[니캉내캉] 비교평가

식빵파파님의 비교평가의 모든 것

비교평가 순서

1 시장에 맞는 투자 우선순위 확인

서울 수도권- 상대적 저평가- 좋은데 싼것을 선택

지방-절대적 저평가- 다싸면 더 좋은것

1. 전체적인 시장 분위기 파악- 기사, 방송 뉴스 등
2. 실제 현장을 통한 사실 화인-kb통계, 전화임장, 부동산 매물
3. 시장에 맞는 가장 좋은 투자

2. 비교평가를 통한 가치판단

1)  생활권 고정 비교평가

• 하나의 생활권 안에서만 비교평가, 생활권 안, 단지별 가치 판단 후 비교평가
• 생활권 규모가 큰 경우, 생활권 세분화해서 비교평가
• 단지가 개수 무한정 안됨, 최대4-5개 정도 실력에 따라 다름, 비교평가 2개부터
• 비교평가할 단지 선정, 전고점 대비 -20%기준, 혹은 -15%
• 기본적인 인프라 환경 공유한 경우

       (단지 관리 상태, 구조, 평형구성, 선호도에 영향주고 가격에 반영되는 요소 파악)

2) 가격 고정 비교평가

• 모든 생활권(생활권 구분 없음) 가격을 고정하고 같은 가격을 가진 단지 비교평가
• 서울 수도권의 경우 같은 지역이라도 가격의 범위 다양하게 설정
• 상/중/하 가격레벨 나누어서 비교평가
• 구축,신축, 20평,30평, 가격만 같고 다른 요소는 다를 경우 O
• 결정에 있어서, ‘나라면 어떤 선택을 할까?’
• 저평가, 환금성, 수익성, 원금보존, 리스크는 모든 투자의 기본!

*전고점  유의점

•  유의미한 전고점-계단식으로 차곡차곡 올라가는 전고점

•  주의해야하는 전고점- 하나만 찍혀있는 전고점

•  계단식으로 올라가는데 하나만 유독 돌출되어있는 전고점- 비슷한 가치를 갖고 있는 단지를 비교하여,

                                                                                             전고점이 비슷하면 유의미한 전고점이다.

* 단지별 1등뽑기

1. 가격이 싼가?
2. 조건 상태가 좋은가?
3. 투자금이 적게 들어가는가?
4. 감당 가능한가?

지방투자 유의사항 - 다 싸면 더 좋은 것

•  지방도시 아파트 가치- 땅의 가치가 낮은 지역, 아파트의 상품성, 브랜드, 커뮤니티, 주변 상권 아파트 가치에 영향

•  지방은 가격은 더 촘촘하게 가격고정해서 비교한다.

•  상품성(연식) 좋은것부터 +단, 전고점 -20%도 확인

•  지방 교통은 도심접근성, 서울 수도권은 강남 접근성으로 확인

•  학군의 경우는 신축의 경우 초등접근성도 같이 본다.

•  신축 아파트 안에서도 선호도=가격에 영향을 줄 수 있는 수리범위에 대해서 파악, 시스템에어컨+중문

•  비슷한 가격이라면 로얄동, 로얄층, 단지 커뮤니티 접근성 같은 가격이라면 좋은 물건

•  생활고정비교평가, 가격고정 비교평가 방법은 서울 수도권과 같다.

나의 적용할 점

우선 제대로된 앞마당과 제대로 된 임장, 임보부터 한다. ㅜㅜ