(2편) 8천만원으로 200만 광역시 신축 30평 투자했습니다. (투자금 7천으로 후보 물건을 찾기까지) [워렌부핏]

안녕하세요~

부동산계의 가치투자자를 꿈꾸는

워렌부핏입니다!

지난 번 1편에 이어서

이번 편에서는

7천만원으로 200만 광역시 신축 30평 물건을

찾기까지 상세한 과정을 나눠보려 합니다!

- (1편) 8천만원으로 200만 광역시 신축 30평 투자했습니다. (갈아타기 vs 보유) [워렌부핏]

- (2편) 8천만원으로 200만 광역시 신축 30평 투자했습니다. (투자금 7천으로 후보 물건을 찾기까지) [워렌부핏]

- (3편) 8천만원으로 200만 광역시 신축 30평 투자했습니다. (협상 : 투자금 1억 → 8천만원) [워렌부핏]

- (4편) 8천만원으로 200만 광역시 신축 30평 투자했습니다. (복기 및 배운점) [워렌부핏]

그럼 2편 시작합니다~

1. "더 좋은 걸 보세요."

프메퍼 튜터님

제가 투자후보를 물색하고 있던 지역은

300만 광역시 P지역과

200만 광역시 D지역

그리고 중소도시 C지역이었어요.

7천만원 밖에 안되는 애매한 투자금이었지만

그래도 상대적으로 많이 저평가된 광역시나

중소도시에서는 매우 선호되는 신축 단지를 사고싶다는 생각을 했어요.

그래서 투자금 범위를 +3천(총 1억)으로 잡은 뒤

열심히 전수조사를 해서 후보 단지를 뽑았습니다.

제가 처음에 뽑았던 단지들은

선호도가 많이 떨어지는 애매한 광역시 B지역의 신축과

동지역에서 선호도는 나름 있지만 연식이 애매한 준구축

투자금이 많이 들어가는 C지역의 신축 등등....

조금 애매한 단지들이었어요.

사실 뽑아놓고도,

'이게 우선순위가 맞나?' 라는 생각이 들었습니다.

이때 심지어 제가 투자한 D지역의 단지들은

투자금이 1.2억 이상이라 필터에 걸려 나오지도 않았습니다😂

역시나 제가 뽑은 단지들에 대해

튜터님께 받은 피드백은

'더 좋은 걸 보세요.' 였습니다.

ㅎㅎ

분명 뽑는다고 뽑았는데

너무 싼 것에만 집중한 나머지

그리고 투자금을 너무 국한시킨 나머지

'만들어서 투자할 수 있는 단지'들을 모두 빼버렸더라구요.

지난 학기에

같은 반의 동료분(하하옷님 ㅎㅎ)께서도

적은 투자금으로는 접근하기 어려운 물건이었음에도

실력으로 만들어서 소액투자를 하신 사례가 있었거든요.

충분히 더 좋은 단지 투자할 수 있는 기회가

있을 것임에도 불구하고

투자금을 제한해서 보는 바람에

더 가치있는 단지를 스스로 필터링 해버렸습니다.

'물건을 만들어보자!'는 마음으로

저의 투자금은 7천만원이었지만

투자금 범위를 최대 1.5억까지로 늘린 뒤

다시 후보를 물색하기 시작했습니다.

2. 털어도 나오지 않는 물건들... '내가 덜 털었나?'

+1.5억으로 투자금 범위를 늘린 뒤

타겟 단지를 다시 설정했습니다.

나온 후보는 B 광역시, D 광역시의 신축 단지들!

타겟이 어느정도 좁혀지자

이제 현장 가서 매물을 털어야겠다고 결심했습니다.

조건에 맞는 물건을 매수하려면

① 압도적으로 가격을 네고하거나

② 세가 높게 껴있거나,

③ 높은 가격에 주인전세를 살아줄 물건을 찾거나

셋 중 하나였습니다.

사실 B지역을 먼저 털려고 기차표를 끊었는데,

마침 1호기를 준비중인 동료분(달리님 ㅎㅎ)께서

D지역을 혼자 털러 다니실 거라고 하더라구요.

어차피 저도 D지역을 가야하니

행선지를 바꾸어 달리님과 함께

후보 단지들 부동산을 탈탈 털었습니다.

