안녕하세요, 디그로그입니다.

방금 오늘은 서울투자기초반 1강이 있었습니다.

오래간만에 듣는 서울투자 기초반 강의,

자음과모음님의 강의 정말 너무 좋았습니다.

기존에도 단지분석 어떻게 하시는지 알려주셔서

단지분석 장표에서 써먹고 있었는데,

이번에도 또 새로운 걸 배웠습니다.

자모님이 어떻게 서울 투자를 접근하시는지

뇌를 꺼내서 보여줬던 강의!

그 후기를 시작해봅니다.

Part 1. 현재 수도권 시장 진단

& 수도권 아파트 투자의 특징

최근 강남 토지거래허가구역이 조정되면서

뉴스 헤드라인을 장식하고 있는데요.

이런 시장에서 어떻게 서울 투자를 고려해야하는지

서울 시장을 어떻게 바라봐야하는지

왜 좋은거부터 안 좋은거까지

전체적인 흐름을 알아야 하는지 알려주셨습니다.

서울 전체가 앞마당이라면 파악할 수 있겠지만,

아직은 서울 앞마당을 모아가고 있는 단계라

이번 강의를 통해서 제대로 레버리지 했어요.

1급지부터 5급지까지

어떤 특징과 양상을 가지고 있고,

그래서 투자는 어떻게 접근해야하는가!

매매가가 싼지 비싼지,

투자금이 적정한지,

강의에서 설명해주신 다양한 예시를 통해서

조금 더 폭넓게 서울을 이해할 수 있었습니다.

상급지는 좋아서 안 깎이고,

하급지는 더 깎일 가격이 없어서

안 깎여요.

정말 의미 없는 앞마당은 없다는 생각과 함께

기존 서울 앞마당들을 재정비하면서

정말 기민하게 보고 있어야겠다는

생각이 강의 들으면서 절로 들었습니다.

아실 그래프를 제대로 보는 방법

이번 강의를 통해서 제일 크게 배운 점이

아파트 실거래가 그래프를

해석하고 보는 방법이었습니다.

단지분석하면서도

"실거래가 그래프나 실거래 현황은

언제든지 업데이트 되니까

굳이 장표에 넣을 필요있을까?"

라는 생각을 하곤 했는데,

실거래가 파악이 얼마나 중요한지

깨닫게 되었던 강의였습니다.

1) 08년 ~ 12년까지

지난 하락장/보합장 기간과 상승폭

2) 23년 이후부터 현재시점까지

하락장/보합장 기간과 상승폭

이 두 시점을 비교하면서

현재 시장 진단을 어떻게 하는지

배울 수 있었습니다.

이전에는 상승하는데 얼마만큼 걸렸는지

기간을 파악했다면,

이제는 1급지부터 가격이 움직였기 때문에

현재 시점에서 실거래가 어떻게 되었는지

파악하는 게 중요하다고 이해할 수 있었습니다.

좋은거 다 올랐잖아가 아니라

활용할 수 있는 정답지가 있다고 생각하고

그 정답지를 활용하여

내 투자에 적용할 수 있는 시기입니다.

서울 시장은 특히 정부 규제에 따라서

빠르게 변화하는 시장인 만큼

서울투자기초반 강의를 재수강 할때마다

달라지는 내용에 현재 시장 변화를

감지하고 느낄 수 있습니다.

기존에 했던 단지분석 장표를 업데이트하여

오늘 강의에서 알려주신 내용으로 실행해보겠습니다.

갱신 여부에 따른 전세 가격도 유심히 보겠습니다.

Part 2. 서울 경기 가치성장 투자와

소액투자의 현실화

서울 수도권은 위치가 정말 중요해요!

지역 간의 위치, 지역 내의 위치 다 중요합니다!

권유디 튜터님의 오프닝 강의를 들으면서도

아.. 잊고 있었던 위치의 중요성을 깨달았는데요.

임장지 내에서의 위치 뿐 아니라

서울 전체적인 판에서의 위치도 중요하고,

특히 구와 구가 맞닿은 인접지가

가격에 주는 영향력도 크다는 점을

다시 한번 상기할 수 있었습니다.

각 지역 랜드마크 가격을 돌아보고

왜 그 가격인지 설명을 들으니

놓치고 있었던 기존 앞마당에 대해서도

다시 돌아볼 수 있었습니다.

서울 전체에서의 선호도 뿐 아니라

지역 내의 선호도까지 고려해야한다는 점

이번 임장지를 분석하면서도

잘 적용해나가 보겠습니다.

상급지 구축 투자와

하급지 대장 단지 투자,

완벽한 투자는 없습니다.

각 투자의 장단점알고 투자하면 돼요.

