✅광명시 철산동 도덕파크타운 2단지
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
광명시 종사자수 105,342명
2. 교통
강남 53분 / 여의도 42분 / 시청 51분
3.학군
하안복중85% 철산중 91%
4. 환경
대학병원, 백화점, 대형마트 주변에는 없지만 광명역 근처에 이케아,코스트코,롯데아울렛,이마트 등 가까이 위치해 있음.
5. 공급
2025년5월~2027년 11월까지 14,505세대
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점은 6.9억, 현재는 5.5억. 전고점 대비 20%하락한 금액으로 절대가격 적으로는 나쁘지 않다고 생각 됩니다. 다만 바로옆 도덕파크타운 1차 아파트와 비교를 해보고 비슷한 가격대 단지를 더 가보고 비교해 보려고 합니다.
2) 환금성 : 7호선 철산역 근처 아파트로 강남,주요 업무지구까지 1시간 이내로 갈 수 있으며 대단지이고 철산역 상권을 이용할수 있어 사람들이 좋아하는 단지로 생각됩니다. 구디가디 업무지구와 가까이 위치해 있으므로 꾸준한 수요가 있을거라고 생각됩니다.
3) 수익률 : 매매 5.5억/전세3.1억 투자금이 2.4억 매수했을때 전고점 6.9억 회복한다면 수익률58%
4) 원금보존 : 철산역 근처 아파트가 재개발 재건축이 진행중이고 시흥광명공공개발로 아파트가 많이 지어지고 있지만 전세가가 60%이상이기 때문에 원금보존이 된다고 생각합니다.
5) 리스크 대비: 광명시는 전체적으로 2025년부터 2028년까지 14500세대 공급이 예정 되어 있으므로 리스크대비가 필요하다고 생각합니다. 역전세가 발생할수있기 때문에 전세만료 기간, 갱신권을 잘 확인해야 합니다.
나의 투자 결론 : 추후 공급이 많은 지역이므로 리스크 대비가 가능한지 확인할 필요가 있습니다. 투자금액이 비슷한 다른 단지와 비교평가가 필요하다고 생각됩니다.
✅ 작성하면서 느낀점
>직장:강남,업무지구 까지 한시간이면 이동 가능하구나. 구디가디 업무지구와 가까이 위치해 있어서 이동이 쉽겠구나.
>교통:철산역 7호선으로 강남,주요업무지구 접근성, 구디가디 업무지구도 빠르게 이동할 수 있겠구나.
>학군:초등학교가 가까이 위치해 있지만 중학교는 거리가 조금 있는데 중학생 자녀를 키우는 가족 단위도 많을까?
자녀가 중학교를 올라갈때 쯤이면 이사 가고싶어 하지 않을까?
>환경:가까이에 대형마트가 없지만 철산역 상권이 크게 형성되어 있고, 멀지않은 광명역에 이케아,코스트코,롯데아울렛,이마트가 위치해 있어 생활하는데 불편하지는 않을것 같다.
>공급:광명에 2025년부터 추후 3년동안 14000세대가 공급예정으로 물량이 워낙 많아서 고민되는 부분이다. 전세가율이 많이 빠질수도 있지 않을까? 역전세를 맞을 수도 있을텐데 현금여력이 될까? 리스크 대비가 가능한지 고민이 필요하다.
궁금한점=주변에 산이있고 시흥광명공공개발지역으로 공급도 많고 재건축 아파트도 많은걸로 알고 있는데 지금의 모습과 얼마나 다르게 바뀔까? 철산역 근처에 재건축 아파트가 많은것 같은데 거기 거주하던 사람들은 어떤 동네의 어떤 단지로 이동 할까? 나라면 어느 동네에 살고 싶을까? 언덕이 있다고해서 가격차이가 많이 날까?
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