그런데 돌아오는 답변은...

"그런 물건 없어" 였습니다.

ㅋㅋㅋ

사실 없을 거라고 예상은 했지만

깎는 것 자체도 쉽지 않을줄은 몰랐습니다.

그리고 이렇게 조건이 까다로운 물건은

나와있는게 없더라구요.

저는 그런데,

1호기 때 물건을 찾기 위해

300개 이상 부동산을 돌아다닌 경험이 있기에

'없으니 다른지역 찾아봐야겠다.'가 아니라

'아직 덜 털었나보다. 더 털어보자.'고 생각을 했습니다.

그런데 그때 메퍼 튜터님께서 해주신 한 마디가

엄청난 도움이 되었습니다.

'부핏님, 임장은 될만한 곳에 더 가는 게 맞아요.

상위 후보 물건들은 일단 네고 던져놓으시고,

나머지는 더 찾아보세요.'

무작정 확률을 0.1%라도 높이겠다고

무식하게 현장에서 부딪히는게 아니라

어느정도 가능성은 확보한 뒤에 부딪히는게

더 승산있다는 사실을 깨달았습니다.

3. 승산있는 물건을 찾기 위한 수백통의 전화임장

현장에 가기 전 승산있는 단지/매물을 찾기 위해

평일에는 회사에서든 이동중이든 집에서든

틈나는대로 전화임장을 수십통씩 진행했습니다.

이때 했던 전화임장은

다음과 같은 목적을 갖고 있었어요

① 가격/조건에 맞는 매물 찾기

단순히 최저가 매물만 전화하는 게 아니라,

호가는 더 높게 나와있더라도

깎이거나 제가 찾는 조건에 맞는 물건은 없는지 찾기 위해

나와있는 매물, 부동산에 거의 다 전화를 하려했습니다.

감사하게도 알밍님께서 너무 좋은 나눔글을 써주신 덕에

매일마다 전임할 리스트를 쉽게 만들 수 있었습니다 ㅎㅎ

② 사장님들과의 라포 형성 및 현장 분위기 파악

매일 전화하다보면,

'또 전화했어?'라고 퉁명스럽게 대답하는 분도 계셨지만

저를 기억하시는 사장님들이 서서히 나타나기 시작하더라구요.

전화를 끊을 때에는

'사장님 저 정말 사고 싶어요.

이 가격이나 조건에 맞는 물건 나오면 꼭 연락 주세요!'

라고 말하며 한 번 더 인상을 남기려고 했습니다.

(당시 저같이 전화하는 투자자들이 한둘이 아니었기 때문에

더 간절한 모습을 보였습니다 ㅠㅠ)

4. "리스크 때문에 이 물건은 패스했는데요..."

위 과정을 통해 투자 후보 매물들을

많이 좁힐 수 있었습니다.

그런데, 그중에 가장 맘에 들지만

리스크가 너무 크다보니

아예 후순위로 제외해버린 물건이 있었습니다.

매매가는 4.1억이었고

전세가 3.15억에 들어있어서

2천정도만 네고하면 충분히 투자금 범위내로

만들 수 있는 물건이었습니다.

그럼에도 후순위로 넘겼던 이유는

같은 반 동료분께서 매물코칭을 넣었던 물건인데

멘토님께서

'리스크 제거가 안되면 2순위 하세요.'

라고 하셨기 때문이었어요.

임차인의 만기는 내년 5월이었고

그 때 인접한 곳에 2천세대 대단지 입주가 있어서

만기시점 리스크가 너무 컸습니다.

심지어 지금 전세가는 2.5억 정도인데다가

올해도 입주가 계속 있어 전세가가

쉽게 회복되지는 않을 것 같았어요.

그러니 만기시점에 6천만원 이상

역전세가 날 확률이 농후했던 물건이었습니다.

임차인과 전세 재계약 협상을 하기 위해

동료분께서 다방면으로 노력하셨지만,

안타깝게도 협상이 안된 히스토리가 있던

물건이었습니다.

그래서 저도 당연히 안되겠거니 하고

이 매물은 후순위로 미뤄뒀었는데,

그때 튜터님의 한 마디..!

"부핏님, 마통으로 대응되지 않아요? 이자 얼만데요?"

