2호기 매수 - 반복하는 담금질이 곧 투자 [굿리더]

안녕하세요? 굿리더입니다 :)

월부학교 겨울학기를 수강하며 2호기를 매수하였습니다.

이번 투자를 통해 가르침을 주신 밥잘 튜터님 감사합니다. 코칭으로 중요한 점을 짚어주시고 확신을 갖게 해주신 권유디 튜터님과 한가해보이 튜터님 감사합니다. 

2호기 투자로 15가지 배운 내용 정리했습니다.

그중 1월 달에 배운 7가지입니다.

1. 로얄동 로얄층의 물건이 아니더라도 저렴하게 매수하면 전세셋팅에 여유가 생긴다.
2. 단지 내 부동산을 여러 개 다녀보면 생각지도 못한 물건이 나온다.
3. 매도자가 법인인 경우, 매매-전세 잔금 동시 진행 시 세입자의 전세자금대출이 제한된다.
4. 후보 물건들을 동시에 가격 협상하고 더 좋은 조건의 것을 취한다.
5. 시세대비 낮은 전세를 승계하기 위해 일시적으로 대출을 활용할 수 있다. (단, 시세대로 전세를 셋팅했을 때 나의 투자금 범위에 들어와야 한다.)
6. 투자는 우선순위의 싸움이다. 선호도가 높은 것부터 검토한다.
7. 매수에만 열을 올리지 말고 기본 실력 쌓기를 중요하게 여겨야 한다.

위의 7가지 경험에 대해서는 지난 달 복기글에 자세히 풀어 썼습니다.

매수에 매몰되어 있었는가? 부의 그릇을 만드는 기본에 대하여 [굿리더]

https://weolbu.com/community/2315106

위의 7가지 내용 중 스스로 가장 값지다고 느낀 것은 7번이었습니다.

학교 과제를 내팽개치고 매수에 열을 올렸던 저의 마음을 여전히 반성합니다. 어쩌면 저는 당시 집을 ‘매수’하는 것이 곧 남는 장사라고만 생각했는지도 모릅니다. 지금 생각해도 참 부끄럽습니다.

오직 매수라는 행위만이 투자의 전부가 아님을 깨달았습니다. 매일매일 임보를 쓰고 임장을 가며 실력을 쌓는 그 시간이 곧 투자임을 마음에 새겼습니다. 쌓아올린 실력으로 좋은 자산과 부를 쌓게 되는 것임을 알게 되었습니다. 매일하는 독강임투의 과정을 진심으로 소중하게 여기게 되었습니다. 

이번 과정에서 이 마음을 갖게된 것이 참 다행입니다.

.

.

.

이번 달 자산을 매수를 하면서 8가지 배움을 추가로 남겼습니다.

8. 부동산 사장님의 매물정보는 전화로 재확인한다.

지난 달 투자 지역을 반복해 가다보니 부동산 사장님들께 저는 ‘진짜로 살 사람’으로 인식되었습니다. 종종 사장님들께서 제게 문자로 매물정보를 보내주셨습니다. 이전 같으면 흘렸을지도 모르는 매물정보가 이번엔 왠지 다르게 느껴졌습니다. 별다를게 없는 짧은 정보였지만 사장님들께 전화로 상세한 내용을 파악했습니다. 그 전화 한 통 한 통은 결국 매수로 이어졌습니다.

9. 가격 협상은 거리두기와 시간이 필요할 때가 있다.

지난 달 가격 협상에 실패했던 집이 어느 새 협상한지 3주, 4주, 5주가 지나고 있더군요. 주기적으로 부동산 사장님께 연락하며 매도가 되었는지 확인했습니다. 제가 원하는 가격을 시간차를 두고 계속 제시했습니다. 시간이 흘러도 팔리지 않으니 매도자분께서 가격을 점차 깎아주셨습니다. 그렇게 시간을 두고 협상하니 제가 부른 가격에 아주 가까워졌습니다. 상황에 따라 다르겠지만, 이 경험으로 저는 저의 목표매수가와 호가가 차이가 난다면 시간을 두고 협상해보는 것도 방법임을 알게 되었습니다. 

10. 초신축 전용59가 준신축 전용84보다 선호도가 높을 때가 있다. 

지방에서 신축이 갖는 가치는 제가 생각했던 것보다 높았습니다. 초신축 전용59와 준신축 전용84의 가격차가 크지 않았습니다. 입지가치가 낮은 곳에서는 상품성이 매우 중요함을 임장으로 느꼈습니다. 자꾸 제가 초신축 전용59를 보여주시는 부동산 사장님들. 세입자들의 모습. 뒷받침하는 가격. 둘다 상대적으로 저렴하고, 투자금이 같다면 초신축 전용59가 준신축 전용84보다 우선순위가 높다는걸 깨달았습니다.

