공급폭탄 중소도시에서 900만원으로 얻은 1호기 [딩동댕2]

안녕하세요~

투자, 인생 2가지 정답을 찾고 있는 딩동댕2입니다.

많은 분들이 공부하시면서

간절히 바라지만 요원하게 느끼는 한 가지가 있습니다.

바로 '1호기'

월부학교에 입성을 하고 나서

드디어 1호기 목표를 달성할 수 있었습니다!

투자 지역은 중소도시이고

공급이 많은 지역이었지만

매-전 차이 900만원으로

소중한 1호기를 채용할 수 있었습니다.

1호기를 어떻게 채용할 수 있었는지

1호기가 간절한 동료분들을 위해

조금이나마 도움이 되고자 복기글 작성해봅니다!

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저평가 지역

#비교평가 #환경 #확신

"댕님, 여기 엄청 싸네요. 1호기 하시면 되겠어요."

학교 첫 임장지로 배정된 곳은

인구 50만 이하의 중소도시였지만,

절대가가 매우 싼 지역이었습니다.

반장님을 포함한 다른 반원분들이

'모두 싸다!' 를 외치고 있었습니다.

다만,

저는 싼지 알지 못했습니다.

지방 앞마당이 많지 않았을 뿐더러

중소도시 앞마당은 없었기 때문입니다.

즉, 비교할 수 있는 지역, 생활권, 단지가 없었기 때문에

싼지 비싼지 알 수 없었습니다.

그래도 다행히,

투자 선배분들인 동료들이 있는 환경 안에 있었기 때문에

해당 지역이 싸다는 것을 간접적으로 알 수 있었고

스스로 싸다는 확신을 얻기 위해

해당 지역을 손품, 발품으로 알아갔습니다.

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1. 절대적 저평가

해당 지역의 권역은

매매평당가가 낮고,

평균전세가율보다 월등히 높았습니다.

또한,

해당 지역의 매매평당가는

같은 권역 내 인구수가 적은 지역들보다도

매매평당가가 낮을 뿐더러

권역 평균 매매평당가보다 낮았습니다.

뿐만 아니라,

해당 지역의 거주민들의 소득은

권역 내에서 높은 수준입니다.

즉, 거주민들이 아파트를 충분히 매수할 수 있는 여력이 있음에도

아파트 가격이 절대적으로 싸다는 것을 알 수 있었습니다.

따라서,

이 지역이 절대적으로 싸다는

확신을 얻을 수 있었습니다.

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2. 상대적 저평가

해당 지역 내 2등 생활권

A단지와 B단지.

다소 선호도가 떨어지는 3등 생활권

C단지를 비교해보면,

선호도에 따라

전고점의 가격 차이가 났음에도 불구하고

현재 가격 차이가 거의 나지 않았습니다.

또한,

앞마당인 광역시 내

입지가 좋지 않은 생활권에서도

선호도가 떨어지는 단지보다

가격이 비슷하거나 쌌습니다.

따라서,

이 지역이 상대적으로 싸다는

확신을 얻을 수 있었습니다.

공급 리스크

#입주장

절대적 저평가 지역임을 알고

비교적 선호도가 높은 생활권 안에서

저평가 단지를 찾아

매물을 털러 다녔고

a단지를 유디 튜터님께 통과 받고

빈쓰 튜터님께 매물코칭을 받았습니다.

해당 매물은 2등 생활권의 a단지 30평형

세안고 매물이었고 투자기준에 들어왔습니다.

다만,

해당 지역은 23~25년 주요 생활권에

공급이 과잉으로 있었고

a단지와는 다소 떨어져있지만

선호 생활권에 입주가 있어

역전세가 발생할 수 있었습니다.

"입주장 리스크 헷지 차원에서 매매가를 2~3천만원은 더 깎아야 살 것 같아요."

- 빈쓰 튜터님 -

빈쓰 튜터님께서는

당장의 투자기준이 아닌,

추후 입주장의 리스크를 보수적으로 보고

협상을 통해 리스크를 헷지하는 방법을 알려주셨습니다.

다만 a단지 집주인 간의 가격 협상이 되지 않아

다른 물건을 찾을 수 밖에 없었습니다.

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결국 다른 대안 물건을 찾으로

다시 매물을 털러 다녔고

1등 생활권 b 단지 20평형을

셔츠 튜터님께 매물코칭을 받았습니다.