동료와 저의 상황이 다르다는 것을 간과했습니다.

동료는 투자금이 더 많았고,

굳이 이런 리스크를 지지 않고도

더 좋은 단지를 투자할 수 있었기 때문에

패스를 시킨 것이었더라구요.

반면, 저는 투자금이 부족했기 때문에

비슷한 급의 물건을 투자하려면

어느정도 리스크에 부딪혀야만 하는 상황이었어요.

그리고 무엇보다도

역전세를 마통으로 막는 건

현금이 없을 때 라고만 생각했어요.

그래서 역전세를 맞으면

내년에 현금을 모두 소진해버리고

투자를 못할 거라는 두려움에 생각이 갇혀있었습니다.

그런데 시장은 가봐야 알기에

역전세가 날지도 안 날지 모르는것이고

역전세가 난다고 하더라도

최악의 상황에선 대응하면 된다는 사실을 배웠습니다.

실제로 6천만원 역전세가 났을 때

2년간 들어가는 이자비용을 계산해보니

얼마 크지 않더라구요.

그래서 일단 이 후보물건의 매매가를 2천만원 깎아서

투자금 8천만원 이내로 만드는 것에 도전해봤습니다.

그러면 다음 편에서는

해당 물건울 어떻게 깎았고

어떻게 조건을 협상했는지

공유드려보겠습니다 😃

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

[워렌부핏 시리즈]

● 투자 경험담

[1호기]

- 1호기를 위해 4일간 3개 지역, 300개 이상의 부동산을 털었습니다. [1호기 경험담 1편 - 매물털기]

- 갱신권도 안 쓴 임차인이 만기 전인데 나간다구요? [1호기 경험담 2편 - 계약 직전]

- 요구한 조건을 모두 거절당한 경험담 (퇴거확약, 동시계약) [1호기 경험담 3편 - 계약]

[2호기]

- (1편) 8천만원으로 200만 광역시 신축 30평 투자했습니다. (갈아타기 vs 보유) [워렌부핏]

- (2편) 8천만원으로 200만 광역시 신축 30평 투자했습니다. (투자금 7천으로 후보 물건을 찾기까지) [워렌부핏]

- (3편) 8천만원으로 200만 광역시 신축 30평 투자했습니다. (협상 : 투자금 1억 → 8천만원) [워렌부핏]

- (4편) 8천만원으로 200만 광역시 신축 30평 투자했습니다. (복기 및 배운점) [워렌부핏]



● 임장보고서 시리즈

- 임장보고서 결론 뽀개기 시리즈 1탄 : 앞마당 One Page 정리

- 임장보고서 결론 뽀개기 시리즈 2탄 : 자산 현황 정리 + 자동 계산 양식 공유

- 임장보고서 결론 뽀개기 시리즈 3탄 : 대출 정리 ⭐인기글

- 임장보고서 결론 뽀개기 시리즈 4탄 : 케이스별 투자 시나리오

● 투자 시리즈

-(최고의 앞마당 관리!) 매일 1등뽑기+자동그룹핑 양식 ⭐Best 어게글

- 평일 7시30분 기준 4대 업무지구 교통 자동분석기(단지분석 효율 +400%)

- 지도 없이도 나의 위치와 방향을 아는 법 (feat. 남쪽찾기) ⭐Best 어게글 ▶️YouTube 소개

- 매물임장 일정 자동 역산 계획표

- 당신이 집중하지 못하는 이유, 그리고 확실한 해결책

- 기존 앞마당에 또 배정 되셨나요? 축하드립니다! (feat. 기존 앞마당에서 10배 더 성장하는 법

- 지금 시기에 '이것' 모르면 30만원 넘게 손해봅니다. [워렌부핏]

● 생각/마인드/관계

-힘든 분야를 관리의 영역으로 만드는 과정

-조장이 희생하는 자리라구요? 조장은 성장하는 기회입니다.

- 월부학교 학기중에 결혼했습니다. (feat. 할 수 있다는 마음가짐의 중요성)

- 첫 월부학교 3개월을 되돌아보며

- 액자&포스터형 비전보드 양식 (feat. 가족과 함께 꿈을 시각화 하는법)

- 한 달간 처절하게 깨달은 약점들(feat. 월부학교 1개월 복기)

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● 강의과제 작성팁

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