1억원이 없어도 지금 시장에서 결국 투자로 성공하는 법

안녕하세요 월급쟁이부자들에서 강의와 코칭을 통해

내집마련과 행복한 노후를 돕는 5년차 투자자

Practice Makes Perfect ‘프메퍼’입니다

“지금 돈이 많지 않은데, 과연 부동산 투자를 할 수 있을까?”
“소액으로 시작해도 의미가 있을까?”

이런 고민을 가지신 분들이 많습니다

현 부동산 시장에서 투자금이 적은 투자자가

투자를 시작하기에 가장 적합한 곳은 지방입니다

현실적으로 1년에 적게는 3천만원에서

많게는 1억원까지

월급쟁이가 모을 수 있는 돈은 한정적입니다

지방 투자로 경험을 쌓고,

실제 수익을 만들며,

투자자로 성장할 수 있는 기회를 얻을 수 있기 때문입니다

“지방은 싫은데요 ㅠㅠ 불안해요”

그 마음을 저도 이해합니다

저도 같은 마음이었거든요

하지만 투자는 ‘감정’으로 하는 것이 아닙니다

객관적인 ‘사실’로 하는 것이 투자입니다

1년에 모을 수 있는 종잣돈이 많고

이미 자산을 갖춘 상태라면

서울 수도권 투자를 하는게 맞습니다

그러나 그렇지 못한 사람들은

잃지 않는 투자를 하는 것이 

가만히 있는 것보다 훨씬 낫습니다

지방투자가 어려운 건 맞지만 틀린 것은 아닙니다

좋은 기회들이 볼 수 있는 눈만 있다면

충분히 수익을 볼 수 있습니다

오늘 칼럼을 통해 소액 투자자가

지금 시장에서 어떻게 투자해야 하는지,
3가지 핵심 원칙을 정리해보겠습니다.

1. 소액 투자, 기준이 중요하다

투자의 대가 워렌 버핏도

처음에는 담배꽁초 투자에서 시작했습니다
작은 돈으로 할 수 있는 투자를 통해 경험을 쌓았고,

이를 기반으로 더 큰 자산을 만들었습니다

지방 투자는 자산을 불리는 투자라기보다는

수익을 내는 투자에 가깝습니다

따라서 매수할 때부터 매도를 염두에 둬야 합니다

단순히 ‘오를거니까’ ‘싸니까’ 투자하는 것이 아니라

추후에 팔릴 수 있는 단지를 골라야 합니다

소액 투자라 해도 가치 없는 물건을 사서는 안 됩니다

환금성을 고려하지 않으면 돈이 묶여버립니다

과거 상승장 시기 공시지가 1억 이하 물건이

다주택자 취득세 중과 요건을 피하는 정책이 생겼습니다

그때 전국의 공시 지가 1억 이하 물건들이 불난 듯 팔렸습니다

20만 도시 강릉의 한 물건입니다

공시지가 1억 미만의 단지로

20년도에 불티나게 팔리기 시작하더니,

1년만에 1.5천만원까지 갔습니다

그리고 지금은요?

9천만원으로 떨어졌습니다

중요한 것은 다시 팔리지가 않습니다

이렇듯 함부로 저가치의 물건을 사면 안됩니다

아무리 가격이 낮아도 수요가 없는 지역이나

가치 없는 단지는 피해야 합니다

그렇기에 더더욱 저평가된 지역과 가치 있는 물건을

구분하는 안목이 필요합니다

싸다고 무조건 좋은 것이 아닙니다.
‘어떤 물건을 살 것인가’에 대한 기준을

먼저 명확히 하셔야 지방에서도 좋은 물건을 살 수 있습니다

단순히 집을 사고 파는 투자재로 보기 보다,

이 사람들이 계속 거주하고 싶은 곳인가?

꾸준한 수요가 있는 곳인가?

의 관점에서 바라보세요

구체적인 기준은 지금 시장 기준으로

지방은 인구 50만이상, 300세대 이상

전고점 -25% 내외의 신축 아파트를 

우선시하여 보시는 것이 좋습니다

2. 소액 투자자, 실력을 갖춰라

위의 투자 사례를 보고 더 걱정되시나요?

“차라리 돈을 모아 서울 수도권 해야하는 것 아닌가요?”

라 생각하실 수 있습니다

서울 수도권 시장이 올라가는 속도를

우리가 모으는 동안 기다려 줄지는 아무도 알 수 없습니다

과거 시장을 살펴봅시다

리먼사태 경제위기 이후, 서울 시장은

2008년부터 2016년까지 하락과 상승을 반복하다가

9년동안 겨우 1천만원이 상승했습니다

그 좋은 강남의 아파트인데도 말이죠

반면에 지방의 대표도시 부산은 어땠을까요?

