[하루쌓기] 2025년 독서후기 #3 부동산트렌드2025

[느낀점]

저자는 아파트가격지수의 단기이동평균선의 상승곡선이 장기이동평균선의 상승곡선을 돌파했으며 이는 골든크로스를 의미하고, 이에 우리나라 서울아파트에 대세상승장이 올 것이라 예견한다. 그것의 근거들로 공급절벽, 금리인하, PF좀비기업살리기, 인플레이션 등을 이야기 한다. 에고를 버리고 저자가 이야기 하고자 하는 것들의 근거를 살펴보고 실제 팩트를 이야기하는지 의견을 이야기하는지 잘 분간할 수 있어야 한다.

딘기이동평균선과 장기이동평균선은 전문적인 느낌이 드는 용어인데 그 말의 의미를 찬찬히 살펴보면 크게 어려운 말이 아님을 알 수 있다. 아파트 가격이 본래 평균적으로 오르는 것보다 더 많이 오르면 그것을 대세상승장이 징조로 보기에 부족함이 없다고 주장하는 듯하다. 그런데 내가 알고 있는 불변의 법칙은 우리는 미래를 알 수 없다는 것이다. 투자의 거장 워렌버핏과 그의 최고의 파트너 찰리멍거는 하나같이 미래를 알 수 없고 그래서 예측하지 않는다고 했다. 우리가 나아가야 할 방향은 싸고 가치있는 자산을 보유해 나가는 것이다. 서울아파트에 슈퍼사이클이 올 것이니 무조건 서울아파트를 사야한다는 결론에 다다르지 않도록 주의해야 할 것이다. 우리 월부인들은 이미 같은 서울아파트더라도 가치가 제각각임을 잘 알고 있다. 슈퍼싸이클보다 중요한건 저평가된 물건을 싸게 사는 것이다. 이것이 저환수원리의 제1원칙이고 월부인이라면 가장 먼저 지켜야 할 기준 중에 하나인 것이다.

이 책을 읽으면서 여러 면에서 저자의 통찰력에 감탄했다. 월부강의를 수강하고 작성한 것이 아닌가 라는 생각이 들 정도로 수업 때 배운 내용과 같은 인사이트를 책 곳곳에서 볼 수 있어서 참 좋았다. 요즘 신조어에 서수저라는 말이 있다고 한다. 왠지 지방사는 사람들이 쓰는 용어일 것 같은 것이 서울에 집 있는 부모님을 둔 수저로 예전에 사용하던 금수저를 대체하는 말이라고 한다. 그만큼 우리나라에서 서울이 가지는 입지독점성 그리고 가치는 상당하다. 골든크로스보다 중요한 것은 서울이 입지독점성이 있다는 것을 이해하고 지금 시장은 서울에 상대적으로 가치 있는 물건을 싸게 살 수 있는 시기임을 인지하는 것이다. 그것을 반드시 알고 투자를 위해 필요한 행동들을 매일 하나씩 해 나가는게 무엇보다 중요함을 절대 잊지 말도록 하자.

[본 것]

P19 새마을금고 사태에서 보듯이 만기 대출을 계속 연기해줌으로써 시장에서 정리되어야 할 좀비들이 여전히 존재하고 있다. 이는 부동산 시장에 심각한 영향을 끼쳤는데, 아파트 가격은 급격히 하락했음에도 토지 가격이 덜 하락하는 일이 발생한 것이다. 인플레이션으로 시공비가 크게 오르고 PF사태의 여파로 금리가 여전히 높은 상황인데, 토지 가격마저도 덜 내려갔다. 이런 상황에서 아파트 개발에 참여할 디벨로퍼는 많지 않다. 이는 인허가 물량으로 그대로 이어졌는데, 2022년과 2023년 아파트 개발 인허가 물량은 역대 가장 저조한 수준이다.

