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# 전국 아파트 시장 동향
- N파고의 등장, 혹은 W파고의 가으성은 단순히 그래프를 육안으로 보고만 판단하는 것이 나이다. 현재 서울 아파느 시장이 재상승의 단계에 진입했음을 확인한 두 가지 분석 결과가 있다.
첫째, 부동산 단지 이동평균성이 장기 이동평균선을 뚫고 올라가는 골든크로스가 발생했다.
둘째, 전세 거래량 중 매매 거래량의 비중이 빠르게 증하가고 있다. 전체거래량은 매매 거래량과 임대 거래량의 총합으로 이루어져 있다.
우선 지금은 서울 아파트 시장이 상승에 돌입했다는 것, 그렇게 슈퍼사이클의 포문이 열렸다는 것에 집중하려 한다.
# 공급부족과 금리인하의 시너지
- 부동산 시장에서 주택 가격은 '공간 균형'을 찾아간다. 특히 서울처럼 경기도권의 엄청난 대기 수요가 존재하는 도시는 특정 지역의 가격이 상승했다면 인근 지역의 가격도 순차적으로 상승한다.
- 부동산에 있어서 금리 인하는 매우 큰 효과를낸다. 예를 들어 10억원의 주택을 구입할 떄 LTV 50%를 가정하면 자기자본 5억 원과 은행 대출 5억원이 투입된다.
# 서울시 집값 시나리오
- 금리가 0.25% 인하 될 경우 서울 전체 아파트 가격은 약 5% 상승할 것으로 예상된다. 한편 금리 인하 폭이 0.75% 까지 확대될 경우 가격 상승률은10%에 이를 수 있다.
- 24년 중반에 시작된 부동산슈퍼사이클은 장기적인 상승세로 이어질 가능성이 크다. 이는 결국 시장의 자율적인 힘이 정부의 개입을 이길수 있다는 사실을 입증하게 될 것이다.
- 공급 측면에서 물량이 부족한것은 인플레이션과 PF정책 실패로 비롯된 공급 절벽이 전세가를 먼저 상승시키고 이 결과 임차 수요가 매매로 전환되어서이다. 더불어 금리 인하는 불보듯 뻔해서 모든 지표가 부동산 상승을 가리킨다고 볼 수 있다.
# 2025 부동산 가격 大예측
- 금리 인하는 주택 담보 대출 이자율을 낮추며 이는 부동산 수익률의 인하고 이어지고, 결국엔 부동산 가격 상승으로 연결 된다.
- 자기간 강남이나 강북이나 시차는 존재할 수 있지만 누적 상성률(수익x)은 비슷해 진다. 그렇기 때문에 시차에 의해 덜 오른 아파트를 매수하는 것이 중요하다. 모든 지역의 가격은 결국 연결되어 따라가게 되어 있다.
#주목해야 할 핫 플레이스
- 소비 트렌드는 실시간으로 바뀌고 있다. 그래서 성수동의 팝업스토어가 잘 되는것이고 유동인구를 증가시키며 지역이미지개선, 효율적인 공간 사용등의 장점이 있다.오픈런의 경우 유동인구 증가, 상권 활성솨, 임대료 상승, 브랜드와 상권의 연계 및 장점이 있고, 플래그쉽 스토어는브랜드 아이덴티티의 집약, 독특한 쇼핑 경험 제공, 한정판 및특별 사품, 문화 및 예술과의 결합이 가능하다.
# 적용할 점
-서울 상승 시나리오 : 서울 집값이 슈퍼사이클에 접어들고 상승할 가능성이높다면? 서울의 온기가 퍼져 나갈 때 그 흐름이 오는 지역들을 미리 선점하고 있는 것이 중요하다.
-공급 부족의 기회 : 전세 수요가 매매 수요로 이동하기 전, 전세 수요로 인해 전세가가 오르고 매매가는 지지부진할 때 그 찰나에 올 기회를 잡는 것이 중요할 것 같다. 전세 트레킹하며 시장의 흐름 파악할 것.
# 나누고 싶은 점
p.85 필자의 연구실에서는 자동가치산정모형을 통한 7일 단위의 단기 가격지수를개밟했는데, 이를 통해 1주일이라는 짧은 기간에 대한 부동산 가격 흐름을 파악할 수 있게 됐다.
- 필자는 나름의 프로그램을 만들어 시장의 흐름을 '예측'하려는 시도를 하고 있습니다. 시장에 대한 '예측'과는 별개로 개별 단지의 '가치'와 '가격'을 보고 투자 결정을 하는 월부의 방식과는 차이가 있는 부분이라고 생각됩니다. 이러한 '예측' 프로그램을 사용하여 투자를 결정하는 방식에 대해 여러분은 어떻게 생각하시나요?
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