[열중_43기_96조_벨라] 4주차 강의후기_

-지방 아파트 투자

소액투자가능(1억미만), 비교적 단기간 차익 실현 후 매도 가능, 입주 물량이 많을 때 역전세 리스크, 가격 상승폭 

수도권 대비 적음(1~3억), 소액으로 경험 쌓으면서 수익 실현,  소액투자+입주물량 없는 곳 투자하는 것이 중요함

-수도권 아파트 투자

기대수익이 상대적으로 큼(3~6+@), 장기보유->가치상승 전세가 상승, 투자금 규모 큼, 매도까지 시간이 많이

 걸릴 수 있음, 입지 독점성이 높은 곳 투자, 지방보다 많은 투자금 필요 입지가치 상승하는 안정적 자산보유

-지방, 수도권 아파트 투자 특징

[지방]소액 투자 가능, 중단기 보유 하며 수익 실현/ 지방을 앞마당으로 만들기 위한 시간 체력 확보 필요, 보유 

중 매도 시기 체크

[수도권] 비교적 좋은 입지의 아파트 보유,보유 및 관리 부담 적음/ 투자금 규모 큼,상승의 폭이 크지만 수익 실현

 기간 예상 하기 어려움

-수도권과 지방의 싸이클이 차이나는 이유

지역별로 공급이 확장 되는 범위가 다르기 때문에 수도권이 공급이 오랫동안 지속 됨, 지방의 경우 하락장에도

 전세가율이 높기 때문에 전세가의 반등이 있으면 매매가 상승 흐름으로 갈 가능성이 높음, 수도권의 경우

 전세가 반등 하더라도 전세가와 매매가의 차이가 큰 곳이 많기 때문에 상승으로으로 가는데 시간이 걸릴 

가능성이 높음, 결론적으로 충분히 낮아진 전세가의 반등+기준에 부합 하는 전세가율의 기회가 온다면 매수 진행

-서울 시장과 투자 전략

현재 기준 저렴하거나 비싼 지역(아파트)들이 혼재되어 있음 최상급지 아파트들의 상승 지속, 착공 물량/공급

 물량 부족하기 때문에 전세가 상승을 기대해 볼 수 있음, 현재 강동구 둔촌 주공(올림픽파크 포레온)입주

 중 25년 동대문구(이문휘경뉴타운) 입주 시작 한 시적으로 전세가 하락 가능성 높음, 아직까지 크게 오르지

 않은 곳들이 많기 때문에 가치 있는 물건을 좋은 가격에 살 수 있는 기회를 가지고 있음. 이때 주의해야 

할 것은 투자금만 보고 접근 하기 보다선호도 높은 아파트를 선택하는 것에 촛점 맞춰야 함

-수도권 시장과 투자 전략

지역별,단지 별 입지 대비 가격이 저렴한 곳들이 많이 있음.수도권 일부 지역 전세가율 높아 지고 있는 상황. 

공급물량 부족하기 때문에 전세가 상승 기대 인천은 공급이 조금씩 정리 되고 있음.경기도에서는 광명 안양 

의왕 파주에 공급이,인천에서는 송도 서구 계양구에 공급이 남아 있어 주변 지역까지 영향을 미칠 수 있음.

 현재 가치대비 가격이 싼 곳들이 있지만 서울 투자가 가능한 투자금이 있다면 서울 투자를 우선적으로 진행. 

경기도에서는 평촌 수지 광명 구 성남 등 좋은 곳 부터 먼저 투자를 진행하고 인천에서도 송도 청라 검단

 신도시처럼 선호도가 있는 곳을 먼저 보는 것이 좋음.