24 둘째 매매와 임대차 거래량 분석이다. 부동산 거래는 매매거래와 임대차 거래의 합이다. 다른 조건이 동일할 때, 전체 거래 중 매매거래 비중이 줄어든다면 이는 사람들이 매매가격 하락으로 인해 전월세 시장으로 이동함을 의미한다. 그런데 어느 시점부터 매매거래량의 비중이 다시 증가하기 시작한다면, 이는 전월세 시장의 수요가 매매 시장으로 이동하고 있음을 뜻한다. 이러한 경향이 현 주택시장에서 나타나고 있다. 매매 시장으로의 수요 전환은 매매가격을 움직일 가능성을 내포한다. 그 가능성이 골든크로스에 정확히 도출됐다.

43 수도권 부동산 시장에서 강남구, 분당구, 수지구는 다른 지역과는 차별화된 매매가격 흐름을 보인다. 이는 강남 이남 지역에서 나타나는 동조화 현상으로 설명할 수 있다. 예를 들어 2018년 1분기에 강남구의 매매가격이 13.3% 상승하면서 시세를 올리자, 분당구는 12.6%, 수지구는 5.4% 상승하며 그 여파가 퍼지기 시작했다. 2019년 3분기에도 글로벌 금융위기를 극복하고자 양적완화로 유동성을 확장하니 강남구는 9.1% 상승하며 시세를 이끌었고, 분당구는 6.0%, 수지구는 2.0% 상승하면서 시세를 따라가기 시작했다. 이후 2020년 3분기부터 2021년 1분기까지의 3개 분기동안 강남구는 각각 11.3%, 2.6%, 2.1% 상승하며 상승폭이 둔화되었다. 그러나 분당구는 같은 기간 오히려 11.6%, 8.9%, 12.2% 상승하며 기세가 확장되기 시작했다. 수지구는 더욱 큰 상승을 보이며 각각 13.2%, 9.3%, 12.7% 상승했다.

부동산 시장에는 특정 지역이 가지는 위계가 존재한다. 이는 각 지역의 주택 가격 상승률 같은 지표를 통해 확인할 수 있다. 2013년 1분기부터 2024년 2분기까지 강남구와 분당구는 누적해 112.7%, 103.2% 상승했지만 수지구는 81.2%에 그쳤다. 서울시 강남구와 경기도 분당구는 누적 상승률이 비슷한 수준을 보였다. 비록 분당이 강남보다 상승세를 조금 늦게 타기 시작하지만, 시간이 지나면 두 지역의 누적 상승률은 결국 비슷해진다. 하지만 경기도 수지구의 경우 상황이 다르다. 수지구의 누적 상승률은 강남구나 분당구에 비해 현저히 낮은 편이다. 그 이유는 수지구 주변에 새로운 아파트를 대량으로 공급할 수 있는 충분한 공간이 있기 때문이다. 대규모 아파트 단지가 들어서 공급이 늘어나면, 수요와 공급의 법칙에 따라 주택 가격 상승이 억제된다. 이는 수지구의 주택 가격이 강남구나 분당구에 비해 상대적으로 덜 상승하는 원인이다. 특정 지역의 주택 가격 상승률에는 그 지역의 개발 가능성, 공급량, 수요와 공급의 균형 등 여러 요인이 복합적으로 작용한다. 이러한 요인들이 모여 각 지역의 위계를 형성한다. (그냥 수요의 크기가 다름으로 인해 발생한 것이 더 크지 않을까? 그런데 이 또한 일견 타당한 말로 해석된다. 공급할 땅이 있기 때문에 수요의 크기가 다른 것이다. 그런데 공급뿐만 아니라 그냥 땅의 가치가 높은 것이 더 인과관계에 근접한 것으로 보인다.)

