전세 낀 물건 매수 할 때 알아야 할 점 [솔인]

안녕하세요.

끝까지 인내할 솔인입니다.

25년 월부학교 겨울학기,

제주바다 멘토님께 배우면서

정리하게 된 내용을

공유해보고자 합니다.

첫번째로는

전세 낀 매물 매수 할 때 알면 좋은 것들입니다.

우선

전세낀 매물을 매수 할 때 특징은

전세입자를 구하지 않아도 되고,

현 시장의 경우에는 세입자가 살고있는 집의 수요층은

투자자로 한정되어 있기 때문에

제일 싼 매물로 나와있는 경우가 흔하다는 것입니다.

수요층이 한정되어 있기 때문에

싸게 팔 생각을 가진 매도자가

현재 시장에도 무척이나 있습니다.

과거 상승장 때는 높은 전세가로 계약을 했지만

시장이 꺽이고 전세가가 하락하면서

시세보다 높은 전세가로 임차인이 살고있는 매물은

투자금이 적게 드는 만큼 비싸고,

협상의 'ㅎ'자도 먹히지 않는 시간이 있기도 했습니다.

시장 상황마다 세낀 물건의 가격형성도

차이가 있는 것 같지만

현재는 어쩌면 실거주하는 분들보다

싸게 살 수 있는 시장입니다.

반면 어려운 점으로는

매수 하기 전 집 내부를

주인이 거주할 때 보다 보기 어렵고,

만기날짜, 계약갱신청구권 사용여부를

정확하게 파악하고 있는 임대인, 부사님이 드물다는 것입니다.

실제로 얼마 전 어떤 투자자가 만기가 다가오는 줄 알고

매매 광고를 올렸다가

계약이 2년이 아닌 2년 9개월을 계약했다는 사실을 뒤늦게 확인해

급한 매물이 아니라는 사장님의 이야기도 있었고,

전임이나 매임 시 만기날짜를 정확하게 알지 못하는 경우도 비일이재 했습니다.

그래서 이런 경우

꼭 임대차계약서나 확인사실이 가능한 것들로

정확하게 확인하고 알고있어

나에게 유리하게 만드는 것도 좋은 방법 인 것 같습니다.

그래서 기존 임대차계약서에서는

전세 만기일과 계약갱신권 사용여부 확인 할 수 있으며

전세 계약금도 다시한번 더 확인 하고, 특약내용까지 확인할 수 있습니다.

필요시 퇴거 확약서도 작성해 볼 수 있지만

이 정도는 세입자에게 압박을 가하는 정도이고

법적으로 유효한 것은 이사비를 드리는 것이라는 것도

체크해보시면 좋을 것 같습니다.

또

세입자가 대출로 들어와 있는 경우

채권양도인지 질권설정 여부를 확인해야 하는데,

세입자에게 직접 줘야할 돈인지,

은행으로 바로 줘야 할 돈인지 미리 확인해

전세금 돌려주는 과정에서 사고가 생기지 않게 미리 확인 해야 합니다.

그리고 보증보험과 가입여부와 기관까지 확인이 필요한데,

SGI의 경우 임대인 기준 하나의 집만 가입 가능한 경우가 있기도 하기 때문입니다.

마지막으로

세 낀 물건 매수시에 꼭 필요한 특약 사항을 꼽자면

'현 전세입자 전세연장이 파기될 경우 계약은 무효로 하고 계약금은 반환한다.'라는

특약이 제일 떠올랐습니다.

파기될 경우 저에게도

투자하지 않은 매물, 투자를 준비했던 시간 등의 기회비용이 생길 수 있기 때문입니다.

마지막으로

세입자가 되는 시간에 맞춰

세낀 매물까지 보며 투자하는 분들에게

조금의 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

글 읽어주져서 감사합니다.

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