[니캉내캉] 주우이님.. 나조차 몰랐던 질문에 답

주우이 다음 투자처

성북구, 한신여대 대단지 한신한진.. 언덕

울산 월드메르디앙1,2단지

어느곳에 투자를 해야할까요?

더 좋은 것에 투자하고 싶어요

서울 및 수도권 시장의 현 주소

매매량 3000건 전후 유지 전월세 거래가 늘어

좋은 것에서 싼것을 찾아라

지방 아파트 vs 수도권 아파트

차이: 크기(공급), 수요, 전세가율

지방

현시점 투자금 광역시 0.5억~2억(1억)

                     중소도시 0.3억~0.8억(8천)

소액으로 경험 쌓으면서 수익 실현(1억~3억수익)

소액투자+입주물량 없는곳

수도권

현시점투자금 4급지이상 3억이상

                    수도권 4급지 2억

                    기대수익이 상대적으로 큼 3-6억

 입지독점성이 높은 곳

지방보다 많은 투자금 필요

입지가치 상승하는 안정적 자산 보유

서울의 가격: 현재 기준 저렴하거나 비싼 지역들이 혼재되어 있음. 최상급지 아파트들의 사승 지속

서울 리스트: 한시적으로 전세가 하락 가능성 높음. 둔촌주공, 이문휘경뉴타운 동대문

투자전략: 아직까지 오르지 않은 곳이 있음. 선호도 높은 아파트를 선택해야함

수도권 가격: 지역별, 단지별 입지 대비 가격이 저렴한 곳들이 많이 있음. 수도권 일부 공급이 적은곳 전세가율 오르고 있는 상황

공급물량이 부족하기 때문에 전세가 상승 기대

수도권 전략: 현재 가치대비 가격이 싼 곳들이 있지만 서울 투자가 가능한 투자가 있다면 서울 투자를 우선으로 진행, 평촌, 수지, 광명 구성남 먼저 좋은 곳부터, 인천에서는 송도, 청라, 검단

지방

지방의 가격: 다 저렴함

부산, 대구는 3년내 공급정리

대전 광역시 공급 과다, 중소도시 구미, 포항, 김해, 청주, 아산, 원주 공급 많음

현재 가치대비 가격이 싼 곳들이 많음, 전세가 상승을 지역에서 선호하는 아파트를 소액 투자로 접근할 수 있는 기회가 증가하고 있음. 입주물량 줄어드는 지역에서 소액으로 투자 후 수익실현 가능하며 내가 살 수 있는 것 중 좋은 것을 사야함

수도권               지방

종잣돈: 1억이상 3천~1억미만

1년간 모을 수 있는 저축 5천~1억              5천만원 이하

주당20시간

5년내 10억,        3년내 3억

장거리임장 어려움    투자할 수 있는 곳이라면 어디든 가능

나에게 맞는 수도권 투자 찾는 법

1. 입지 독점성: 강남 1시간내 
   사람들의 수요가 있는땅(일자리, 교통)
   대체할 지역이 많지 않음
   빈 땅이 없어서 공급이 어려운 곳-재건축, 재개발 활발
   살고 싶고 갖고 싶은 곳-전세 매매가 오를때 많이 오를 수 있음
   (광명, 안양, 수지, 구성남, 하남, 분당, 과천)
   업무지구 1시간 이내- 일산, 행신화정, 계약 부평, 부천, 군포, 의왕 장안, 영통, 기흥 광주, 구리, 다산/별내, 의정부
   
    
2. 전세가율확인: -60%이상, 한국부동산원, 부동산 지인, kb부동산
   1) 원금보존: 매매가는 전세가 밑으로 떨어지지 않음

2) 전세가율에 따라 투자금이 달라짐
3) 전세가율이 높다면: 가격이 저렴한 상태, 매수 후 하락 가능성 적음

                전세가율이 낮다면: 가격이 비싼 상태, 매수 후 하락 가능성이 높음
4) 투자 적정 전세가율: 강남 60%, 서울 및 수도권 70%, 지방 80%

 

1. 내 투자금으로 가능한 지역: 지역 평균 투자금 확인,
   전세가율 60% 이상인 곳에서 지역별 평균 투자금 확인 후 입지독점성 높은 곳부터 우선순위

—---- 아파트 지역찾기

1. 저평가 단지 찾기: 절대적 저평가-전고 대비-20%

                                      상대적 저평가-가격 고정 후 비교, 
                        비슷한 가격 중에서 가치 대비 가격이 더 저렴한 아파트 찾기

1. 투자 단지 선택: 내 투자금에 부합하는 단지 중 가장 좋은 단지 선택
   단지 찾기 어려운 이유: 아는 단지가 많지 않기 때문
                                                            단지 가격이 잘 기억나지 않기 때문에

5순위 시세표

1. 업데이트 주기는 한달에 한번
2. 더 좋은 단지가 있다면 나온다면 밀어내기 방식
3. 좋은 흐름을 보이고 있는 단지가 있다면 지역 전수 조사(매매 보합 or 하락/전세 상승)
   매매, 전세, 전화임장까지 함

입지 좋은 구축 vs 입지 덜 좋은 신축

-아파트 가격=건물 가격+토지가격

시간이 지날수록 건물의 가격은 하락하지만 입지가 좋은 곳의 토지 가격은 상승함

-구축대비 신축의 전세 선호도가 더 높기 때문에 전세가격은 신축아파트가 더 높을 수 있음

-투자 후에도 투자를 진행할 수 있다면 입지 좋은 구축 투자

 투자 후 전세 상승분이 있어야 투자가 가능하다면 입지 덜 좋은 신축 투자

똘똘한 1채 vs 나눠서 2채

종잣돈을 나눠서 투자하는 것이 좋은가요?

