(3편) 8천만원으로 200만 광역시 신축 30평 투자했습니다. (협상 : 투자금 1억 → 8천만원) [워렌부핏]

안녕하세요~

부동산계의 가치투자자를 꿈꾸는

워렌부핏입니다!

지난 번 2편에 이어서

이번 편에서는

1억이었던 투자금을

8천만원대로 줄일 수 있었던 협상과정을 나눠보려고 합니다.

- (1편) 8천만원으로 200만 광역시 신축 30평 투자했습니다. (갈아타기 vs 보유) [워렌부핏]

- (2편) 8천만원으로 200만 광역시 신축 30평 투자했습니다. (투자금 7천으로 후보 물건을 찾기까지) [워렌부핏]

- (3편) 8천만원으로 200만 광역시 신축 30평 투자했습니다. (협상 : 투자금 1억 → 8천만원) [워렌부핏]

- (4편) 8천만원으로 200만 광역시 신축 30평 투자했습니다. (복기 및 배운점) [워렌부핏]

그럼 3편 시작합니다~

1. 협상 전 상황

처음에 제가 글에 적었던 투자금은 7천만원 이었습니다.

그런데 잔금 기간까지 돈을 더 모을 것을 생각한다면

투자금은 최대 8천만원까지 늘릴 수 있었습니다.

하지만,

제가 도전하려는 단지는

(매매) 4.1억

(전세) 3.15억으로 (세 낀 물건)

9.5천 만원의 투자금이 들어갔습니다.

여기에 취득세와 복비까지 더한다면

약 1억의 투자금이 들어가는 거였죠.

잔금때까지 아무리 모아도

2천만원이 부족한 상황이었습니다.

그래서 저는

4.1억 → 3.9억으로 만들어서

투자금을 8천만원 이내로

만드는 걸 목표로 잡았습니다.

그런데, 안타깝게도 매도자는

전~혀 급할 이유가 없는 사람이었습니다.

그래서 코난 빙의해서

현재 매도자가 사는 곳까지 등기부등본을 타고 타고 들어가보고

아실 실거래 내역도 분석해보고

부동산에도 정말 많이 물어봤는데요.

가격을 깎아줄만한 껀덕지(?)가 없었습니다ㅠㅠ

그럼에도 가격을 네고할 수 있을 거라고 믿은 이유는요.

1. 분양 받은 집이라 차익이 어느정도 생겼다는 점

2. 전세 만기가 길게남아 투자자만 매수할 수 있다는 점

3. 다른 투자자들도 리스크 때문에 보기만 하고 못 사고 있다는 점

4. 질려버린 세입자가 이제는 더이상 집을 안 보여주려고 한다는 점

때문이었어요.

그리고 부동산 소장님은

나이가 지긋하신 남자 분이셨는데,

예전부터 느꼈지만 진짜 쉽지 않은 분이었습니다.

어떤 요구사항이든 정말 '칼같이' 자르셨습니다.

이 부사님을 통한다면 어떠한 협상도 안 전달해줄 것 같은 ㅋㅋ

그래도 다행인 건

같이 일하시는 여자 실장님이 계셨는데,

전화로 대화를 해보니 이분과는 말이 좀 통하더라구요.

비슷하게 칼같긴 하셨지만,

그래도 제 이야기를 어느정도는 들어주려고 하셨습니다.

그래서 저는 아예

여자 실장님을 타겟해야겠다고 나름의 전략(?)을 세웠고

깎을 수 있을 거라는 믿음을 갖고

다랭튜터님의 월학 오프강의가 끝나자마자

D지역으로 내려갔습니다.

2. 가격 협상

현장에 도착해서 실제로 집을 볼 때

'여자실장님과 전화를 했으니 같이 보러가고 싶다.'고

먼저 이야기를 꺼냈습니다 ㅋㅋ

다행히 남자 소장님은 계약이 있으셔서

실장님과 함께 집을 보러 가게 되었어요.

