 당일에 오지 않아 대출이 실행 안될까봐 불안한 마음입니다. 

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현재 가계약서에는 아래와 같은 문구가 있는데, 여기에 추가로 “잔금일 당일 매도인 당사자가 직접 근저당을 말소한다. 만일 근저당 말소되지 않아 대출 실행 불가할 경우 본 계약은 무효로 하며 매도인은 매수인에게 계약금 전액을 반환한다.” 와 같은 내용의 특약을 넣어도 되는걸까요??? 아니면, 아래 문구로도 충분할까요? 좀 더 유연한 문구가 있다면 추천 부탁드립니다..! 

첫 매매라 떨리고, 근저당권도 있는데 심지어 매도인이 외국에 있다 해서 걱정이 많이 되어요.. 선배님들 답변 부탁드립니다 ㅠㅠ 

<현재의 가계약서 특약 >

“현재 등기상 근저당권 설정 채권채고액 o억O천만원 있으며, 금일 이후 어떠한 제한물권 및 권리변동 일으키지 않기로 하고, 잔금과 동시에 전액 융자상환 및 말소 등기하기로 한다.”

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