[먹보의남편] 서울 재개발 정비사업의 종류와 특징





안녕하세요!

먹보의남편입니다.

오늘은 제가 예전에 앞마당을 만들고 지켜보면서

경험했던 공급에 대한 이야기를 하려고 합니다.

임보를 작성하면서 공급을 보지만

그 당시 반영되어 있지 않은 공급으로 인해

공급을 피해 전세를 맞추면면 되겠다고 투자 결론을

내리고 지금은 어떻게 되었는지 살펴보았습니다.

| 공급은 예측할 수 있다?

저는 23년 청주에 앞마당을 만들고

당시 제가 1등으로 봤던 단지는 세낀물건이 많았고

정확히 2년후 25년에 1100세대 입주가

예정되어 있고 같은 지역에 4개월 뒤에도

1000세대의 입주가 있었습니다.







저는 이 두개의 공급만을 생각하고

피할 수 있는 방법을 고민하면서 물건을

살펴 보았고 전세기간을 2년이아니라

2년 6개월로 기간을 맞출 수 있는 물건이면

공급도 피하고 좋을 것 같다는 결론을 내렸습니다.

그리고 시간이 흘러 앞마당을 트래킹하고 정리하면서

그때는 보지 못했던 공급을 확인 할 수 있었습니다.

제가 생각했던 2년 6개월로 맞추었던 그시기와

정확하게 맞물려서 공급이 생겼습니다.

제가 임장을 하던 당시에도 공사를 진행했었고

조금만 조사를 했다면 고려해 볼 수 있었는데

데아타로만 보고 판단 했던 것 같습니다.





이를 통해서 실제 부동산 어플에 등록된

공급외에 숨어 있는 공급을 고려하는 것이

중요하다는 것을 배울 수 있었습니다.

그리고 매수를 하는 과정에서 아무리 꼼꼼하게

살펴본다고 해도 실제 보유하는 과정에서

어떻게 상황이 변할지 모르기 때문에

감당가능한 리스크를 대비하는 투자를 하는 것이

정말 중요하다는 것도 배울 수 있었습니다.

| 서울은 공급이 없다는데 ?

서울앞마당을 만들면서 서울의 입지 독점성을

다시 한번 알 수 있었습니다.

빈땅이 없는 서울에서는 더이상의 새로운 공급은

어려운 상태이고 노후된 지역과 단지를 재개발하고

재건축하는 것을 볼 수 있었습니다.

재개발구역, 재정비 촉진구역, 모아타운 .....

여러가지 명칭으로 불리는 재개발 사업이 있었고

도대체 어떤 특징을 가지고 있는지

우리가 투자와 연결해서는 어떤점을

살펴볼 수 있는지 궁금증이 생겼고

이번 임보에 정리하는 시간을 가졌습니다.

1. 재개발 구역

정의 : 오래된 건축물이나 도시 시설을 신식으로 바꾸기 위한 구역

조건 : 지역의 건물 중 60% 이상이 노후 되었을때, 주민이 원할 때

2. 재정비 촉진 구역

정의 : 주로 지역 전반적인 환경개선을 목표로함

더 효율적인 도시 계획을 세우기 위해 만들어짐

조건 : 지역 건물 50% 이상의 노후 상태에서 재정비가능

유래 : 뉴타운 사업을 시작할 당시 주거환경정비법의 한계로

재정비촉진구역을 만들고 조건을 완화시키고 빠르게 추진함

(대규모로 진행되다 보니 조건을 완화해도 오랜시간 소요)

※ 투자와 관련된 생각

재정비 촉진 구역이 되는 지역은 뉴타운 급으로

도로 공공/시설이 확충되기 때문에 주변 환경이

획기적으로 개선되기 때문에 주변에 환경 개선으로

수해를 볼 기축 단지에서 기회를 볼 수 있음

(노량진 뉴타운)

3. 모아타운

정의 : 여러 주택을 블록단위로 모아 단지를 이룬다.

단순한 주택 재개발을 넘어 체계적인 관리와

다양한 커뮤니티 시설을 제공 한다.

조건 : 노후도 50% 이상 / 100,000㎡ 이상 필지

신축과 노후 주택이 어려운 지역에서 재개발이

어려운 곳을 대상으로 한다.

모아 주택과 공공재개발의 차이점

※ 투자와 관련된 생각

모아타운은 기존 재개발 보다 속도가 빠르다.

4년이라는 시간으로 빠른 만큼 해당 지역에서

공급이 빠른 시간에 있을 수 있다는 걸 알고

어느 정도 영향을 줄 수 있겠다는 생각을 해야한다.

(광진구)

이번에 임보를 쓰면서 공공재개발과 모아타운

그리고 재개발에서도 재정비촉진구역에대해서

임보에 정리했던 내용을 공유드리고 싶었습니다.

조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

감사합니다. :)