71 첫째, 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다. 고가 지역과 중저가 지역의 아파트 가격이 서로 다른 양상을 보이고 있다. 2024년 1분기까지 고가 아파트 지역은 가격 하락이 멈추고 다시 상승세를 보이기 시작했다. 반면에 중저가 아파트 지역은 가격 하락이 멈춘 상태에 그쳐 ‘회복 조짐이 보이지 않았다. 중저가 지역의 아파트 가격은 같은 기간 동안 변화가 없거나 소폭 하락했다. 그러나 과거 서울 부동산 시장을 오랜 기간에 걸쳐 바라보면, 강남과 강북의 누적 상승률은 거의 비슷하게 나타났다. 강남이 먼저, 또 빠르게 상승한 것은 사실이지만 시차를 두고 강북도 비슷한 수준으로 상승했다. 따라서 앞으로도 이러한 추세가 계속될 가능성을 무시할 수 없다. 실제로 2분기 이후 중저가 지역에 변화 조짐이 나타나고 있다. 고가 지역을 따라 상승세로 전환되는 움직임이 포착된 것이다. 이번 사이클에서도 다시 한번 두 지역 간에 상승 시차가 존재함을 확인할 수 있었다.

72 셋째, 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다. 이는 중저가 지역내에서도 아파트 가격의 움직임이 다양해지고 있음을 의미한다. 현재 성북구 같은 중저가 지역에서 아파트 가격이 상승 조짐을 보이면서, 중저가 지역 내부의 가격 동조화 현상이 깨지고 있다. 성북구 아파트 가격이 상승한다 해도 같은 중저가 지역의 다른 아파트 가격은 동일한 양상을 보지이 않을 수 있다. 일부 중저가 지역이 다른 중저가 지역보다 빠르게 가격이 상승하거나 하락하면서, 중저가 아파트 시장 내부에서도 다양한 움직임이 발생하고 있다. 앞으로 이들 지역에서 동조화 현상이 일어나는지 관찰이 필요하다. 중저가 아파트 지역에서는 일괄적인 시장 움직임보다는 개별 지역의 특성과 상황에 따라 다양한 가격 변동이 발생할 가능성이 커지고 있다. 중저가 아파트 시장은 더욱 복잡하고 다층적인 모습을 만들어가는 중이다. 이러한 차이점은 고가와 중저가 아파트 시장 가격이 서로 다른 요인들에 의해 영향을 받고 있으며, 각 시장의 특성과 동향이 뚜렷하게 구분되고 있음을 보여준다.

91

2013년 서울과 같이 대세상승장에 돌입한 강남구 아파트 시장은 2022년에 들어 높은 가격과 금리 인상 우려 등으로 인해 하락하기 시작했다. 서울 전역보다 1-2개월 더 늦은 2022년4월부터 13개월 간 하락세가 이어졌다. 급격한 가격 하락 이후, 서울시 전체보다 2주가량 빠른 2023년 5월부터 다시 상승장에 돌입했으며, 2023년 11월까지 약 7개월간의 상승세를 보였다. 왼쪽 그래프에서도 보이 듯 이때 단기 이동 평균선이 장기 이동평균선을 상향 돌파하는 골든크로스가 일어났다. 이후 강남구는 2023년 12월 초부터 2024년3월초까지 3개월간의 일시적 하락을 겪은 후 서울시 전체보다 1개월가량 빠른 2024년3월초부터 다시 상승을 이어갔다. 노원구 아파트는 서울보다 1개월, 강남구보다 2-3개월 더 빠른 2022년 1월에 하락세로 먼저 전환했다. 그래프를 보면 이때 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 하회하는 데드크로스가 일어났다. 또한 약 17개월간의 하락이 이후 서울보다 3주가량 늦은 2023년6월초에 다시 상승세데 돌입해 6개월간 가격 상승을 이어갔다.

94 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다. 부동산은 주식처럼 짧게 보유하고 빠르게 매도할 수 잇는 상품이 아니고 최소 몇 년은 보유하는 상품이다. 따라서 사이클에 변화가 일어나는 경우 가격 변화는 매우 장기간에 걸쳐 진행된다. 2010년대의 하락기는 38개월(2010년1월초~2013년2월말)에 이르렀으며 상승기는 무려 8년11개월 즉 107개월 이어졌다. 상승기가 하락기보다 더 길다는 특징이 보인다. 물론 저번 상승기에는 2020년 이후의 초저금리로 인한 예외적 상승이 있었다는 점을 감안해야 한다. 또한 대세상승기 혹은 하락기에도 일시적인 기술적 하락 혹은 정체, 상승이 나타난다는 것을 인지해야 한다. 부동산 사이클이 짧아진다. 2010년대의 하락기는 38개월간 이어졌으나 2022-2023년하락기는 26개월로 앞선 하락기의 3분의2수준이었다. 이 사실을 기억하고 현재에 적용해볼 필요가 있다. 2013년 이후 슈퍼사이클이 상승기로 전환되며 매우 장기간에 걸쳐 가격이 상승했었다. 그런데 하락기의 사이클이 짧아졌다면 정체기 혹은 상승기의 사이클도 짧아질 가능성이 존재한다.

