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PART 1. 2024년 부동산 시장 다시 보기
2024년 부동산 시장은 N자 반등으로 상승했다. 또한 전세가 상승, PF 대출 연장으로 인한 토지 가격 유지와 저조한 인허가 물량, 공급 부족 등을 이유로 2025년의 서울은 완연한 상승장으로 갈 것이라고 봤다.
'골든크로스'는 주로 주식에서 사용하는 용어인데, 부동산 시장에서도 접목하여 단이/장기 이동 평균선이 25년도에 만나는(크로스) 현상을 볼 수 있다. 이 때 시장은 명확하게 우상향을 그리며 상승한다고 본다.
PART 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트
서울의 아파트는 N자 형태로 상승했지만, 전국적인 모습은 아니다. 지역마다 개별적인 모습을 보이고 있으며, 이 중 서울은 바닥을 쳤다고 볼 수 있는지, 명확하게 상승으로 돌아섰는지, 상승 폭이 어느 정도 수준일지가 관건이다.
서울수도권 중 명확하게 상승을 보이는 곳은 역시나 많은 사람들이 선호하는 곳으로, 강남, 서초, 분당 등이 있다.
서울수도권은 서로 상호작용하는 권역으로 구분할 수도 있는데,
이는 ①수도권 동남부_강남, 분당, 수지, ②수도권 서북부_마포, 일산, 파주, ③수도권 서남부_양천, 안양, 김포, ④수도권 동북부_노원, 남양주, 의정부 로 구분할 수 있다.
① 수도권 동남부는 강남과 분당의 선호도가 높음을 알 수 있고 그 덕분에 상승력도 강하다. 수지는 주변의 빈땅 때문에 힘이 조금 덜하긴 하지만, 강남과 분당의 상승 궤적과 비슷하다고 볼 수 있다.
② 수도권 서북부는 지리적 위치 상 하나의 권역으로 묶여있지만, 마포와 나머지 두 도시는 조금 다른 흐름을 보인다. 이는 일산과 파주가 지역 내의 자족적인 생활권을 형성하고 있으며, 여의도라는 거대 업무지구와 함께 하는 마포구와는 성격이 조금 다르기 때문이다.
③ 수도권 서남부도 서북부 권역처럼 도시 간 디커플링 현상을 볼 수 있다. 지난 상승장에서 양천구가 가장 먼저 급상승을 보였고 이를 안양이 따라가는 양상이었는데, 김포는 그 여파가 느렸다. 시간차가 많이 나는 것을 볼 수 있다.
④ 수도권 동북부도 도시 간 살짝 다른 시간차를 볼 수 있는데, 노원구와 남양주시에서 매매가 동조 현상을 볼 수 있는 반면, 의정부는 2분기 정도 차이나게 상승의 여파가 가는 것을 알 수 있다.
서울수도권을 강남/서초구가 대표하는 고가 아파트 시장과 노원/도봉/성북가 대표하는 중저가 아파트 시장으로 나눠 본다면, 몇 개의 시사점을 알 수 있다.
①고가와 중저가 시장 상승에 시차가 존재한다는 것 ②고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상을 볼 수 있다는 것 ③중저가 아파트 시장에서는 비동조화 현상을 볼 수 있다는 것이다.
더불어 서울은 공급 절벽이 예정되어 있어 매매가 상승이 전망된다.
PART 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6
① 슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄
: 서울의 고가주택은 이미 상승흐름을 탔으며, 이런 흐름 이후 서민 주택으로 수요가 확산될 것이다. 이러한 흐름은 장기간 지속됐던 것이 과거의 모습이었는데, 지난 하락기가 짧았던 것으로 보아 이번 상승기는 굉장히 짧은 사이클일 수도 있다.
② 인플레이션_부동산 상승의 기폭제
: 물가의 상승은 임대료의 상승도 부르는데 이는 세계적인 현상이다.
③ 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다
: 전세가격은 지속적으로 우상향하다가 급락, 다시 급등하는 패턴을 그린다. 이는 인플레이션, 입주 물량 부족, 전세 사기로 인한 '빌라포비아'의 영향 때문이다.
④ PF 사태_정책 실패와 최악의 공급 부족
: PF 대출이 20개월 동안 연장되면서 토지 가격을 붙들어 놓으니, 사업성이 안 맞아 시공사가 공급을 할 수 없게 됐다. 이는 신규 주택 인허가 물량의 감소로 이어지고, 서울의 공급 부족이 눈앞의 현실로 다가왔다.