집을 보러 오가는 내내

집에 대한 정보를 한 마디라도 더 들으려고

실장님 말씀 한 마디 한 마디에

엄청난 리액션과 공감, 그리고 칭찬을 하면서

기분을 업!!! 시켜드렸습니다 ㅎㅎ

그런데, 집을 보는 내내

임차인께서 기분이 정말 안좋아보이더라구요.

실장님께 자초지종을 들어보니

아직 만기가 많이 남았을 뿐더러

투자자들이 계속 보러오고 사질 않아 화가 나 계셨습니다.

무엇보다도 계속 젊은 사람들이 보러오니

'이 사람들이 내 보증금을 돌려줄 수는 있는 사람들일까?'

하며 불안감을 느끼고 게셨습니다.

그래서 사장님의 무장을 해제하기 위해

내민 카드는 이거였어요.

"임차인께서 화가나서

이제 더이상 집 안보여주려고 하시겠어요..ㅠㅠ

그리고 좀 불안해 하시는 것 같던데,

가격 좀 깎이면 나중에 계약할 때

임차인께 재직증명서와 납세증명서를 보여드릴게요."

실장님도 마찬가지로

저의 가격 협상 제안을 매도자에게 전달하려고 조차

안하시는 상황이었기 때문에

저는 어떻게든 실장님의 무장을 해제시켜야 했습니다.

이 말씀을 들은 실장님은 다행히

무장이 살짝 해제되셨습니다.

"그래? 그럼 좋지~"

그리고 사무실로 돌아와

본격적으로 가격에 대한 이야기를 시작했습니다.

👨부핏

사장님, 이 물건

① 만기도 1년 반 이상 남았는데 정말 저같은 사람 아니면 못 사는거 아시잖아요 ㅠ

② 다들 계속 보기만 하고 계약 못하는 이유가 내년에 역전세가 확정이라 그런거고, 저도 이것 때문에 너무 고민이 돼요.

③ 아직 입주도 많이 남아있어서 올해 가격도 쉽게 안오를텐데, 이런 부분들 잘 전달 드려서 한 번만 설득해주시면 안 될까요?ㅠㅠ

👩‍🦰부사님

나도 당연히 그러고 싶지… 그런데 지난 번에 누가 3.95억에 가계약금 넣겠다고 했는데 절대 안된다고 하더라고. 4억 밑으로는 안 판다고… 그런 상황인데 3.9억은 정말 이야기 못꺼낸다니까?

👨부핏

사장님, 저 작년부터 서울에서 몇 번째 오는거고, 4개월동안 전화도 계속 드렸었잖아요ㅠㅠ 정말 사고 싶은데, 돈이 모자라서요… 3.9억 안되면 대출 써야하는데, 와이프가 대출은 절대 안된다고 해요. 그럴거면 지금 다른 곳 계약한다고 뜯어 말리고 있어요. 가격 안되면 계약하기가 어려울 것 같아요. 사장님 이야기 들어보면 말씀도 너무 잘하시는데 매도자 잘 설득하셔서 3.9억 만들어 주시면 제가 복비 2배 드릴게요.

👩‍🦰부사님

복비는 더 안 받아도 괜찮아. 일단 매도자가 화 안 내고 거래만 되면 좋겠는데... 얘기하는 건 일단 생각좀 해볼게...

일단 매물 문의, 매물 코칭 전이었기 때문에

협상이 어느정도 되는지까지만 파악해놓고 사무실을 나왔습니다.

집에 올라가는 길에, 바로 프메퍼 튜터님께 매물문의를 넣었고

그 다음날 한가해보이 멘토님과 매물코칭을 진행하였습니다.

컨펌이 떨어지자마자

전화로 실장님과 다시 한 번 가격 협상을 했습니다.

(처음엔 제가 거의 실장님과 협상하는줄 알았습니다ㅋㅋㅋ)

👨부핏

소장님, 혹시 매도자에게 이야기는 해보셨어요?

👩‍🦰부사님

내가 매도자한테 정말 별의별 얘기 다 꺼내면서 설득을 해봤는데, 4억 밑으로는 절대 안 판다고 하더라고… 3.9억은 정말 안되는 것 같아. 가격 좀만 깎아줬으면 좋겠는데 너무 완강하네.

