[서기 21기 서울에 등기7 chill한 운명 제이든J] 2주차 강의후기(권유디님)



안녕하세요. 제이든J입니다.

'서울 소액투자 전략'에 대해서 권유디님이 2주차 강의를 해주셨습니다.

여전히 전세가율이 높지 않아요.

권유디님

이 말로 인해서 조급함이 조금 가라앉게 되었습니다.

저 역시 앞마당을 늘리고, 강의를 많이 들었다고 생각했는데 막상 시장의 한 복판에 있다보니까 시장 전체를 볼 수 없었습니다. 분위기에 휩쓸리게 되는 것은 아닌가 싶기도 했습니다.

서울 2호기를 하고 나서 앞마당 시세를 덜 들여다 본 것도 있는 것 아닌가 싶었습니다. 아직 기술이 부족하고 안목도 부족하지만, 강의를 들으면서 전세가율이 높지 않고 대세 상승장은 아직 아니라는 것을 알 수 있었습니다.

전세가율이 높고 집을 사야겠다는 생각이 팽배해야 대세상승장이 옵니다.

전국적으로 보면 약보합장입니다. 전세가격은 소폭 상승하는 중입니다.

아직 그런 시장까지는 아니라는 것을 알 수 있었습니다. 더군다나 이런 시장에서 제가 앞으로 어떤 전략으로 투자를 준비해야할지 정리해볼 수 있었습니다.

지방 1호기, 서울 2호기를 마무리 짓고, 현재 투자금이 없는 저에게 앞으로의 1년 전략을 어떻게 가져가야 할까 막연했었는데 좀 명확해 졌습니다.

지방 1호기 매도 이후에 광역시 투자만 생각했었지만, 전세가율이 올라온다면 서울 투자도 못할 것이 없겠다는 생각이 들었습니다.

설 전까지만 해도 전세물량이 안빠졌어요. 설 이후에 전세물량 소진되고 있습니다.

이게 딱 제가 전세를 빼는 시점과 동일해서 정말 와닿았습니다.

설날 이후에 수리도 다 마쳤는데 2월 중순까지 제 전세가 빠지지 않았습니다.

단지 안에 단 1개의 전세물건이었고 가격도 쌌는데 전세가 빠지지 않았어요. 그러던 것이 2월 말에 전세가 나갔습니다.

다른 단지들 역시 전세물량이 소진 되는 것을 확인 할 수 있었습니다.

현재 맞춘 전세가격이 정말 낮다고 생각하기에, 저는 역전세의 고민보다, 앞으로 올라갈 전세가격이 기대가 됩니다.

아파트를 볼때는 

좋다 싫다로 구분하는 것이 아니라

더 좋다 덜 좋다 로 구분해야 합니다.

권유디님

서울 경기권 아파트는 장기적으로 전세가격이 상승한다. 특히 강남 1시간 이내권이면 가치가 있는 것입니다.

서울에 아파트 자체가 적습니다. 거기에 강남 1시간 이내라면 이미 가치가 있는 물건임을 다시 알게 되었습니다.

BM 임대동과 일반동의 상승폭 같으니 약점 있는 매가 싼 것 확인해보기

BM 전세가격이 매매가격을 뚫는 시간이 언제인지 확인

대세상승장을 가려면 전세난이 한번 와야합니다.

"좋은 기업을 적절한 가격에 사는 것이, 평범한 기업을 헐값에 사는 것보다 낫다" -워렌버핏-

현재 저는 좋은 기업을 적절하게 하나 마련했습니다. 그리고 평범한 기업을 싸게 샀어요.

이후에는 투자금이 부족하다면 평범한 기업을 싸게 매수해서 종자돈을 마련해야겠습니다. 그리고 다시 가치있는 수도권에 투자를 해야겠다는 생각이 들었습니다.

#A지역을 통한 임장보고서 및 지역

인구수는 중요하지 않습니다. -> 영향을 주고 받는 것이 중요함

연봉이 높다고 해서 아파트 수요와 비례할까? -> 크게 영향이 없을 수도 있어요. 집이 잘 살 수도 있잖아요.

종사자수와 아파트 수요는 비례할까? -> 비례 할 것이라 생각합니다.

심플하게 종사자수만 봅니다.