11. 계약갱신청구권을 사용한 전세계약을 기간을 조정할 수 있다.

저는 전세만기 1년 남아있는 전세계약을 승계하는 조건의 물건을 봤습니다. 계약갱신청구권을 사용한 상태였습니다. 세입자분은 이번에 집주인이 바뀌면 2년 전세계약을 할 수도 있다는 의사를 밝혔습니다. 

매수와 동시에 전세 재계약을 하면 당연히 신규 계약을 한다고 생각했습니다. 그러나 계약갱신청구권을 사용한 기존 전세 계약기간을 연장하는 방법도 있었습니다. 

계약 날 저는 매매계약 1시간 후에 전세계약을 진행했습니다. 세입자분과 새로운 전세계약서를 쓰면서, 특약에 “본 계약은 갱신청구권에 의한 갱신계약” 문구를 명시했습니다. 전세금은 동일했기 때문에, 신고를 하지 않아도 되었습니다.

12. 지방 아파트는 매도 용이성에 대한 고려가 필요하다.

매수를 하며 매도에 대해 심각히 생각한 건 이번이 처음이었습니다. 저는 승계할 전세계약의 만기를 2년 후로 조율했습니다. 그리고 계약갱신청구권을 사용한 전세계약을 연장했습니다. 이렇게 조율한 이유는 매도를 고려했기 때문입니다. 

기존 전세계약을 그대로 승계했다면 1년 후 만기가 도래합니다. 1년 후 매도하면 수익구간일 경우 양도세 중과됩니다. 전세계약을 2년 후로 조율함으로써 수익 구간에서 매도할 때 양도세가 기본세율일 수 있도록 했습니다. 계약갱신청구권 사용한 계약을 연장한 이유는 전세 만기시점에 매도를 할 때, 실거주자도 매수를 고려할 수 있게 하기 위함입니다.

지방 부동산 시장의 봄-여름-가을-겨울 사이클이 수도권보다 짧다는 것은 강의에서 들었습니다. 이것을 실전투자에서 어떻게 적용하는가는 별개의 문제였습니다. 밥잘 튜터님과 한가해보이 튜터님께서는 제게 사이클을 상기시켜주셨습니다. 그리고 구체적인 협의점을 알려주셨습니다.

13. 매물 조건에 따라 우선순위가 바뀐다. 반드시 봐야 하는 이유다.

전화로 들은 조건이 막상 달려가보니 바뀌는 경우를 경험했습니다. 때때로 그 조건 하나하나가 나의 투자물건들 우선순위를 좌우할 때가 있습니다. 여러 후보를 두고 우선순위를 정할 때는 정확히 조건파악해야 합니다. 그러려면 물건을 직접 봐야 합니다. 

14. 단지 가치와는 별개로 투자자의 상황을 대입하면 1등이 바뀐다.

단지의 가치는 a가 b보다 높았습니다. 그러나 a는 투자금이 많이 들었습니다. 저는 싱글 투자자입니다. 연 저축액으로는 소액투자를 할 수 있습니다. 그렇기 때문에, 최종적으로 b를 선택했습니다. 

b는 단지의 가치가 a 보다 낮았습니다. 가격수준도 a보다 높았습니다. 그러나 a는 투자금이 많이 들었습니다. b는 투자금을 아낄 수 있었습니다. 그리고 전세 조건이 더 좋았습니다. 최종 선택의 키포인트는 저의 상황과 전세 협의조건이었습니다. 

15. 한 건 한 건의 투자는 시스템을 만들어가는 과정이다.

1호기에서 투자금을 남겼고, 2호기에서도 투자금을 남겼습니다. 투자금이 소액이나마 남아있는 것은 다음 투자를 바라볼 수 있는 마음을 갖게 합니다. 이 모든 것이 시스템을 만들어가는 과정임을 느꼈습니다. 

처음에 저는 제가 가진 투자금 전액으로 2호기를 매수할거라 생각했습니다. 그러나 저를 코칭해주셨던 튜터님들 모두 저보다 저의 다음 투자를 더 많이 생각하셨습니다. 

지난 반임장 때 밥잘 튜터님께서는 시스템에 대해 말씀하셨습니다. 덕분에 비전과 목표를 다시 떠올렸습니다. 코칭이 아니었다면 어쩌면 제 마음은 한 번 두 번의 매수로 끝났을 수도 있겠습니다. 

이번 경험은 매수가 모든 것이 아님을 깨닫고, 투자 자산 한 건이 나의 시스템에 가지는 의미를 떠올려봤던 과정이었습니다.

가르침을 주시고 응원해주셨던 튜터님과 동료분들께 진심으로 감사합니다.