이럴거면 다른 곳이랑 거래할거라고 하면서 다른 곳에도 물건 내놨어.

👨부핏

소장님 그래도 3.95억으로 한 번만 더 이야기 해주시면 안될까요? 이 가격 만들어지면 바로 가계약금 쏠게요.

👩‍🦰부사님

정말 마지막으로 3.98억까지만 되고 더 이상은 절대 안된대. 너한테 안 팔겠다고 하네 ㅠㅠ 돈 좀만 더 쓰면 안 될까? 더 이상은 정말 안될 것 같아. 설득이 안돼.

👨부핏

정말 마지막으로 3.97억 얘기 한 번만 더 부탁 드릴게요. 안 그러면 계약 못할 것 같아요…

👩‍🦰부사님

하… 3.97억에 해주는 대신 타일 수리는 매수자가 부담하고, 잔금일도 빨리 해달라고 하네.

일단 여기까지 온 것만으로도 기적이라고 생각했습니다.

이것도 너무 싼 가격이어서

더 이상 무리하지 않아도 되는 상황이었습니다.

하지만, 이대로 끝내면 후회가 남을 것 같았습니다.

'독강임투'에서 '투'는 투자를 할 때에만 쌓을 수 있습니다.

그렇기 때문에, 한 번 경험할 때 최선을 다해보는 것이

중요하다고 생각되어 끝까지 포기하지 않았습니다.

'할 수 있는 건 모두 해보자.

어떻게 하면 편익을 더 크게 만들 수 있을까?' 를 떠올리며,

종이에 하나둘 제가 사용할 수 있는 전략을 적어갔습니다.

3. 조건협상

매도자가 제게 제시한 협상안은

'타일 수리비 매수자 부담', '빠른 잔금' 이었습니다.

물론 이건 매수자의 가격 제안을 받아주는 대신

매도자가 제시한 협상안이었습니다.

하지만 제가 전략을 짜보니,

잔금일은 미루는 것으로 다시 협상해야겠다는 결론이 나왔습니다.

그 이유는 다음과 같습니다.

💡 6월 이후로 잔금을 미룬다면?

① 6월 2일 이후로 잔금 미룸 → 재산세 30만원 절약

② 5월 말 적금 만기 후 해지 가능 → 적금이자 80만원 확보

③ 버팀목전세대출 ↔ 신용대출 대환 미룸 → 대출이자 100만원 (2개월치) 절약

→ 총 200 만원 상당 추가로 깎는 효과

조건 협상만으로도 가격을 깎는 효과를 볼 수 있었습니다.

하지만 무작정 잔금을 미뤄달라고 할 수는 없기에

저의 속내를 들키지 않기 위한 '변명'은 바로

'잔금 때까지 월급을 더 모아야 한다.' 였습니다 ㅋㅋㅋ

그리고 사실 매도자가 진짜 원하는 것은

'빠른 등기'가 아니라, '돈'이었습니다.

어차피 매도자가 손에 쥐는 돈은 약 8천만원 수준이었습니다.

그래서 계약금 4천만원에 얹어, 중도금 2천만원을 더 드리면

어느정도 매도자의 니즈가 충족될 거라 생각했습니다.

그래서 '잔금을 미뤄야 하는 변명'과

'중도금 카드'를 매도자에게 전달했습니다.

👨부핏

3.97억에 하는대신, 잔금일을 6월 초로 미룰 수 있을까요? 제가 지금 대출이 안 나오고, 그때까지 월급을 모아야 해요. 마지막 월급 받아야 잔금을 칠 수 있을 것 같아요… 대신 돈 있는대로 다음주에 중도금 2천 드릴게요.

👩‍🦰부사님

매도자가 재산세 납부 때문에 6월 이후로는 안된다고 하네. 정 안되겠으면 6월로는 해주는데 재산세는 매수자가 납부하는 걸로 해달래.

