[조에디]나를 경험 부자로 만들어 준 1호기 [계약 편]

안녕하세요!

'실력에서는 뒤처지더라도 노력에서는 뒤처지지 않는다' 조에디 입니다.

이번은 매수 편에 이어서 계약 편을 언능 시작해보겠습니다!!!

<매수 편>

<계약 편>

<전세 빼기 편>

매수 편 끝 내용을 요약하면,

매물 코칭 때 한가해보이 멘토님께서

우선순위에 있지만 투자금이 안들어왔던 F단지 전임을 다 돌려보고도 세낀 매력적인 가격인 매물이 있는지 확인하라고 하셨고, 실제로 그런 매물이 있음을 확인하게 되었는데요!

아직 <매수편> 을 보지 않으신분은 내용이 이어지기에 보시고 오시는 것을 추천드립니다 ㅎㅎ

https://cafe.naver.com/wecando7/11404685

Part1. 놓치게 된 1등 물건

세 낀 물건을 확인하고, 매물을 보기위해 미리 날짜 예약과 휴가를 사용하였습니다.

매물 보기 전에 등기부등본을 확인했는데,

근저당 6천만원과 갑구 – 등기원인에 00년0월0일 협의분할에 의한 상속 이 적혀있었습니다.

“응?... 이게 뭐지..?"

인터넷을 찾아봐도 그런것에 대한 정보가 많이 없었기에

실전반 튜터님이셨던 란별 튜터님께 조언을 구하게 됩니다.

“공동 상속인끼리 협의가 완료가 되었음에도 불구하고 뒤늦게 이의제기 또는 소송이 발생할 수 있으니 세무사한테 꼭 체크해보세요” (감사합니다 튜터님 ㅠㅠ)

네이버 익스퍼트 통해 세무사와 이야기를 하였습니다

(합리적인 가격인 5000원으로 질문 완료, 세무사에게 간단한게 물어볼려면 네이버 익스퍼트 추천드려요!!)

“상속인들이 다수이고 협의서를 제출해야만 등기가 가능하고, 더군다나 10년도 지난 사건이라 100%확률로 문제없다다고 보기 어렵지만 세법적으로 크게 문제는 없어보인다. 걱정 안하셔도 될 것 같습니다.”

그렇게 문제가 생길 부분들을 체크하고 물건을 보러 가게됩니다.

이번에 들어왔던 임차인은 도배, 장판 해주는 조건으로 들어온거라 화이트톤으로 내부가 깔끔했습니다.

샤시와 확장이 안되어 있어 아쉽긴 했지만, 한가해보이 멘토님과

적당 가격선을 이미 이야기를 했기에 이정도면 괜찮다는 판단이 들었고,

타공이 되어있는 점, 샤시-확장이 안되어 상품성이 아쉽다는 점을 들어가며 깎아보자 생각을 했습니다.

에디 : 사장님, 집은 너무 좋은데, 타공도 되어있고

나중에 저는 샤시하고 이런것도 할 예정이라서 확장도 안되어있고..

그런게 아쉽네요. 200만 깎아주시면 바로 가계약금 넣을게요.

사장님 : 네 알겠어요 매도자분한테 연락해볼게요..

(연락 후) 월요일날 가족들과 상의해보고 얘기 해주신다네요..

응?.. 보통 파는 사람들은 된다/안된다라고 얘기를 하는데

월요일까지 얘기해본다고?.. 좀 불안한데?... 일단 알겠다하고 지방으로 넘어갑니다.

월요일이 되고 나서 연락이 오셨는데,

사장님 : 에디씨, 이거 어쩌지.. 집주인이 매물 거둔다네..

에디 : 예?.. 무슨 말이에요 그게

사장님 : 아니 글쎄, 집 내놓은 지 얼마 안됐는데 투자자들이 계속 보고 하니까,

집주인이 싸다는 생각이 들어서 아까워서 매물을 다시 거둘려나봐…

에디 : 사장님.. 저 이거 할려고 ktx 10만원 가까이 줘가면서 왓다갓다 많이 한 거 아시잖아요..

현재 대출규제, 금리인상 등 매수 하는 사람들이 계속 없어지고 있으니

그냥 이럴 때 저한테 파는게 더 낫다고 꼭 설득좀해주세요.

사장님 : 알겠어요 잠시만요..

