안녕하세요 소도쿠입니다.

이제 롱패딩을 꺼내 입는 것이

굉장히 자연스러운 날씨가 되었습니다.

주변에 감기 환자가 많이 보이는데,

건강 관리 잘 하셨으면 좋겠습니다.

월부 환경 안에서 다주택 포지션을

선택하신 분이라면 실거주를 유지하시는

일부 분들을 제외하고는

임대인이자 임차인의 삶을 살고 있을 겁니다.

올해 내내 이슈가 되고 있는 것이

'전세 사기'라는 키워드인데요.

우리가 임차인으로서 깔고 앉아있는

전세금도 우리의 소중한 종잣돈 혹은

역전세를 방어할 수단이 된다는 점에서

잘 지켜낼 필요가 있겠습니다.

임차인 포지션에서 우리의 소중한

보증금(종잣돈)을 지킬 한 가지 수단,

임차인등기명령제도에 대해 정리해보겠습니다.

전세 사기라는 키워드가 이슈가 되면서

최근 많이 알려졌지만,

그 전에는 저를 포함하여 아는 사람이

많지 않은 영역이었기에

갑자기 찾아올 리스크를 헷지하기 위해

미리 알아두면 좋을 것 같습니다.

아래 이야기는 지인의 이야기를

각색한 내용임을 밝힙니다.

보증금 상황이 어려워진 임대인

전세를 살고 있는 지인 A씨,

만기일이 거의 다가오고 있을 때

집 주인에게 연락이 옵니다.

'아무래도 만기 때

이사를 가셔야 할 것 같아요'

마침 이사를 고민하던 찰나에

집주인으로부터 이사 통보를 받았으니

이사 갈 집을 구하게 됩니다.

이제 만기 때 보증금만 받아서

이사만 가면 된다고 생각했는데,

역시나 인생은 순탄치 않습니다.

임대인은 전세 보증금이 오른 상황에서

전세를 새로 맞춰 투자금을

어느 정도 회수할 생각이었던 모양인데,

전세가 갑자기 나가지 않으니 당황스럽습니다.

A씨도 이미 이사 갈 집은 구해놨는데,

전세가 나가지 않는다고 하니

당황스럽기는 매한가지입니다.

다행히 어찌저찌 돈을 끌어모으면

이사 갈 집의 보증금은 마련할 수 있을 것 같지만

보증금을 돌려받지 못한 상황에서

집을 비워두는게 맞는가? 라는 생각이 듭니다.

A씨는 어떻게 행동해야 할까요?

대항력과 우선변제권 - 보증금을 지킬 법적 힘

우리는 우선 '대항력'이라는

키워드를 알아둘 필요가 있습니다.

대항력이란

임차인이 제3자에게 임대차의 내용을

주장할 수 있는 법률상의 힘을 말하고,

1. 전입일자 2. 확정일자 3. 점유

이라는 조건이 성립되어야 합니다.

그러면 '우선 변제권' 이라는 것이 생깁니다.

<우선변제권>

주택임대차보호법상 점유 중인 집에

경매나 공매가 진행된 경우

다른 후순위권리자나 채권자보다

우선적으로 보증금을 경락대금에서

변제요구 할 수 있는 권리

(간단 요약)

경매로 집이 넘어갔을 때 경매 대금에서

내 보증금을 우선하여 변제요구할 수 있는 것

다행히 A씨는 이사올 때

전입 신고와 확정일자를 잘 받아두었습니다.

그렇다면 이제 '점유' 상태를 유지할 필요가 있습니다.

위의 용어 설명은 너무 어렵군요..

그냥 살고 있는 집에 가구만 일부 남겨놓아도

점유 상태로 인정 받을 수 있습니다.

아래 기사로 확인해보세요~

https://view.asiae.co.kr/article/2022040917420993260

세 가지 요건이 성립되어

우선 변제권을 얻게 됐다면 이제

보증금을 돌려 받을 노력을 기울일 차례입니다.

내용 증명 발송 - 내 돈 주세요

우리는 보증금을 돌려받기 위해

임대인에게 전화 혹은 메세지를 보내

보증금 상환을 요구하지만,

보증금을 다른 곳에 활용한 상황에서

신규 임차인이 맞춰지지 않으면

돈을 돌려주기 어려워집니다.