해당 단지는 중심지에 있고

관공서, 금융, 공단 등 주요 직장과 인접해 있어

1~2인가구, 신혼부부 수요가 있는 단지입니다.

따라서, 인접 지역 공급에도 불구하고

전세가가 많이 떨어지지 않았습니다.

긍정회로를 돌려

투자기준 안에 들어오는 전세가를 셋팅할 수 있을거라 생각했습니다.

"저라면 굳이 입주장에 들어가서 도전하지는 않을 것 같아요."

- 셔츠 튜터님 -

셔츠 튜터님께서는

아무리 b단지가 선호도가 높더라도

입주장의 리스크는 가늠할 수 없는 영역이기 때문에

굳이 리스크를 감수하고 전세를 셋팅하지 않을 것이라 말씀하셨습니다.

따라서,

공급 리스크를 보수적으로 바라봐야하고

입주장에서는 더더욱 리스크를 조심히 봐야함을 배울 수 있었습니다.

문자로 얻은 1호기

#매물털기

셔츠 튜터님과의 매물 코칭 이후,

좌절하던 찰나에....

문자가 하나 옵니다.

"OO부동산입니다.

투자하기 딱 좋은 물건이 있어서 문자 남깁니다."

해당 물건은 앞서 매물코칭에서

두 분의 튜터님께서 말씀하셨던

입주장 리스크를 피할 수 있는

c단지 세낀 물건이었고,

투자금이 천만원 밖에 들지 않았습니다.

'이거다!' 하는 생각에

바로 부동산 사장님께

전화를 돌려 등기부등본을 확인했고

다음날 연차를 쓰고 부동산에 찾아갔습니다.

현장에서 물건을 확인한 결과

아무 이상이 없는 물건임을 확인했고

유디 튜터님께 매물문의를 하여 통과 후,

100만원을 네고하여

가계약금을 송금했습니다.

매수 과정이 하루 24시간이 안 걸릴 정도로

순식간에 일어난 일이었지만,

근처 부동산을 전부 다 돌아봤기 때문에

더 이상 좋은 물건이 없음을 알았고

무엇보다

해당 지역, 생활권, 단지가 저평가임을 이미 알고 있어

바로 대응할 수 있었습니다.

또한,

매물을 털면서 부동산 사장님들께

'매수 의사'가 있는 투자자라는 것을 어필하였기에

문자를 받을 수 있었고

좋은 조건의 물건을

바로 투자할 수 있었다고 생각합니다.

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1호기 투자를 복기하면서

투자로 이어질 수 있었던 3가지는

환경, 수용, 행동

입니다.

순수한 기버의 마인드로

적극적으로 응원해주시는

튜터님, 반원분들이 있는

환경 안에 속해 있었고,

아직 실력적으로 부족했기 때문에

선배 투자자의 조언들을 수용했고,

최대한 시간을 갈아 넣어

곧바로 행동으로 이어질 수 있도록 노력했습니다.

그러다보니

운이 좋게 1호기를 채용할 수 있었습니다.

이제 투자자로서 첫 발걸음을 떼었습니다.

1호기를 하는 과정이 순탄하지는 않았지만,

1호기를 얻은 것보다

소중한 선배 동료분들을 얻은 것이 더 행복했습니다.

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항상 편한 분위기 속에서 인사이트를 아낌 없이 주시는

권유디 튜터님 감사합니다.

매물코칭을 통해 거인의 어꺠를 빌려주신

빈쓰 튜터님, 셔츠 튜터님 감사합니다.

1일 1카톡 이상으로 아낌 없이 지원해주셨던

진심을 담아서 반장님 감사합니다.

매물임장을 같이 돌면서 물건에 사랑에 빠지면 안된다는 것을 알려주신

티티윤 부반장님 감사합니다.

흔쾌히 같이 매물임장을 털면서 사장님과의 대화를 어떻게 하면 될지 조언주신

리아르 부반장님 감사합니다.

아낌없이 응원해주시는 유DT 반원분들

카테고리님, 아이닌님, 에비안님, 무늬스누피님, 보앙님 감사합니다.

그 밖의 많이 응원해주신 동료분들 다 감사합니다!!

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학교 기간이 너무나 소중한 기회임을 알기에

남은 학교 생활도 후회 없이 보낼 수 있도록

더 열심히 해보겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)

좋은 글을 나눠주신 이웃분에게 덧글은 큰 힘이 됩니다.

서로 감사함을 표하는 월부인 화이팅!!