하지만, 결국 집주인은 매물을 거두게 됩니다…

이미 매코도 없어진 상황이었기에 아쉽지만 2번째옵션인 B단지 매물 부사님한테 전화를 겁니다.

<잘한 점>

조금이라도 협상해서 가격 깎을려고 한 점

놓치지 않기 위해 휴가 쓰고 올라가서 본 점

미리 등기부등본 보고 애매한 상황 만들지 않은 점

<아쉬운 점>

조금 더 깎을 가격을 크게 부르지 않은 점

집주인을 설득시킬 수 있도록 더 좋은 방안을 생각하지 못한 점

Part2. 2등 옵션인 B단지 매물 가계약까지..

에디 : 사장님, 요새 집 보시는 분 있나요?

부사님 : 에디씨 안그래도 전화할려 하는데 오늘만 3팀 보고 갔어요.

여기서 곧 할 거 같아. 다들 마음에 들어하시네~

이런 것이 부사님의 전략일 수 있다는 걸 알면서도 이미 공들인 것 1등 물건이 날라간 상실감과

매코가 없어져 옵션이 이것밖에 없다고 생각한 저는 조급해지기 시작합니다.

튜터님께서는 100정도라도 깎아보라고 했지만, 이미 싸다는 것을 확답받은 저는 그냥 사기로 결정합니다.

부사님 : 에디씨 계약 조건은 가계약금 500 본계약 4500 에 중도금 1억이에요 아시겠죠?

에디 : 아니 사장님 중도금이 왜이렇게 많아요?

부사님 : 아니 매도인도 이사는 가야할 거 아니에요. 1.5억 하는 조건으로

이 가격까지 깎았는데 그렇게 안하면 이 거래 안해 나

화를 내시는 부사님.. 앞으로 일이 순탄치 않을것이 느껴졌지만 이 물건을 놓치고 싶지 않았습니다.

에디 : 네.. 그렇게 하시죠.. 등기부등본 보내주세요.

??? 이게 뭐지?.. 분명히 집 볼 때는 등본 깨끗하다고 말씀하셨는데, 보니까 근저당이 3억 가까이 끼여있었습니다.

가격 협상전에 무조건 등기부등본을 확인했어야 했는데

사장님 말만 믿고 근저당이 있을거라고 생각을 못했고, 다시 란별 튜터님에게 여쭤보게 됩니다.

“에디님 중도금 계약금 근저당 다 더해도 매도가보다 작아서 크게 문제가 될 거 같진 않지만,

너무 많은돈이 매도자에게 가면, 에디님 전세 빼실 때나 여러가지로 도움이 안될 수도 있으니

최대한 리스크 줄여봐야하니까 사장님께 중도금 줄여달라고 해봐요”

가격을 깎아볼려고 했으나…

부사님 : 아니 장난해요 지금? 1.5억 아니면 안된다고요. 나 진짜 거래안해!!!

불 같은 부사님을 달래며, 결국 진행하기로 하고 특약을 보내게 됩니다.

하지만 특약 하나하나마다 태클을 걸기 시작했습니다.

부사님 : 이런 특약이 어딨냐고!! 이런 특약 있으면 매도자들 거래안해요. 이건 부동산 법률에 다 있는거예요.

에디씨는 왜 나를 못 믿어요. 그럴꺼면 부동산 끼고 거래를 하면 안되지.

혼자 다 해야지 장난해요? 이런 특약 내가 부동산 일 하면서 이런것을 본 적이 없어.

어디 유튜브나 카페 글 공부해서 하는거 같은데 이런 경우가 어딨냐고요!!

(하…)

튜터님과 얘기하며, 최대한 꼭 들어가야 하는 특약만 넣어서 진행을 하게 됩니다.

가계약금 500만원을 넣은 후 매도자분 입금 확인 문자 부탁드려요~ 보냈는데, 사장님께서 사진 하나를 보내주십니다.

응?... 며느리?? 집주인분은 남자인데 며느리? 이상하다… 물어보니,

이름만 이런거지 매도인한테 받은거 맞아요.

번호 보여주시면서 확인을 하게 되고 가계약을 끝냈을 때 시간은 밤 11시였습니다.

이렇게 끝냈는데도 기분이 많이 안 좋았습니다.

