여기 단지는 마음이 부대껴요
왜 그 지역을 보라고 하시는 걸까?
투자금을 쪼개서 할까? 한 번에 할까?
감정과 사실 분리한다는 것.
안녕하세요 나를 알리고 이롭게 하고픈
나알이입니다.
학교에서 존경하는 유디튜터님께
3개월간 배워가고 있는
저에게 가장 중요한 것 중 하나입니다.
열반기초반에서 투자자란 자고로
가장 좋은 단지를 사는 게 아니라
나에게 돈을 벌어다 줄 단지를
사는 거라고 배우는데
여전히 눈에 들어오는 건 좋은 단지들.
마음에 차지 않는 단지
그러나 내 투자금에 들어오는 단지.
앞마당에서 가장 괜찮은 단지인지
확신이 없다면?
'저 단지가 괜찮을까?
마음이 부대껴.'
자세히 들여다 보면
이건 제 감정입니다.
오히려 약점이 있는 단지가
사람들이 보지 않기에
기회를 주어
원하는 가격과
조건으로 매수할 수 있으며
수익률을 높여줍니다.
약점이 있더라도
그 단지가 가치있다는 걸
알아보는 눈이 있는
투자자가 되기 위해
임장을 하고 임보를 쓴다는 걸
튜터님께 배우는 요즘입니다.
마음이 부대끼고
확신이 생기지 않는다면
감정과 사실을 분리해 적어봅니다.
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가용할 수 있는 자산으로
할 수 있는 단지가
설사 약점을 품고 있더라도
오히려 나에게 돈을 벌어 줄 투자인지
임장과 임보로 근거한
사실로 파악할 수 있어야 합니다.
감정을 분리하는데
저에게 도움이 된 것들을
나누어보고자 합니다.
✅ 감정 분리
지역 내 단지의 위상을
다시금 정리해보고
가격을 입힌다.
📍타겟팅 지역 내 정리
[지방]
1. 가치가 있는지
2. 가치대비 저렴한지
투자로 보고 있는 지방에서
투자금 + 5천 이상(지방 기준)으로
상단을 넓혀 단지들 매물을 보았다면
거래되는 가격선과 시장분위기를
익혔을 겁니다.
상한선을 지우고
가치가 있는 단지들을 먼저 타게팅하여
매물을 털되
원하는 대로 조정이
되지 않는다면
빠르게 다음 순위로 내려와야 합니다.
이를 위해 타게팅하는 단지의
지역 내 위상을
예시 장표와 같이 정리합니다.
[정리 기준]
- 상/ 중/ 하 그룹핑
- 하나의 시에서
여러 개 구가 앞마당이라면
펼쳐서 위상 정리
- 헷갈린다면
억대별 가격 고정하여
위상 정리
가치 대비 싸고
현재 가장 최선인지 확인합니다.
📍앞마당 정리
다음 단계로
앞마당에서 다른 대안이 없는지
확인하면서 여러 개의 매물을 쥐고
조급함을 지울 수 있습니다.
기술하는 과정을 통해
단지에 대한 감정을 지우고
명확히 가치를 알 수 있고
가격 대비 가치도 객관적으로 볼 수 있습니다.
수도권도 가치를 보는 건
동일하나 지방과 달리
시세차익 보다
전세를 올려 받는
현금흐름과 같은
장기 관점을 보므로
'기준점'이 달라집니다.
[수도권 기준]
'가용할 수 있는 투자금'으로
할 수 있는 단지 중
가장 가치 있는 단지인지
앞마당 전체
보고 있는 지역 전체
확인하여 가치를 나래비하고
베스트인 단지들을 뽑는다.
나래비하기 앞서 수도권에서
투자금 전부를 넣을지
투자금을 쪼갤지
고민이 되는 경우가 많습니다.
가진 투자금 전부로 투자하든
이를 쪼개서 규모를 늘리든
정답은 없고
선택으로 나올 수 있는 결과에 대해
인지하고 들어가는 게
중요하다고 배웠습니다.
투자금이 4억이라면
투자금을 2억 / 2억으로 쪼갰을 때
나오는 단지들과
현재 4억으로 할 수 있는 단지를 비교했을 때
4억으로 할 수 있는 단지의 가치가 크고
기회를 짧게 주는 단지라면
즉, 전세가가 오를 시
매매가가 빠르게 반응하여
도망가는 단지라면
가치있는 단지를 투자할 수 있는
좋은 기회일 수 있습니다.
반면 2억으로 쪼개서
적당한 단지를 투자할 때
다주택자 관점에서 장기적으로 보면
쪼갰을 때 얻는 시세차익이
더 크기 때문에
이 또한 좋은 선택이 될 수 있습니다.