투자금이 많이 들지만

큰 폭의 가격 상승을 가져오는 단지,

그만큼 상승하지는 못하지만

전세 상승분이 따박따박 들어오는 단지,

결국 어떤 투자를 지향하고

나의 상황에 따라 더 유리한 물건은 무엇인지에 대한

고민이 필요하다는 걸 깨달았습니다.

그리고 특히 서울을 소액투자로 보고 있다면,

봐야될 범위에 대한 타겟팅까지도!

역시 전체 시장을 아는 투자자만이

파악할 수 있는 게 아닌가 절로 느껴졌습니다.

현재 가장 중요한 키워드 : 앞!으!로!

과거 시점에 마음을 먹었어도

투자 안 됐던 이유가 분명히 있어요.

지금 이 시점에 똑같이 후회로 남기지 않으려면,

과거를 보는게 아니라 앞으로를 봐야해요.

앞으로가 중요합니다!

기존까지 투자하면서 전수조사 방법을

잘 못 하고 있었다는 걸 강의 들으면서 배웠는데요.

가나다순으로 적힌 단지 명으로나

그냥 네이버 부동산에서 보이는 순서대로

단지 입력하고 전고점이나 매매가 기준으로

편하게 소팅해서 보곤 했거든요.

사실 지난 실전반에서 한가해보이 멘토님이

알려주셨던 방법인데,

가격이 아니라 가치순으로 단지를 정렬해야함을

실행하지 않고 있었습니다.

동별 우선 순위,

그 다음에 동 내에서 단지 우선순위!

시세 딴 다음 배열하는 과정을 잊고 있었습니다.

전고점 기준으로 나열하면

의사결정 하기 어려워요.

전고점은 마지막에 보는거고,

먼저 좋은 가치를 가졌는지,

가격이 싼지 비싼지,

그리고 투자금을 봐야합니다.

전고점 투자자가 되면 안되는데,

단지 가치를 우선순위에 놓고 판단하겠습니다.

Part 3. 서울 투자 의사 결정하는 방법

결국에는 가치, 가격, 리스크였습니다.

가격이 저평가 되어 있는지,

그리고 리스크 대비는 전세 셋팅을

어떻게 가늠할 수 있는지

예시를 통해서 또 자세히 알려주셨습니다.

1등 투자, 완벽한 투자는 목표가 될 수 없어요.

지금 할 수 있는는 투자가 목표가 되어야 합니다.

 

더 좋은 단지는 사고 나면 보여요.

왜냐면 사야 실력이 늘어요.

지금 내가 완벽한 투자를 할 수 없는게

당연한 겁니다.

강의에서 어떻게 하면 투자하고

원하는 것을 얻을 수 있는지,

정보가 중요한 게 아니라

결국 행동 하느냐 안하느냐가

투자까지 이어진다는 것을 강조해주셨습니다.

그리고 무너질 때, 안될 거 같을 때

마음먹기로도 안되면

결과를 만들어낼 나를 믿어야 된다는 게

찐 경험으로부터 우러나오는 말씀처럼

느껴져서 또 너무 와닿았습니다.

이제는 임장보고서 10개를 훌쩍 넘어서

모든걸 1.5배로 향상해야 하는데,

이번달은 임장보고서

그리고 앞마당을 제대로 돌아보면

제대로 된 TOP3를 뽑는 것에 중점을 두겠습니다.

마음을 먹었는데, 행동이 안된다

그러면 마음을 더 먹어야 해요.

그래도 행동이 안된다,

그러면 마음을 굳게 먹어야 해요.

그래도 행동이 안되면,

그냥 결과가 나올거라고 믿어 버리세요.

25년 투자를 할 수 있다고 믿어 버리면 됩니다.

긴 시간 강의와 질의응답까지

자모님 너무 감사했습니다.

히히 마지막에 잠깐 오프라인에서

인사나눌 수 있었던 프메퍼 튜터님~~

너무 반가웠습니다.

(죄송해요 튜터님

내일은 꼭 투자코칭 후기 쓸게요...)

1강에서 알려주신 내용

4주에 걸쳐서 잘 적용해나가서

올 연말, 내년초까지는 수도권투자 해보겠습니다!!

다음에 또 뵙겠습니다, 자모님!!

✅ BM 1. 단지장표 업데이트

- 과거 장 아실 그래프 분석

1) 언제 상승이 시작했는가

2) 전고점

3) 상승폭이 얼마나 되는가

- 현재 장 아실 그래프 분석

4) 전저점 대비 상승폭이 어떤가

✅ BM 2. 임장지 내 입지/연식별 단지 특징 파악하기

1) 입지 좋은 신축

2) 입지 좋은 구축

3) 입지 덜 좋은 신축

4) 입지 덜 좋은 구축

✅ BM 3. 랜드마크 단지 업데이트

✅ BM 4. 비교평가 틀 업데이트

1) 땅의 가치 (입지)

2) 지역 내의 선호도 파악 (중심지)

3) 연식, 평형, 구조 비교