한 채 좋은 아파트로 매수하는 것이 좋을까요?

똘똘한 1채의 특징

관리의 용이(매도x)

특정 지역 투자로 시간 적게 투여

오를 때 더 많이 오를 수 있음

나눠서 2채

상대적으로 소액으로 가능

리스크 분산의 효과

양도시 과세표준 구간 다름

투자시간 확보 필요

수도권 투자를 위해 해야할일

1. 목표 정하기(1-2달 하나씩 앞마당 늘리기)
2. 입지독점성이 있는 곳부터 임장
3. 수도권 거주+ 수도권 임장 처음-회사 or집근처
4. 지방거주 + 수도권 임장 처음
   핵심지역부터 임장(강남권)->나에게 맞는 지역

잃지 않고 더 버는 지방투자 찾는 법

1. 인구수가 많은 곳-50만명 이상의 인구규모, 인구증가 지역
   부산>대구>대전>광주>울산>창원>청주
   인구규모가 클수록 기대수익도 큼
2. 전세가율 확인- 지역평균 전세가율 70%, 80%, 저평가 -30%까지
3. 입주물량 확인- 투자시점 및 향후 2년간 입주물량이 적정한가
   투자시 공급물량, 역전세 맞을 위험 대비
4. 저평가 단지 찾기
5. 투자단지 선택

수도권과 지방 비교평가 방법

가격의 흐름이 비슷한 지역 찾기

더 많이 오를 수 있는 곳인지 검증

돈+실력+운

5년 안에 얼마를 버는 사람이 되고 싶나요??

투자목표 정하기, 앞마당 만들기, 시세 확인, 비교평가

목표 달성을 위한 3개월 계획

시세트래킹- 앞마당10개까지 100개 시세트래킹, 앞마당 11개이상 200개 시세트래킹

1. 앞마당에서 시세트래킹 할 단지를 선택합니다.(랜드마트, 저평가, 전세가율 높은 단지)
2. 시세트래킹 단지를 주기적으로 트래킹 합니다.(격주 or 매월 1회씩)
3. 좋은 흐름을 보일 때 전수조사한다.

대출 사용할 때

6개월안에 갚을 수 있다

<매매와 전세 가격의 상관관계>

1. 전세가격이 하락하게 되면 매매가격이 보합 또는 하락하는 경우가 많음
2. 전세가의 상승은 매매가를 치고 올림
3. 상급지일수록 전세가격에 대한 매매가격의 반응이 빠름

선호도 높은 단지 판단 방법

비슷하다면

1. 어느 곳이 입지가 더 좋은가?
2. 전고점 대비 많이 떨어졌는가?
3. 전고점은 어디가 더 높은가?
4. 현재 가격은 어떤가?

비교평가방법

저평가 여부확인→투자기준 확인→전세가율(실투자금 확인)→모의계약서 작성

리모델링 이슈일 때, 용적률 210%이하인 경우

매도 시기

끝까지 가져갈 물건-매수는 과학, 매도는 예술

장기보유대산- 땅의 가치가 있는 곳, 입지독점성 있는 곳

<매도의 원칙>

-충분한 수익을 얻었을 때, 비싸졌을때

-보유할 수 없는 리스크가 있을때

-더 좋은 물건으로 갈아탈 수 있을 때

<질문을 잘 하는 법>

가설을 세우고 이 가설이 맞는 이유를 논리적으로 설명해보세요.

만약, 설명할 수 없다면 잘 모르는 것이고 질문해야 합니다.

1. 현재 시세 검증(이 정도 입지의 아파트면 이정도 가격일거야)
2. 앞마당 중 비슷한 입지를 가진 곳과 가격 비교
3. 왜곡된 흐름이 있는지 확인(원인 조사-기사검색)
4. 추후 투자 단지 검토 시 참고

서울4,5급지의 장점과 단점

장점: 소액투자의 기회과 올 수 있음, 4-5급지에 기회가 먼저 올 수 있는 이유는 1-3급지보다 높은 전세가율 때문에 전세가율이 조금만 더 올라도 소액 투자하기 좋은 기회가 될 수 있다.

단점: 상급지보다 흐름이 늦게 올 수 있고, 가격 상승이 상대적으로 낮을 수 있음

성공한 사람들의 공통점

1. 목표가 구체적입니다.
2. 목표 안에서 의미와 재미를 찾습니다.(동기부여)
3. 될 때까지 반복합니다.

성취=재능x노력

성공은 재능이 아니라 꾸준히 해내는 힘에서 나온다

생각치도 못했던 질문에 답을 주셔서 유익했습니다.