-지방 시장과 투자 전략

지역별,단지별 입지 대비 가격이 저렴한 것들이 많이 있음/ 공급이 줄어드는 지역은 전세가 상승 움직임.광역시 

중 부산 대구는 3년 내 공급 정리/ (공급)대전 광역시 공급하다 중소 도시 구미 포항 김해 청주 아산 원주 공급

 많음/ 현재 가치 대비 가격이 싼 곳들이 많음. 전세가 상승으로 지역에서 선호하는 아파트를 소액 투자로 

접근할 수 있는 기회가 증가하고 있음.입주 물량 줄어드는 지역에서 소액으로 투자 후 수익 실연 가능 하며 

내가 살 수 있는 것 중 좋은 것을 사야 함.

-입지 독점성이란

사람들의 수요가 있는 땅(거주 해야 할 이유가 있는 곳(일자리 교통)), 대체할 지역이 많지 않음(여기에 살고

 싶음), 빈 땅이 없어서 공급이 어려운 곳(재건축,재개발이 활발하게 일어남)

살고 싶고 갖고 싶은 곳(전세가&매매가 오를 때 많이 오를 수 있음), 수도권=강남 1시간 이내

-입지 독점성에 따른 수도권 우선순위 정리

1군: 강남 서초 송파 용산 /과천

2군: 성동 마포 광진 양천 /분당

3군: 강동 동작 영등포 중구 종로

4군: 강서 서대문 동대문 성복 관악(2호선 위)은평구(녹번역 아래)/광명 평촌 수지 성남수정 하남

5군: 노원 구로 도봉 강북구 금천구 중랑구 관악구(2호선 아래)은평구(녹번역 위)

-투자자에게 전세가율이 중요한 이유

원금 보존:매매가는 전세가 밑으로 떨어지지 않음, 전세가율에 따라 투자금이 달라짐, 전세 가율이 높다면-

가격이 저렴한 상태 매수 후 하락 가능성 적음, 전세가율이 낮다면-가격이 비싼 상태 매수 후가 하락 가능성이

 높음, 강남권 전세가율 60%, 서울 및 수도권 70%, 지방 80%

-투자금 규모별 투자 후보 지역

1~2억:1.투자금 1억+연저축액5천이하(경기 1기 신도시 이상 지역 투자 목표), 2.투자금1억+연저축액5천이상

(서울4,5급지 경기도 상급지 신축 투자 목표)

2~3억:1.투자금2억+연저축액 5천이하(서울4,5급지경기도 상급지 신축 투자 목표),2.투자2억+연저축액

5천이상(서울4급지 이상 투자 목표)

3억이상:서울4급지이상 투자 목표

-절대적 저평가:전체적으로 저렴한 시장 ,전고점 대비 20% 이상 하락 했는가

상대적 저평가: 가격 고정 후 비교, 비슷한 가격 중에서 같이 대비 가격이 더 저렴한 아파트 찾기

우리가 해야 하는 행동은 절대적 저평가 속에서 상대적 저평가 아파트를 찾아내는 것

-구축&신축

아파트 가격=건물 가격+토지가격, 시간이 지날수록 건물의 가격은 하락 하지만 입지가 좋은 곳에 토지 

가격은 상승 함, 구축 대비 신축의 전세 선호도가 더 높기 때문에 전세 가격은 신축 아파트가 더 높을 수 

있음, 투자 후에도 투자를 진행할 수 있다면: 입지 좋은 구축 투자, 투자 후 전세 상승 분이 있어야 투자 

가능하다면: 입지 덜 좋은 신축 투자

-1채&2채

똘똘한 한채의 특징:관리 용이, 특정 지역 투자로 시간 적게 투여, 오를 때 더 많이 오를 수 있음

나눠서 2채의 특징:  상대적으로 소액으로 가능, 리스크 분산의 효과,양도 시 과세 표준 구간 다름, 투자 시간 

확보 필요

-수도권 투자 

1.목표 정하기2.입지 독점성이 있는 곳 부터 임장 3. 수도권 거주+수도권 임장 처음(회사/집 근처 

임장->1기신도시 확장)4.지방 거주+수도권 임장 처음(핵심 지역 부터 인정(강남권)->나에게 맞는 지역)

