김해 센텀두산위브더제니스 아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 85기 38조 선늉이]

✅아파트명

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• 김해 센텀두산위브더제니스

✅위치(지도)

카카오맵 > 아파트명 검새하고 캡쳐

https://map.kakao.com/

화면 캡처는 [윈도우+쉬프트+S]

✅입지평가

1. 직장

*직장 데이터는 내강의실 열반기초반 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

경남 김해시 종사자수 255,401명, 사업체수 67,905개

2. 교통

  지방이라 자차기준으로 작성/ 서울은 역을 기준으로

  직장은 그 지역에서 가장 연봉이 높고 대기업인 곳이나 산업단지로

김해 산업단지 자차 8분/ 김해 공기업단지 자차 17분/ 창원 산업단지 자차 36분

3.학군

https://asil.kr/asil/

단지 검색 후 학군 탭 클릭, 인근 중학교 학업성취도 살펴보기

4. 환경

코스트코 도보 5분거리/ 이마트 자차 10분거리

5. 공급

 3년간의 입주물량

 e편한세상주촌더프리미어 2025.12/ 992세대

과거시세

https://hogangnono.com/

현재 매매 3.5억 , 전세2.3억 

10년 내 고점 매매  4.7억, 전세 2.4억

10년 내 저점 매매  2.7억, 전세 1.2억

✅수익률 분석 (10년 내 투자 타이밍)

현재시세 : 센텀두산위브더제니스 25년 3월 매매 3.5억 , 전세2.3억 (3435 중 1670세대 30평대)

10년 내 고점 매입시 : 2022년 2월 매매 4.7억, 전세 2.4억

10년 내 저점 매입시 : 2019년 7월 매매  2.7억, 전세 1.2억

고점매입시 수익률

(35,000-47,000) / (47,000-24,000)*100 =  -52%

저점매입시 수익률

(35,000-27,000) / (27,000-12,000)*100 =  53%

연수익률 53/5 = 10.6%      와~ 저점에서 매입시 연 10.6% 수익률!!!!!!

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 비교대상이 없기에 평가가 어려움

2) 환금성 : 3435세대로 세대수가 많고 30평대 아파트의 위치가 좋은편이고 매매가 평균 달에 10건있음.

3) 수익률 : 현재 기준 투자금 1.2억 수익률 100프로를 위해서 10년안에 매매가 4.7억이 올라야함 

                  전 고점대비 -52% / 전 저점대비 +53%

4) 원금보존 : 고점대비 25% 하락되었으나 무릎이하인지는 잘 모르겠음, 전세가율 65%이고 전세가는 작게 상승하고있다 수요가 많은지? 입지독점성을 갖는지?는 잘 모르겠음.

5) 리스크 대비: 전세가율 65%임으로 역전세대비를 위해서라도 전세가율을 70%이상으로 올려야할 듯와 입주물량에대한 판단이 어려움

나의 투자 결론 : 잘 판단이 서지 않는다….

✅ 작성하면서 느낀점 : 아파트에 대한 객관적인 정보를 아는 것은 되는데,,, 각 항목별로 평가를 하는 것은 현재 나의 수준에서는 너무 어려운 문제인거 같다…

수요가 많은지? 입지독점성이 좋은지? 무릎이하의 가격인지? 리스크대비도 모호하다…