[아샷추러버] 지방투자기초반듣고 대출규제 속에서 광역시 소액 투자 1호기 했습니다!

안녕하세요, 임장하면서 아샷추를 즐겨마시는 아샷추러버입니다...!

월부에서 24년 1월에 실준반을 시작으로 5월에 결혼도 하고 신행도 다녀오면서 다시 월부에 몰입 + 목표 투자금을 모아서 12월에 광역시 첫 씨앗을 심었습니다. 사실 지금도 실전투자경험담을 쓰면서 1호기 과정을 복기하면서도 한편으로 전세를 아직 못빼고 있어서 ㅋㅋㅋ.. 불편한 마음이 있습니다.

1호기를 향한 투자 과정

11월 목표한 투자금은 열심히 모았고 그동안 지방중소도시앞마당4개 + 광역시앞마당1개를 만들면서 싼 것은 맞는데 확신이 들지 않았습니다. 내가 너무 좁게 보고 있는게 아닐까? 라는 생각에 강의에서 나온 3개 지역 중 A지역으로 향하게 됩니다.

가기 전에는 몰랐지만 해당 광역시에서 제일 상위 구부터 하위 구 총 3개 지역을 앞마당을 만들면서 어랏? 머지 이거 정말 싸다! 라는 생각이 들면서 동시에 지난 기수들 동료톡방에 아! 1호기 11월까지는 꼭 합니다. 나 아샷추는 12월에 꼭 1호기를 합니다~ 라고 외치고 다녔습니다 ㅋㅋㅋ...

매임여정

해당 지역은 투자자들이 많이 진입하여서 너무 많이 시달리셨는지 부사님들이 전임을 하면 너무 냉대하시고 3~4번은 방문해야 매물 예약을 해주시는 분위기였습니다. 꾸역꾸역 상위생활권~하위생활권 단지들을 매임한 후 비교평가 그리고 투자금_n만원으로 넓혀서 최종 2개 단지를 뽑았습니다.

그리고 다시 매물을 많이 보유하시고 계신 부동산 2곳을 예약한 후 이후 부동산 워크인을 통해서 매물들을 보았습니다.

처음이여서 어려웠지만 사장님~ 이 매물 보고왔는데 이것보다 괜찮은 매물있어요? 주변 단지내부동산은 모두 들어갔습니다. 하지만 역시나 냉대가 많이 있었지만 그 다음주에도 가고 그 다음주에도 가다보니 어랏 요놈은 살 놈이네? 라는게 보이셨는지 부사님과 라포가 형성되었습니다. (내성적인 아샷추에게 사회생활 1단계 UP...★) 그렇게 라포가 형성된 부사님을 통해서 다른 부동산한테도 정말 많이 연락하고 예약을 많이 잡아주신 덕분에 수월하게 2개 단지 싸고 로얄동 매물까지 볼 수 있었습니다.

=> 부사님의 도움을 받아 물건을 만들어야하기 때문에 라포 형성 그리고 투자금 + 목표매수가를 말씀드려야 한다

내물건만들기(투자물건발견)

여느 날과 같이 해당 생활권 매물을 보면서 집주인들이 호가를 높이고 있는 상황에서 매매가를 낮게 ▼ 조정한 물건이 보였습니다.

상황: 세입자 계약만료로 공실 + 매도인의 여기저기대출문제로 빨리 처리하고 싶은 매도자

매물 상태: 양호 및 도배+줄눈 필요 // 그리고 전세 대기자 있음

" 아샷추: 사장님, 이 물건 천만원 깍아서 해당 가격으로 가능한지 물어봐주세요. 전세대기자도 있는데 이거 두달안에 빠르게 뺀다고 해주세요. 잔금은 3개월로 주시되 2달이상 안빠지면 남은 한달은 이 집 대출융자금 한달은 제가 드리겠습니다. (밀당 中) "

사장님께서 다행히 거절하지않고 매도자에게 전화를 해주셨습니다.