97

수요 측면에서 부동산이 매력적으로 보이게 하는 다른 요인은 임대료 폭등이다. 인플레이션은 물가 상승을 의미하는 만큼, 임대료 역시 상승시킨다. 임대료가 오른다는 것은 집주인 측면에서 보면 주택 가격이 같을 때 부동산의 투자수익률이 올라가는 것이기 때문에 부동산을 구매할 유인이 강해진다. 인플레이션이 글로벌 현상이 된 이후, 전 세계 주요 도시들의 월세는 대폭등했다. 2023년 말 뉴욕의 임대료는 팬데믹 이전인 2019년 대비 30% 폭등했다. 베를린 역시 동기간 월세가 34% 폭등했는데, 특히 2023년은 2022년 대비 18% 상승한 것이다.

99

임대료가 50% 상승해 1년 월세가 1,000만원에서 1,500만원이 되었다고 하자. 주택가격이 여전히 5억원이라면 투자수익률은 3%가 된다. 투자수익률이 2%에서 3%로 빠른 기간으로 올랐다면, 다양한 투자자들이 부동산에 관심을 갖기 시작한다. 사람들마다 요구수익률이 다를 수 있는데, 어떤 사람은 원하는 최저 수익률이 2%일 수 있고 어떤 사람은 부동산은 위험자산이니 부동산 투자시에는 3%는 돼야 한다고 할 수도 있다. 2% 수익률에 만족하는 사람이라면 3%의 수익률의 부동산은 너무나 매력적으로 비치게 된다. 과거에는 5억원 가치의 부동산에 투자하면 1년에 1,000만원을 벌었는데 이제 1,500만원으로 과거보다 임대료 수입이 더 늘었기 때문이다. 그래서 그는 5억원 보다 조금 높은 금액을 주고서라도 부동산을 매입하고자 하는 열망이 생기기 시작하고, 결국 7억5천만원까지 지불할 용의를 갖게 된다. 자신의 요구 수익률인 2%에 맞춰지는 부동산 가격이 7.5억이기 때문이다. 그는 요구수익률 2%에 도달하는 구간까지는 충분히 부동산에 지불할 의시가 생기기에, 5억원이 아니라 6억원에도 주택을 살 의향이 있고, 7억원 그리고 7.5억원까지도 지불할 의사를 갖게 된다. 이런 사람들이 많아진다면 부동산 가격은 상승할 가능성이 매우 높아진다. 수익률이 고작 1p% 상승했음에도 부동산 가격은 5억원에서 7.5억원으로 50% 상승할 가능성이 존재한다. 임대료 폭등이 부동산 가격을 상승시키는 원리다. 2010년 이후 시공비 시계열 분석에서 나타나는 큰 특징은 두 가지다. 첫째, 시공비는 이전보다 감소한 적이 없다. 이론상 경기가 둔화되면 원자재 수요가 줄어들어 원자잿값이 하락할 수 있고 종국에는 시공비도 하락할 수 있다. 하지만 2010년 이후 그런 일은 발생하지 않았고 시공비는 지속적으로 꾸준히 상승해왔다. 둘째 2020년이후 현재까지 시공비 누적 상승률이 매우 높다. 연간 상승률만 보면 2023년 이후 상승률이 전에 비해 감소한 것으로 보인다. 그러나 더 눈여겨봐야 할 부분은 2024년 중반 현재, 시공비가 2020년 대비 무려 30% 폭등했다는 점이다. 요약하면 시공비는 팬데믹 이전 대비 퀀텀 점프해 매우 높은 수준을 유지하고 있으며 과거 통계를 볼 때 시공비가 내려갈 가능성은 희박하다는 것이다. 이것이 현실이다.