물론 '전세반환대출'이라는 제도가

생기긴 했지만 대출을 추가로 받기를

꺼려하는 임대인은 배째라 포지션으로

일관하기도 합니다.

이 때부턴 연락이 잘 안되기 시작하죠...

이 때부터는 구두로 다투는 것이

의미 없어지기 때문에

법적 분쟁까지 가야할 수도 있습니다.

A씨는 보증금을 돌려받아야 하는 상황이기에

임대차 기간 종료에 따라 보증금 반환을 요구하는

'전세보증금반환내용증명서'를 보내야 합니다.

※ 내용증명 작성 및 발송은

혼자 할 수도 있겠지만,

법무사(변호사)를 통해 진행하여

시간과 에너지를 아끼길 권장 드립니다.

임차권 등기 명령 - 집 비워두고 나가기

내용증명을 전달 받은 임대인이

전세를 싸게 내놓든, 퇴거대출을 받든

돈을 마련하여 보증금을 돌려준다면

정말 베스트 시나리오겠지만

여기까지 온 이상 그러기는 쉽지 않습니다.

(내용증명이 제대로 송달이나 되면 다행입니다.)

A씨의 경우에는 이사갈 집을 구해놨기에

계속 살면서 점유 상태를 유지하기도 힘들고

그렇다고 가구를 일부 두고 나오는 것이

부담이 되는 것도 사실입니다.

이런 경우 임차인은 이번 글의 주제인

임차권 등기 명령이라는 제도를

활용할 수 있습니다.

이 제도를 활용하면

대항력 및 우선변제권이 유지되어

자유롭게 이사 갈 수 있습니다.

내용증명과 마찬가지로

스스로 서류를 구비하여 진행 가능하지만

법무사(변호사)를 통해 진행하시길 권장합니다.

(우리 시간은 소중하니까요..)

임차권등기 명령 신청을 하고

확정 받기까지는

약 2주 정도의 시간이 필요합니다.

지급 명령 - 보증금 상환하라는 법원의 명령

임차권 등기 명령을 통해 대항력을 갖췄다면

이제 보증금을 받기 위해

지급 명령을 신청해야 합니다.

※ 지급명령 신청은 '임차권 등기 명령'과

관계 없이 신청 가능합니다.

<지급명령>

세입자의 신청만으로도 결정문이 나오는

특별소송 절차

돈이나 유가증권 등을 받을 사람(채권자)이

줄 사람이 안 줄 때 법원에 달라고 하는 청구를

법원이 판단한 후 줄 사람(채무자)에게

주라고(지급) 명령 하는 것을 말한다.

지급 명령을 신청하면

법원에서 임대인에게 지급명령 우편물을 보내고

임대인이 우편물을 수령한 후 2주 안에

이의제기를 하지 않으면 지급 명령이 확정 됩니다.

지급 명령을 받은 임대인이

어떻게든 보증금을 마련하여 준다면

그 나름대로도 해피엔딩이겠지만...

여기까지 왔는데도 보증금을 받기 어렵다면

전세금 반환소송까지 가야할 수 있습니다.

보통 4개월 정도 걸린다고 하는데요,

돈은 돈대로 들고 몸과 마음이 힘들어지니

가지 않았으면 하는 최종 단계이지만,

보증금이 필요한 입장에서는 방법이 없겠죠.

사실 여기까지 오지 않는 가장 좋은 방법은

전세보증보험에 가입하는 것입니다.

'설마 나한테 이런 일이?'

라는 안일한 생각때문에

소송이라는 최악의 상황까지 펼쳐질 수 있다는 걸

꼭 기억하셨으면 좋겠습니다.

<간략 정리>

1. 보증금을 지키기 위한 대항력과 우선변제권을 가지기 위해선

아래 요건이 성립되어야 한다.

1) 확정 일자

2) 전입 신고

3) 점유

2. 임대인이 돈을 돌려주지 않는 경우

1) 전세보증금반환내용증명 발송

2) 임차권 등기 명령

3) 지급 명령

4) 전세금 반환 소송 (최악의 경우)

3. 가장 중요한 것은

전세보증보험에 가입하는 것

읽어주셔서 감사합니다 :)