제대로 체크를 하지 못한채로 가계약금이 들어간 점,

원래 계약하는게 이런 우여곡절이 많은건가? 싶었습니다.

하지만 이제 시작이기에 본계약 때는 잘하자 하며,

열심히 본계약 때 주의해야할 점들을 많이 준비해서 가게 됩니다.

<잘한 점>

모르고 아리송한 부분은 무조건 여쭤보면서 해결했던 점

<아쉬운 점>

매수 리스트에 들어간 매물인데도 등기부등본을 사전에 확인하지 못한 점

1등 물건 날라갔다고, 너무 성급하게 진행한 점(여러 후보 단지가 있어야 함)

특약이 어떤것이 꼭 들어가야 하는지 체크를 제대로 못한 점

(꼭 들어가야 하는 특약은 들어가야 되는 명분을 항상 준비하고 있을 것)

Part3. 뭔가 잘못 흘러간 본계약..

가계약 이후 본계약을 4일 뒤로 잡고 본계약 때 준비해야할 것들과

본계약 때 주의해야 할 사항들을 실전투자경험담을 읽으며 정리하였습니다.

본계약 때 집 보여주는 것 협조를 위해

유명한 빵집에서 빵을 사서 부동산에 1시간 일찍 도착하였습니다.

매매계약서에 특약, 이름 등 누락되는 경우가 많다고 하여 혹시나 해서 일찍 갔는데

역시나 번호도 이상하고, 특약도 빠져있어서 특약 재 요청을 했습니다.

“어휴.. 에디씨.. 이런거 진짜 굳이 의미없는데.. 에디씨 때문에 너무힘들어.. (궁시렁궁시렁)..”

잔금날짜는 최대한 뒤로 빼서 12/31일로 하였고 앞당길 수 있다는 특약을 넣었던 상태라,

사장님께 매도자 나가시는 날짜 정해지셨는지 물어봤습니다

(가계약 전에도 매도자가 아직 집을 안 정했다고 얘기를 했기에)

부사님 : 매도자가 이사갈 집도 이사가는 날짜가 있을거고 여러집이 한번에 이사를 가는거기 때문에

에디씨가 말하는 것처럼 그렇게 유동적으로 되는게 아니야~

그게 일단 지금 정해질 수가 없고, 매도자도 아직 계약을 한 게 아니에요~ 계약 해야지 알 수 있죠 그걸 어떻게 알아”

화를 너무 내시길래, 아 이게 원래 그런건가? 내가 잘 몰라서 그런가?.. 하고 넘어갔었습니다

(이걸 미리 안 알아본 것이 전세를 맞추는데 큰 리스크가 될 지 몰랐습니다…)

그 후 매도자가 와서 가볍게 인사 후 부사님께서 매매 계약 서류 내용들을 하나하나 읽어주시는데..

응?....잠깐… 이 집 남향 아니었어?... 중개대상물 확인 설명서에는 거실 기준 동향으로 되어있었습니다..

.

ㄱ 자 형태의 동이었는데, 저희집이 1호(예시)라면 남향이 아니고 동향이었던거죠..

네이버부동산에는 남향으로 부사님이 매물을 올리셨고 그것을 믿은채로

실제로 카카오맵으로 제대로 확인을 못했었던 겁니다…

(여러분은 저 같은 상황 없도록 꼭 확인 해주세요..!)

심장이 덜컹하면서 화가 나고 깽판을 칠까 생각을 했지만,

이미 가계약 넣은 상태이고 제대로 못 본 제 실수도 있기에.. 전세빼는거 힘드니까 좋게 해결하자…

그래도 싸게 샀으니까.. 이정도면 괜찮지 않을까?... 하면서 꾹 참고 결국 계약을 하게 됩니다..

그렇게 본계약 마무리 후 집주인에게 아침에 샀던 빵을 건네 주면서,

에디 : 사장님, 이거 이쪽 지역에서 가장 유명한 빵집에서 사온 빵이에요.

가족들하고 맛있게 드세요..! 집 보여주시는 거 많이 힘드시겠지만, 꼭좀 잘 부탁드리겠습니다.

집주인 : 아니 뭐 이런거까지.. 감사합니다. 집 잘 보여드릴 테니까 너무 걱정하지마세요.

