3주차 식빵파파님 강의후기 _ 저환수원리, 독강임투

잊기 전에 기록하기

1) 시장진단(kb통계-색상으로 파악)

  ① 상대적 저평가(비싼것도 있고 싼것도 있다) : 좋은데 싼 것 선택

  ② 절대적 저평가(더좋은것 덜 좋은것 다 싸다) : 제일 좋은 곳 선택

    ※ 공통전제 : 전고점 대비 15~20% 싼 것

 2) 비교 평가 

  ① 생활권 고정 : 비교할 생활권 파악(세분화) → 생활권 안 비교평가 할 단지 선정 

                          → 비교평가 통해 가치대비 싼 저평가 단지 선정 → 매물임장 

    ※ 단지 선정 기준 : 전고점 대비 15~20% 하락 단지 (시세전수 조사 필요)

    ★ 평가 항목 : 매매/전세 , 전세가율, 투자금 , 교통(강남접근성), 환경, 학군

      → 가치순서와 가격순서를 매겨서 저평가 단지를 선정한다. 

      → 참고) 전고점을 참조하되 맹신하지는 말것 (계단식 전고점인지..꼭지점 하나만 전고점인지)

      → 단지평가 시, 구조(계단식, 복도식) / 평형대 구성 / 단지조경 등 참조

      → 마지막으로 나라만 어떤 선택할 것인지 인문학으로 접근

   ② 가격 고정 : 상/즁/하 가격 나누어 단지 찾기

                         → 비교평가 통해 가치대비 싼 저평가 단지 선정 → 매물임장

      ★ 평가 항목 : 매매/전세 , 전세가율, 투자금 , 교통(강남접근성), 환경, 학군

       ※ 단지 선정 기준 : 전고점 대비 15~20% 하락 단지 (시세전수 조사 필요)

         ex) 입지좋은 구축 vs 입지 안좋은 신축 : 단지 by 단지 따라 다르다.

                가격은 비슷한데 평형대로 20평 vs 30평 : 나라면 어떻게 선택할까?

  3) 임장 후 투자 의사 결정

     ① 단지 매물 임장 후 가장 좋은 물건 찾기 (가치 대비 가장 좋은 물건)

       ★ 판단 기준 : 가격이 싼가? / 조건 상태 좋은가? / 투자금 적게 들어가는가? / 감당 가능한가?

          -. 구축의 경우 수리상태(올수리,특올수리-샤시) , 신축의 경우 옵션(시스템에어컨,중문) 감안

          -. 계약형태(임대형태-전세,월세,주인전세) , 전세 만기시점 공급 확인 등

     ② 저환수원리(저평가, 환금성, 수익성, 원금보존, 리스크)의 투자기준에 맞는지 확인

       ※ 다른 앞마당이 있다면 같은 가격, 같은 투자금으로 더 좋은 가치, 더 좋은 입지의 단지는 없는지 확인

 4) 지금 투자가 불가능 하다면…

   -. 계속 변하는 단지들의 가격을 시세트레킹으로 확인하면 더 좋은 투자기회를 잡을 수 있다.

 5) 비교 평가 (지방)

  ※ 지방은 아파트의 상품성, 브랜드, 커뮤니티, 주변상권이 아파트 가치에 영향을 준다.

  ※ 생활권 고정, 가격대 고정하여 단지 비교평가

    ex) 30평 준신축 vs 20평 신축 : 공식처럼 생각하지 말고 나라면 어떤 선택(인문학)

           신축 59 vs 신축 84 : 더 좋은 생활권을 가기 위해 평형을 줄인다??

 6) 부동산 투자자로 성장하는 방법

   ★ 기준 : 싸게 사서 비싸게 판다. 내가 좋아하는 것이 아닌 싼것을 투자한다. (전고점 대비 20%하락)

   ★ 시간 : 아는지역, 아는 단지를 만드는 최소한의 시간이 있어야 투자자로 성장할 수 있다.

    ※ 매물을 보유하면서도 비교평가 필요 (가치대비 싼 것이면 시세가 하락해도 계속 보유한다.)

나에게 적용할 점

1) 투자기준(저환수원리)을 명확히 하고 머리에 새긴다.

2) 독(독서) : 최소 한달에 한권씩은 읽는다. (읽기전 목표 정하기-이책에서는 뭘 배우겠다.)

3) 강(강의) : 부동산 투자시장에서 떠나지 않고 계속 참여하기 위해 강의에 관심을 가지고 수강한다.

4) 임(임장) : 부동산은 발품이다. 앞마당을 늘려서 아는 지역과 단지를 많이 알아간다. (비교평가 잘할수 있다.)

5) 투(투자) : 투자기준과 정확한 비교평가를 통해 투자를 지속해 나간다. (1건/1년 Target)