110

2012년부터 2022년 2분기까지 전년 동분기 대비 전세가격 평균 상승률은 서울시 7.2%, 강남구 7.3%, 노원구 6.5%다. 고가 주택 지역의 전세가격이 서울시 평균보다 더 많이 상승했고, 서민 주택 지역이 평균에 비해 덜 상승했음을 알 수 있다. 고가 주택 지역에 대한 전세수요가 더 높으며, 더 비싼 가격을 지불하고라도 우수한 환경에 거주하려는 수요가 더 많음을 알 수 있다.

P119

첫째 2011년부터 현재까지의 흐름을 보면 항상 임대 거래량이 매매 거래량을 압도한다. 2010년대에는 임대 거래량이 매매 거래량의 2배이었다. 미신고 임대 거래를 고려하면 더 높은 수치로 임대 거래량이 존재했을 것이다. 둘째, 2021년 이후를 살펴보면 2021년에는 전체 거래에서 매매거래가 차지하는 비중이 17%인데, 매매가격이 폭락했던 2022년에는 매매 거래량이 전체의 5%에 불과하다. 특히 당해 연도 매매 거래량(약1만3천여채)는 2011년 이후 가장 낮은 수치였다. (2010년대 연간 매매거래량 평균은 약 8.7만채다.) 2022년의 시장 상황이 얼마나 얼어 붙었는지를 알 수 있다. 그런데 2023년은 매매 거래량이 약 3만5천채로 역대 평균에는 훨씬 못 미치나, 2022년 대비 상당히 큰 폭으로 증가했음을 볼 수 있다. 특히 2023년에는 매매거래량과 더불어 임대거래량도 전년도에 비해 증가했다. 비록 2023년 매매거래량이 2010년대 연평균의 절반에도 못 미치는 수치이기는 하나, 내부를 들여다보면 시장에서 구조적 변화가 진행되고 있음을 알 수 있다. 전체 거래량 중 매매 거래 비중은 2022년 3분기 역대 최저치인 3.4%를 기록한 후 지속적으로 상승하고 있다. 시장이 일시적으로 회복했던 2023년 상반기는 15%까지 상승했으며 일시적으로 하락했던 2023년4분기는 7.7%까지 내려갔다. 2024년 들어서 매매 거래 비중은 빠르게 상승하고 있다. 2024년 1분기는 14.6%, 2분기는 25.6%에 이른다. 주목할 점은 거래 비중과 더불어 거래량 자체의 증가폭이다. 2024년 2분기 거래량 약 1만6,700채는 2021년 1분이 이후 가장 높은 수준이다.

P133

예를 들어 인근 토지가 30% 할인된 가격에 시장에 나왔다면, 토지주는 시장상황에 맞춰 10-15%정도 가격을 내려 놓은 물건을 내놓을 것이다. 그런데 만약 주변에 과거보다 저렴한 물건이 나올 것 같은 상황인데도 아예 물건이 나오지 않는다면, 토지주는 이전 가격을 바탕으로 가격을 책정한다. 2024년 현재 거래가 없다면 토지가 아주 비싸게 팔렸던 2021년과 2022년의 거래가격을 준거로 삼는다는 것이다. 따라서 시장에 매물이 출하되는지 여부는 토지 가격 형성에 아주 큰 영향을 미친다. 토지가 시장에 나오지 않는 지금 상황은 매도자와 매수자의 간극을 키우고, 그러면 아예 거래가 정지되는 상황이 지속될 것이다. 토지 매수자는 시공비도 30% 인상되었고 금융비용은 2배가 되었는데 토지비까지 할인되지 않아 과거와 같은 수준이라면, 당연히 시장에 참여하지 않는다. 사업성이 나오지 않기 때문이다. 따라서 토지 가격이 지속적으로 높게 형성된다면 신규 개발은 요원할 수 밖에 없다.