이렇게 마냥 임장보고서만 쓰는 것이 아니라, 실제 투자와 연관지어서 생각한다는 것을 배울 수 있었습니다.

정말 필요한 정보들, 그리고 조금 더 디테일 하게 들어가는 요소들을 보며 저의 임장 보고서 역시 적용하며 나아가야 겠습니다.

특히 공급에 대한 인사이트가 남달랐습니다.

전세가 영향 1. 평균회귀 2. 상승장 3. 공급

이 3가지로 실제 사례를 통해 설명해 주셨을때, 일전에 공급과 전세, 매매 지수 연관이 되지 않았던 것이 좀 더 말끔하게 이해 되었습니다.

전세가격은 많이 오른 단지는 많이 빠지고 적게 오른 단지는 적게 빠졌습니다.

약점이 있으면 사람들이 쉽게 매수를 못해요.

권유디님

그 약점 중에서도 강점이 하나 있어야 해요. (역세권 or 신축) 그래야 전세 수요가 있어요

손이 잘 가지 않는 단지, 그럼에도 감정으로 보는 것이 아니라 투자적인 전략으로 어떻게 활용 할 수 있을까 라는 사고가 와닿았습니다. 제가 가야할 길이겠구나 그렇기에 조금 더 디테일이 필요하겠구나라는 것을 느꼈습니다.

특히나 단지분석이 얼마나 중요한지도 깨달았습니다.

시세지도를 그려놓지 않으면 생활권의 선호도를 볼 수 없어요.

엑셀 텍스트로만 보는 것이 아니라 지도 위에 가격을 올리면, 뭔가 이상한 것을 빨리 파악할 수 있었습니다.

가령 언덕의 차이로 인해 바로 옆이지만 가격 차이가 있다는 것 등을 빠르게 알 수 있었습니다. 이런 디테일이 필요하다고 더 느꼈습니다.

여러분은 돈을 버는 것이 아니라 

자산을 쌓아간다는 개념을 받아들여야 해요.

권유디님

이 개념은 투자자로서 조급하지 않게 만들어줍니다. 단지 행동을 하게 해줍니다.

사람들이 몰리는 단지만 쳐다보는 것이 아닌 가치 대비 싼 것, 그리고 상승장을 맞아 비싸질때 까지 보유한다는 것에 대한 본질적 마음가짐을 가질 수 있게 해주는 것 같습니다.

포기하지 않고 노력한다면 다 가져갈 수 있어요.

10년동안 이렇게 하지 않아도 됩니다. 3년동안 자격증 딴다고 생각하고 열심히 하셨으면 좋겠어요.

"악역이 여러분이 될 확률이 높아요.

아내는 지지는 안하더라도 제 방향을 인정 해줍니다. 하지만 저의 부모님, 처가는 이 방향을 반대합니다.

자본주의를 잘 모르시기에 반대를 하지만, 저는 이 방향이 맞다고 생각하기 때문에 끌고 가는 것입니다.

여러분을 싫어해서가 아니라 걱정되어서 반대하는 것입니다.

여러분을 걱정해주시는 분들에게 설득하려고 하지 마세요. 그럴까? 라면서 말하고 자기 갈길을 가는 것입니다. 그리고 대세상승장을 맞으면 인정을 받으실 겁니다. 나를 과소평가하지 마세요. 지금도 충분합니다."

마지막 이 문장은 눈물을 흘릴 뻔 했습니다. 저는 지방 1호기, 서울 2호기를 하면서 수중에 돈이 하나도 없습니다.

그렇기에 결혼준비를 할 때 자금 여력이 아예 없습니다. 그렇다고 월세를 사는 것에 상대방의 부모님이 달가워 하시지도 않으시죠.

이런 벽에 부딪힐때, 더군다나 서로의 직장도 먼데, 결혼을 하게 된다면 전세가격이 폭등할 것이 뻔하게 예상되는 26년말 27년이 될텐데 라는 걱정이 들기도 합니다.

이 모든 것을 다 할 수 있다고 마음 먹었습니다. 그리고 문제는 해결할 수 있다고 생각했어요. 추상적인 문제가 아닌 명확한 문제이니까요. 모든 것은 저에게 저의 마인드에 행동에 달려 있음을 다시 한번 느꼈습니다.