⑤ 공급 절벽_정확히 얼마나 심각한가
: 안그래도 공급이 적으며 그나마 있는 공급물량도 강동구와 동대문구 등 서울의 오른쪽에 치우쳐있다. 서울의 서쪽은 공급 부족 현상이 더욱 심각할 것이다.
⑥ 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공
: 공급 측면에서 물량이 이토록 부족한 것은, 인플레이션과 PF 정책 실패로 비롯된 공급 절벽이 전세가를 먼저 상승시키고 이 결과 임차 수요가 매매로 전환되면서이다. 더불어 금리 인하는 불보듯 뻔해서 모든 지표가 부동산 상승을 가리킨다고 볼 수 있다.
PART 4. 12개 대장 단지 상세 리포트
대장 단지들은 대부분 전고점을 돌파해 상승하고 있으며, 금리 인하에 따른 추가적인 상승도 기대할만 하다. 현재 이 단지들은 거래량과 매매가격이 같이 증가하고 있으며, 특히 강남 3구의 상승이 주변 도시의 상승을 이끌 것이다. 한편 신축 아파트의 상승이 더 빠를 것이고, 역대 최악의 공급 부족 현상이 예상된다.
PART 5. 2025년 부동산 가격 대예측
위의 결론과 동일하며, 결국 강남 아파트의 우선 상승과 노도성 단지들의 동조현상, 전반적인 가격 상승이 예견된다.
PART 6. 주목해야 할 '핫 플레이스'
예전과 다른 요즘 상권의 특이한 점과 달라진 소비문화를 소개한다.
[느낀점]
24년도를 중심으로 한 부동산 시장의 전반적인 흐름을 구체적으로 정리할 수 있어서 좋았습니다. 월부 강의나 멘토튜터님들의 말씀을 통해 이미 알고 있던 내용들이 많았지만, 활자로 정리되어 많은 데이터와 함께 정리하니 예전보다 명확하게 확신을 가질 수 있었습니다.
작년을 복기하는 느낌으로 책을 읽었는데, 현장속에 몸을 푸욱 담그고 시장을 쪼개어 알고 있는 것도 중요하지만 이렇게 한번씩 1년을 거시적인 관점으로 정리하는 것도 굉장히 중요하다고 깨달았습니다.
무엇보다 서울의 공급 부족에 대해 다시한번 깨닫습니다. 현재 서울의 동쪽에 치우친 공급폭탄의 영향으로 동대문구와 강동구를 중심으로 매매가와 전세가가 무너진 상태입니다. 물론 이러한 상황에서도 거주민의 선호도가 뚜렷한 곳은 하락보합을 하거나 반대로 전고를 회복하기도 했습니다. 어느 곳을 명확하게 좋아하는지, 어떤 입지요소를 선호하는지, 어떤 호재를 진짜 호재로 받아들이고 있는지 선명하게 볼 수 있습니다.
하지만 올해부터는 공급 가뭄이 급격히 심해지고 특히 서울의 서쪽은 공급 절벽 수준입니다. 이에 시장이 어떻게 움직이는지 흐름을 지켜봐야 할 것입니다. 이러한 상황에서 기회를 찾아 투자를 하는 것도 우리 투자자의 몫이고, 흐름을 면밀하게 관찰하여 기억에 담아두는 것도 우리의 몫일 것입니다.
공부하듯이 읽었기에 더욱 기억에 남습니다.
[적용할 점]
- 거시적인 흐름도 놓치지 않기 위해서는 저자처럼 동쪽/서쪽 등으로 권역을 나눠 지속적으로 지켜보는 일도 필요하다고 생각합니다. 역시 가장 중요한 것은 구 별 트래킹. 기록의 기본이 되는 전수조사와 트래킹을 놓치지 말아야 겠습니다.
[논의할 점]
P.230(밀리의서재)
'금리 인하는 시간문제다'
금리 인하에 따라 향후 부동산 가격은 상승할 가능성이 매우 높다.
작가는 인플레이션, 금리인하, 공급부족 등의 데이터와 함께 25년도의 서울 집값 상승을 강하게 전망하고 있습니다. '저평가된 단지를 싸게 산다'의 기본 원칙으로 섣부른 전망을 경계하는 우리인데요, 성급한 판단의 경험이나 전망으로 인한 실패 경험이 있나요? 투자/부동산공부/재테크 등에 접목해 여러 이야기를 들어보고 싶습니다.
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