👨부핏

(딱 걸렸네... 하..) 정말 죄송하지만 진짜 돈이 없어서 그런데요 ㅠㅠ 계약하고 잔금날 교통비만 수십만원을 써야해서 ㅠㅠ 반반 부담으로 해주시면 안될까요…(구질구질ㅎㅎ)

안타깝게도 잔금일을 '6월 초'라고 제안한 탓에

뭔가 낌새를 눈치챈 매도자는

곧바로 '재산세는 매수자님이 납부하세요'를 시전하였습니다.

(다랭튜터님이 전날 강의에서 분명히 이야기를 하셨던 부분인데

괜히 6월 초라고 이야기했나 싶었습니다 ㅋㅋㅋ)

하지만 여기서 포기하면 안되죠?

어떻게든 경험을 하나라도 더 쥐어 짜내보려고

구질구질한거 알면서도

'재산세 반반 납부'를 다시 역제안 했습니다...ㅋㅋㅋ

평상시 같았으면 이런 말 절대 못 성격인데,

'해볼 수 있는 데까지 해봐야 한다'는 생각에

그냥 던졌고, 다행히 먹혀 들었습니다.

결국 4.1억이었던 물건을 3.97억으로 깎았고,

여기에서 조건을 한 번 더 협상함으로써

3.95억에 매수하는 상황으로 만들었습니다.

이렇게 투자금 1억이었던 물건을

8천만원대로 줄일 수 있었습니다.

마지막 4편에서는

투자과정에서 잘했던 점과

아쉬웠던 점은 무엇이었는지,

그리고 그 안에서 배운 점은 무엇인지

한 번 복기해보겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!

[워렌부핏 시리즈]

● 투자 경험담

[1호기]

- 1호기를 위해 4일간 3개 지역, 300개 이상의 부동산을 털었습니다. [1호기 경험담 1편 - 매물털기]

- 갱신권도 안 쓴 임차인이 만기 전인데 나간다구요? [1호기 경험담 2편 - 계약 직전]

- 요구한 조건을 모두 거절당한 경험담 (퇴거확약, 동시계약) [1호기 경험담 3편 - 계약]

[2호기]

- (1편) 8천만원으로 200만 광역시 신축 30평 투자했습니다. (갈아타기 vs 보유) [워렌부핏]

- (2편) 8천만원으로 200만 광역시 신축 30평 투자했습니다. (투자금 7천으로 후보 물건을 찾기까지) [워렌부핏]

- (3편) 8천만원으로 200만 광역시 신축 30평 투자했습니다. (협상 : 투자금 1억 → 8천만원) [워렌부핏]

- (4편) 8천만원으로 200만 광역시 신축 30평 투자했습니다. (복기 및 배운점) [워렌부핏]



● 임장보고서 시리즈

- 임장보고서 결론 뽀개기 시리즈 1탄 : 앞마당 One Page 정리

- 임장보고서 결론 뽀개기 시리즈 2탄 : 자산 현황 정리 + 자동 계산 양식 공유

- 임장보고서 결론 뽀개기 시리즈 3탄 : 대출 정리 ⭐인기글

- 임장보고서 결론 뽀개기 시리즈 4탄 : 케이스별 투자 시나리오

● 투자 시리즈

-(최고의 앞마당 관리!) 매일 1등뽑기+자동그룹핑 양식 ⭐Best 어게글

- 평일 7시30분 기준 4대 업무지구 교통 자동분석기(단지분석 효율 +400%)

- 지도 없이도 나의 위치와 방향을 아는 법 (feat. 남쪽찾기) ⭐Best 어게글 ▶️YouTube 소개

- 매물임장 일정 자동 역산 계획표

- 당신이 집중하지 못하는 이유, 그리고 확실한 해결책

- 기존 앞마당에 또 배정 되셨나요? 축하드립니다! (feat. 기존 앞마당에서 10배 더 성장하는 법

- 지금 시기에 '이것' 모르면 30만원 넘게 손해봅니다. [워렌부핏]

● 생각/마인드/관계

-힘든 분야를 관리의 영역으로 만드는 과정

-조장이 희생하는 자리라구요? 조장은 성장하는 기회입니다.

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● 강의과제 작성팁

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