역시나 매도자 급한상황이고 OK하시고 와이프한테만 말하고 계좌번호 넘기겠다고 하셨습니다.

하지만............................ 30분뒤 와이프랑 매도분은 부부싸움을 하시고 물건은 거두었습니다.. (하핫..)

그렇게 또다시 마음을 잡고 다른 매물들을 보았는데 가격 실패 실패... 하다가 마지막으로 세입자 거주중인 매물을 보게 되었습니다.

1호기 물건을 만나다

상황: 양도비과세를 받기 위해 5월 초 이후 그리고 재산세가 있는 6월 전으로 잔금을 원함 (세입자 만기는 4월 말,갱신청구권 미사용)

리스크: 세입자 낮은 전세금으로 갱신청구권 사용시 +n천만원 추가 투입 예상

-> 확인 결과, 세입자 다른 단지 물건 자가 매수로 이사 확인하였고 매도인과 협상하여 세입자 전세금 반환은 매도인이 책임지기 그리고 최종 매수 가격 또한 천만원 가격 협상 완료 후 최종 특약에 하기와 같이 넣어서 계약을 진행하였습니다.

*특약에 명시 : 현 전세 임차인의 퇴거 및 보증금 반환은 매도인이 책임진다

현 임차인이 계약갱신청구권을 사용할 시 본 계약은 무효로 한다

1호기를 전세 빼기 돌입하면서 느낀 점

- 설날전후는 비수기라는것을 몸소 깨달았다

- 투자할때는 전세가 씨가 말랐지만 투자하고 나서 투자자들의 진입을 통해 전세매물이 쌓임과 동시에 최고가 전세가에서 -1000만원씩 내려서 전세가 겨우겨우 나가는 상황 : 긍정회로 돌리지말자

- 같은 생활권에서 선호도 높은 1호기 준신축 단지 VS 같은 생활권 외곽 신축 : 연식측면에서 큰 차이가 없기 때문에 우선 저렴한 단지 매물이 더 빨리 소진한다. (선호도 1등인 단지보다 전세 싼 매물의 단지가 빨리 나가는구나 ..)

- 전세는 예측 할 수 없는 영역이고 빨리 뺴는 것이 중요하다. 차라리 빨리 빼고 남은 시간에 투자에 집중하는 것이 좋다

- 현재 나의 상황: D-80~70: 단지내 부동산+인근 부동산에 전세 매물 내놓았음 슬슬 전화가 오면서 4팀 보고갔지만 한다는 사람이 없어서 WHY? 무엇이 문제인지 부사님들과 소통 中

TO BE CONTINUED.. 전세빼고 돌아올게요!!!

첫임장을 도와주신 실준52기 74조 @진수도리, 마음바름, 담팡이네, 정다르크22, 더나은라이프, 평안맘, 동그라미동산, 지꾸 님 덕분에 첫임장의 좋은기억으로 이렇게 1년이상 동료들과 월부 생활을 유지 할 수 있었습니다.

첫 조장이여서 버벅거렸는데 도와주신 실준59기 75조 동료님들 임보 공유회해야줘..! @도전80, 아파트투자자님

열중반 열독하시는 와중에서 조장인 저의 전세 걱정에 공감 및 응원해주신 열중43기 42조 동료들도 너무 감사합니다!

아침뉴스 그리고 좋은 글 나눔글 공유해주시는 저 요새 조용해서 죄송해용ㅋㅋㅋ @성공, 꾸준히, 덕분이, 림스, 밍키V, 올라올라, 초코제이님 감사합니다

그 외 서투기 동료들 감초1, 너꿈응, 둘리2리, 마이추, 열정제이V, 오살, 프랙시스, gooday, TOTO님 덕분에 지방임장러에서 수도권임장러로 서툴렀는데 많이 도와주시고 각자의 고민에 대해 솔직하게 얘기해주시고 서로 응원해주셔서 감사합니다.