-지방 투자 찾는 법, 

50만명 이상의 인구 규모, 지역 평균 전세가율 70% 이상, 투자 시점 및 향후 2년간 입주 물량이 적당 

한가, 절대적 저평가->상대적 저평가, 내 투자금에 부합 하는 단지 중 가장 좋은 단지 선택

-지방 주요 도시 투자금

5천만원이하: 창원(마산 합포구 마산 회원구 진해구), 청주(상당구 서원구 청원구), 천안(동남구), 

전주(완산구), 포항(북구 남구), 김해시 구미시 아산시 원주시

5천~1억: 부산(중구 사상구 사하구 북구), 대구(북구 달성군 동구 남구), 대전(대덕구 동구 중구), 

광주(북구 광산구 서구), 울산(울주군 동구 북구 중구), 청주(흥덕구), 천안(서북구), 전주(덕진구)

1억~1.5억: 부산(동구 서구 부산진구 금정구 강서구 남구), 대구(달서구 서구), 대전(서구 유성구), 

광주(동구 남구), 울산(남구), 창원(성산구)

1.5억이상:부산(연제구 동래구 해운대구 수영구), 대구(중구 수성구)

-공급 시 체크

투자시 전세 세팅이 안정적인지 확인/2년 뒤 전세 갱신 시점에 역전세 위험 확인/재계약 시점에 2년 뒤 

공급 확인하여 리스크 확인

-입주 물량

부산 울산 전주:현재 적정 2년 내 적정/ 현재 전세 세팅 안정,재계약 시 리스크 확인

대구 창원 구미:현재 초과 2년 내 적정/ 입주 물량 감소 및 전세가 반등에 따라 투자 기회 발생

광주 천안 김해:현재 적정 2년 내 초과/ 현재 전세 세팅 안전,역전세 리스크 있으므로 전세 기간 조정 필요

대전 청주 포항 아산 원주:현재 초과 2년 내 초과/ 현재 전세 세팅 어려움. 역 전세 리스크

-매매와 전세가격의 상관 관계

①전세 가격이 하락 하게 되면 매매 가격이 보 압 또는 하락 하는 경우가 많음

②전세가의 상승은 매매가를 치고 올림

③상급지 일수록 전세 가격에 대한 매매 가격에 반응이 빠름

-종잣돈이 부족한 사람이 투자 방향성

현재 무주택자&일 주택자라면 이 주택을 목표/ 앞마당을 쌓아 가면서 내가 가진 돈으로 살 수 있는 최고의 

아파트를 찾을 수 있는 실력/ 1~2년에 한채씩 내가 살 수 있는 것 중에 가장 좋은 것을 매수/ 지금은 좋은 

자산을 싸게 취득 할 수 있는 시점.좋은 자산이 추후에 가격이 더 많이 상승 할 가능성 높음 상승 한 아파트를 

매도하여 상급 지 투자 하는 방식(현재 시장에 맞게 투자 진행)

※느낀점

-많은 공부를 하는 건 아니지만 단순히 수도권에 비해 지방이 투자금이 적게 들어 시작하는 것이 맞다. 

투자금만 보고 지방이라 판단하고 구축 신축 구분을 해서 아파트를 보았다.

강의를 듣고 생각해 보니 정말 별 생각 없이 지방만 본거 같다. 왜 지방을 보려 했는지 심각하게 생각을 

하지 않았다.

어차피 나이 목표는 서울로 가는 것이 아니던가. 수도권과 지방을 비교 해야겠다 생각해 본다

※적용할점

오로지 지방만 본다! 이 생각을 버려라. 

나는 투자자다. 

지방만 투자 하는 지방 투자자가 아니라 서울 수도권을 포함한 전국을 투자 하는 전국구 투자자다. 

지방과 함께 수도권도 공부를 시작하겠다. 

맡겨 놓은 공부가 아닌 지방 임장 세곳당 수도권 한군데를 보겠다.