그렇게 집주인을 보내고 다시 부사님과 대화하기 시작합니다. 우선 강의에서 배운대로

에디 : 사장님, 요새 대출 규제도 심하고.. 와이프가 전세 빼는 거 너무 걱정을 많이 해서요..

2주만 사장님께 올리고 다른 부동산에 좀 올려야 될 것 같아요..

부사님 : 아유 걱정마 집도 좋고 무조건 빠져요.

그리고 올파푸도 있는데 정부가 대출규제 무조건 풀어줄거예요. 그걸 사람들이 가만히 두겠어?

에디 : 그래도 불안하니까, 전세 2주동안만 내놓고 다른 부동산에 올릴게요..

부사님 : 그럴꺼면 그냥 알아서 해요 나 이거 손 땔게요. 나 이 정도 돈 때문에

에디씨한테 스트레스 받기 싫어요. 나 10억넘는 아파트 계약 많이 하는 사람이야.

이거 하는거 나한테 돈도 얼마 안돼요.

마음 같아선, 그냥 화내고 다른 부사님한테 연락할게요 하고 싶었지만,

부사님과 집주인의 관계가 너무 두터웠기 때문에 혼자 온갖 안 좋은 상황을 상상하며,

이것이 전세 빼는 데 안 좋은 영향을 끼칠거라 생각하고, 설득 후, 부동산 매물을 지금 올려달라고 말하게 됩니다..

부사님 : 아니 에디씨 중도금 다 내야 부동산 매물을 올려주죠.

본계약은 했지만 무를수도 있잖아 그걸 어떻게 장담해?

부동산에서 이런식으로 하는 사람 없어요.

좀 제발 우기지좀 마요. 사람이 왜그래

중도금을 주고 매물을 올리는 게 순서이긴 하나 본계약이 끝나면 사실상 배액배상단계이고

그 금액이 크기에 무르는 경우가 거의 없어 해주는 경우가 대부분이고,

전세를 빼야지 잔금이 되는것이기에 보통은 부사님이 해주시는걸로 알고 있었습니다.

중도금은 1달이후 지급으로 계약이 되어있고 중도금 금액또한 커서 바로 현금 마련은 어려웠습니다

(주식에 들어가있는데, 하필 주식도 하락장이었습니다)

에디 : 그럼 중도금 명목하에 500 먼저 넣고, 나중에 9500 넣을게요.

어차피 중도금 일부를 넣더라도 일단 중도금을 낸 거 니까 괜찮지 않나요?

부사님 : 아니 무슨 딜을 해도 그런식으로 하는게 어딨어요.

계속 얘기하다가 결국 합의가 되지 않아 잔금 3달 반 남긴 상황에서

1달을 기다릴 수 없어 중도금을 5일내로 마련하여 주고 매물을 올리게 됩니다.

그리고… 진짜 찐 경험은 전세계약부터 였습니다.

<잘한 점>

본계약 때 일어날 일 대비하기 위해 실투경을 열심히 정리한 점

<아쉬운 점>

남향으로 적혀 있어 곧이곧대로 믿고 진행한 점

->네이버 부동산에 적혀있는 것을 믿지말고 카카오맵에서 동호수 라인을 보고 향을 파악하기

매도인의 날짜가 유동적으로 변경될 수 있도록 미리 협의하지 못한 점

-> 날짜가 픽스되면 그 날짜에 들어올 세입자를 맞춰야 하기에 생각보다 쉽지 않음.

그래서 입주협의 가능에 관련해서 확실히 매도자의 상황을 알아야 하고

무조건 협의가 사전에 이뤄져야함

(가급적 이동하는 곳이 공실이거나 빨리 이사가면 갈수록

좋은 상황인 매도자를 만나면 좀 더 유리 ->

집 보여주기에 적극적, 잔금날짜도 유동적으로 만들 수 있음)

중도금 지급 관련해서 협의를 잘 하지 못한 점

->꼭 중도금이 있어야 하는 상황이면 사전에 매물 내놓는 것은 이아기 해놓기

너무 부사님한테 끌려 다닌 점

->내가 내세울 수 있는 건 무조건 내세워야한다.

초반에 쭈굴쭈굴해서 사장님 말하는 거 다 믿고 그대로 행동하면 내가 호구가 된다

다음 편은 <전세계약>편입니다.

언능 올리도록 하겠습니다!!