2008년 이후 지방은 디커플링이 일어나며,

공급 부족에 힘입어 전세가가 매매를 밀어올리며

오히려 매매가 상승했습니다

선호하는 해운대의 구축 우동 대우마리나 2차는

같은 기간 동안, 2억 8천만원이 상승했네요

누군가는 수도권을 투자시기를 기다리며

돈을 모으고만 있는 동안에

지방에서 매도 차익을 볼 수 있습니다

제가 말하고 싶은 것은

그렇다고 해서 서울이 별로고 지방이 최고다라는

뜻이 아닙니다

각 지역 마다의 싸이클이 있다는 것과 그 흐름을 알고

그 안에서 선호되는 단지가 무엇인지 아는 것이

실제 돈을 버는데 더 중요합니다

그 것은 투자를 경험해보고

시장에 참여하는 사람만이 알 수 있습니다

결국 가치대비 저평가 된 가격과

선호되는 물건을 알고

좋은 때에 매수를 해서 보유하고 기다리는 것이

더 중요하다는 의미입니다

지역이 어디냐 물건이 무엇이냐

하나하나에 꽂히기보다

내가 그 돈에 걸맞는 실력을 

갖췄냐에 집중해보세요

언제 어디에서나 투자할 수 있는

사람이 되려고 노력하신다면

지금도 전국 방방곡곡에 널려있는

기회가 보일 겁니다

3. 완벽한 기회를 기다리지 말고, 징검다리를 만들어라

많은 사람들이 “똘똘한 한 채”를 원합니다
하지만 모든 사람이 한 번에

서울을 진입할 수 있는 것은 아닙니다

당장 서울로 들어가기 어렵다면,

징검다리를 밟아야 합니다
단계를 밟아 종잣돈을 모으고,

갈아탈 수 있는 기회를 스스로 만드세요

실제 우리 월부에서 했던 지방 투자는

서울 수도권의 상승기가 무르익어

비쌀 때 선택할 수 밖에 없었던 시기였습니다

(2020년 이후)

지방에서는 장기 보유가 아닌 5년 내외

단기 보유를 하라고 가이드 드리고 있습니다

(실거주나, 정~말 좋아하는 대장 단지 급이 아니라면요)

적정한 시기로부터 2년 보유를 가정해 보았습니다

서울에 선호하는 단지를 비슷한 투자금으로

넣었을 때 결과에서 차이가 보입니다

다주택 취득세와 양도세를 고려해도

지방의 수익률과 결과가 훨씬 더 좋았습니다

울산에서 10채를 하는 것은 5억의 수익을 냈지만

서울 수도권에 1채를 투자한 분은 수익이 마이너스네요

이후 21년 22년에 지방을 매수하신 분들 중엔

반대로 역전세나 어려움을 겪는 분들이 많았습니다

하지만 지나고 나서 보니 상승장의 끝이였던 것이지

그때 꼭지를 잡아서 실패했다고 하시는 분들은

투자를 반만 아는 것이라 생각합니다

위와 같이 결과론적인 얘기는

기준에 따라 달라지며 누구나 할 수 있습니다

(지방이 다시 상승하면 그분들이 어떤 얘기를 할지 궁금합니다)

즉, 서울 투자로, 지방 투자로 망하는 것이 아닙니다
망하는 이유는 자신의 상황을 제대로 파악하지 않고,

욕심이 앞서기 때문입니다

저 또한 지난 상승장을 겪으며 욕심을 내다

원칙과 기준을 지키지 못해 사라질 뻔한 경험들과

실제 시장을 떠나는 숱한 동료들을 보며 마음이 아팠습니다

지방 투자는

시장의 변화를 파악해야한다는 점,

수익을 냈다면 욕심내지 않고 매도를 해야한다는 점

지방까지 번거롭게 가야한다는 점,

그 안에서 가치를 찾기 위해 부던히 움직여야 한다는 점 등

소액투자는 난이도가 높은 투자인 것은 사실입니다

하지만 노력에 대한 대가는 확실한 것이 지방 투자입니다

투자하는 모든 것에는 비용과 편익이 존재합니다

무조건 맞다 틀리다는 없습니다

완벽한 기회를 노리기 보다

징검다리의 돌 하나 부터 옮겨보세요

당신의 선택이 미래를 결정한다

한가지 확실한 것은 지금 지방 시장이

과거 투자하기 좋았던 시기와 비슷하다는 사실입니다

고점대비 저렴해진 가격,

앞으로 없는 공급 등

절대적으로 바닥의 가격을 보여주는 곳도 많습니다

실제 최근 2년 사이 지방에서

투자 수익을 본 사람도 많습니다

누군가는 망설일 때 누군가는 행동합니다

비록 지금 종잣돈이 부족해서 지방 투자를 하더라도,

어려운 지방 투자를 해서 결과를 낼 수 있는 사람은

나중에 서울 수도권 투자도 잘할 수 밖에 없을 겁니다

저 또한 여러 지방 투자 경험에서 얻는 것이 많았습니다

우리의 목표는 소액 투자자의 길을 닫아버리는 것이 아닙니다
좋은 사람과 함께 가면 결과를 보며

더 빠르게 성장할 수 있습니다

여러분께 한 가지 묻고 싶습니다

서울 투자가 좋다는 당연한 얘기만 듣고 좌절하며

‘그건 안된다’는 사람들의 말을 들어서

여러분이 얻을 수 있는 게 있나요?

우리는 그냥 안된다고 말하는 것이 아닌

현실적인 대안을 제시하고,희망을 줄 것입니다

제가 스승님들에게 받았던 것처럼 

언제나 먼저 손을 내밀겠습니다

함께 가자고 손을 내미는 사람들과

나아가는 것이 여러분을 더 멀리가게 만들어 줄 것입니다

물론 혼자서 시행착오를 겪으며 가는 것도 방법입니다

다만, 나의 방법만이 맞다며

열심히 가고 있는 사람을 끌어내리려 하지마셨으면 합니다

1. 첫번째, 소액 투자, 기준이 중요하다
2. 두번째, 소액 투자자, 실력을 갖춰라

3. 세번째, 완벽한 기회를 기다리지 말고, 징검다리를 만들어라

지방 투자로도 분명히 돈을 벌 수 있습니다
이것을 증명해낸 사람들이 월부 멘토 튜터님들입니다

그들이 걸어온 길을 참고하고, 본인에게 맞는 방향을 찾으세요

투자의 결과는 결국 당신의 선택에 달려 있습니다
망설이지 말고 한 걸음씩 나아가시길 응원드리겠습니다

긴글 읽어주셔서 감사합니다