[호랭시] 신문기사, 서울 역세권 준주거-상가 없는 아파트 허용

월부챌린지
25.03.16

✅ 신문기사 정리

서울시는 상가 공실 문제가 심각해지자 올해 1월 밝힌 규제철폐안 1호를 제도화하였다.
즉, 앞으로 준주거지역에서 상업시설 없는 100% 아파트 건립이 가능해진다.
정확히는 준주거지역 내 용적률 10%의 비주거시설(상가)이 빠지고 아파트 건립이 90%→100%로 가능하다.
이러한 변경에 따라 여의도 장미, 대교, 화랑, 시범아파트가 혜택을 받을 전망이다.
상업지역은 상반기 도시계획조례가 개정되면 비주거(상가) 비율이 20%→10%로 완화된다.
이에 따라 서울시 역세권 개발 사업이 활발해질 것으로 예상된다.

✅ 생각 정리

아파트설계를 할 때 상업지역이나 준주거 지역은 아파트:비아파트 비율의 법적 제한이 있다.
각 지자체마다 비율이 다르며 최소한 비아파트의 비율이 10%이상 들어가겠금 유도하고 있다.
상업지역과 준주거 지역의 취지 자체가 주거용도가 아닌 상가와 생활편의시설(근생)을 의도하기 때문이다.
오세훈 시장의 철폐안은 계속되고 있고 규제철폐+금리인하+공급부족으로 부동산 시장에 변동이 생길 수도 있다.
특히 최근 토지거래허가구역 해제는 상급지 시장에 큰 영향을 주었고 일부 3-5급지의 선호하는 아파트들까지도 약간의 온기가 퍼지고 있다.
정책과 부동산은 계속해서 사이클을 돌고 반복된다는 생각이 든다.
시장 과열→규제→시장 침체→완화→시장과열→규제…. 큰 흐름에서 반복되고 있고
완만하거나 밸런스 없이 항상 극단적으로 움직이는 것 같고 그 리듬이 짧아지고 있는 것 같다.
서울시 준주거 지역 용적률 기준은 400%인데(작년 300%→400% 상향시켜줌)이다.
기사에 나오는 여의도 대교 아파트는 아래와 같이 준주거지역에 속하고 있고 대지면적은 3.5만m²이다.
즉, 용적률 400%를 적용하면 14만m2 이고 10%는 1.4만m2이다.
아파트 전용면적 84m² 타입이 보수적으로 잡아도 공급면적 상 120m²로 봐도 116세대를 더 계획할 수 있다.
사업적으로 33평 아파트를 15억에 분양할 수 있다고 보면 1,740억의 수익이다.
여의도는 땅의 가치가 있지만 이렇게 용적률이 높다는 건 땅의 대지지분이 낮다는 의미이고 밀도가 높아 아파트 단지의 컨디션은 동간격이 좁고 주상복합과 같은 사생활 침해가 있을 수 있다는 단점은 있다.
하지만 이러한 규제 완화는 분명 사업적으로 큰 개선이고 부동산 디벨롭 측면에서 많이 활성화될 수 있다고 본다.
앞으로도 얼마나 오세훈 시장표 철폐안이 나올지 모르겠지만 좋은 소식들과 함께 25년 시장이 기대된다.