이러한 것은 어떻게 검증하여
감정과 사실을 분리할 수 있을까요?
📍흐름 분석/수익률분석
임보를 쓸 때 임장지의
생활권별/단지별
가격의 흐름
기회가 닫히는 시기 차를
비교해볼 수 있습니다.
(24년 9월의 가격)
예시로 가져 온 장표는
분당과 수지의 가격흐름 비교입니다.
분당 내 구미생활권의 경우
용인시 수지구와 붙어 있고
분당 중심(학군지 수내, 직장 판교 등)과
맞붙어 있지 않고
분당 내 서울 중심(강남) 접근성이
가장 먼 생활권으로 가격의 흐름이 분당에서 느립니다.
우리는 분당 내 생활권별로 가격 흐름이
어떠한지 비교하면서
분당에선 구미가 과거
오랫동안 기회를 열어주었음을 알 수 있고
맞붙은 수지도 앞마당이라면
함께 검증하면서
수지의 상위생활권
선호 구축과 비교했을 때
신분당선 호재가 있었음에도
구미생활권의 단지가
먼저 날아갈 수 있음을 인지하고
투자의 우선순위를 세워볼 수 있습니다.
(앞마당에서 흐름을 위해 가져 온
에시이므로 같은 투자금으로
가치 비교가 더 중요합니다!)
더불어
쪼개서 투자하는 게
더 편익이 크다는 부분은
수익률 분석을 통해 확인할 수 있습니다.
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https://cafe.naver.com/wecando7/11283138
선명한 앞마당을 선사해줄 '찐' 수익률분석[나알이]
"수익률 분석으로 투자적인 생각을 적기가 어려워요" “양식에 기계적으로 숫자만 넣게 되어요” “과거 분석인데 어떻게 앞으로의 투자에 써먹나요?” 안녕하세요 나를 알리고 ...
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쪼개느냐 한 번에 하냐에 따라
들어올 향후 전세현금
흐름을 비교해서
모을 종잣돈을 더했을 때
어떤 게 더 편익이 클지도
앞으로의 투자 계획을 고민해보며
최종 나의 컨셉을 정하여
후보 지역, 후보군 대안을 넓힐 수 있습니다.
참고로
지방 투자는 시세차익을 보아
돈을 불려가는 투자 방식이기에
흐름이 왔을 때
가격이 먼저 올라
먼저 매도하고
수도권 스타트라인에 설 수 있는
단지인 게 중요하므로
지금처럼 지방이 다 싼 시장이라면
소액 투자자는 가진 투자금을
쪼개기 보다 할 수 있는 가장 좋은 걸
투자하는 게 중요합니다.
튜터님께 배우는 건,
투자에 있어
양극단의
옳고 그름이 있는 게 아니라
나의 상황 나의 성향에 따라
답안지가 달라질 수 있기 때문에
투자하기 좋은
지금 시장에서
최선의 투자를 하고자 하며
씨앗을 뿌려
상승장이라는 그 날이 올 때
손에 쥐어지는 돈이
생기는 게 중요하다는 '사실'입니다.
정리하자면
사실에서 감정을 분리하여
시스템 투자로
나아가기 위해서
지방 분들은 우선
시세차익을 통해
수도권 투자를 할
돈을 불릴 수 있도록
가치 대비 싸지만
내 투자금에서 최선인 단지로
씨앗을 뿌리고
수도권 투자자라면
쪼갤지 하나로 뭉쳐 투자할지
컨셉을 정한 뒤
시스템 투자에 적합한,
10년 장기 투자에 있어
전세가가 매매가를 뜷을 수 있는
투자 단지를 골라낼 수 있어야 합니다.
결국
어떤 방향이든
어느 시장/지역에서건
나에게 최선인 투자를 해야함을
튜터님께 배웠습니다.
무엇보다 행동으로 옮기는 게 가장 중요
고생한 만큼 결실을 맺을 수 있도록
임장과 임보에 최선을 다하며
스스로 가치를 찾아가기를
우리 모두 해낸다! 화이팅입니다!
사실을 확인하려는 선생님들 모습을 보고
영향을 많이 받았습니다.
저도 항상 말을 할 때마다
이게 사실이야 감정이야
니 생각이야 이런 걸 물어봅니다.
여러분들 질문해주신 부분에도
계속 감정으로 판단하려는 부분들이 있습니다.
인지를 하시면 좋겠습니다.
이게 내 감정인지 사실인지.
조금씩 개선해 나가면 됩니다.
-권유디튜터님-
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