(1편) 8천만원으로 200만 광역시 신축 30평 투자했습니다. (갈아타기 vs 보유) [워렌부핏]
- 실전투자경험
- 25.03.16
안녕하세요~
부동산계의 가치투자자를 꿈꾸는
워렌부핏입니다!
최근에 2호기 투자를 하게 되었는데요 ㅎㅎ
투자를 하기까지 꽤나 많은 우여곡절들이 있었습니다.
이번에 제가 겪었던 경험들은
투자를 처음 하시는 분이건
투자를 이미 하신 분이건
많은 분들께 도움이 될 것 같아
한 번 상세히 적어보려 합니다.
경험담은 총 4편으로 구성됩니다!
- (1편) 8천만원으로 200만 광역시 신축 30평 투자했습니다. (갈아타기 vs 보유) [워렌부핏]
- (2편) 8천만원으로 200만 광역시 신축 30평 투자했습니다. (투자금 7천으로 후보 물건을 찾기까지) [워렌부핏]
- (3편) 8천만원으로 200만 광역시 신축 30평 투자했습니다. (협상 : 투자금 1억 → 8천만원) [워렌부핏]
- (4편) 8천만원으로 200만 광역시 신축 30평 투자했습니다. (복기 및 배운점) [워렌부핏]
그럼 1편 시작합니다~
1. 7천만원 밖에 없던 내가 수도권 투자가 가능하다고?
작년 말 기준으로, 제가 보유하고 있던 투자금은
약 7천만원이었습니다.
중소도시나 혹은 광역시 후순위 단지를 투자할 수 있는
애매한 금액이라고 생각했어요.
그래서 저는 돈을 한참 더 모아서
투자를 해야겠다는 생각을 했었어요.
올해 초 기준으로
울산 1호기는 양도세가 77%였어요.
사실 못해도 2년은 보유하고 매도하려 했거든요.
그런데 감사하게도 지난학기 때
다랭튜터님 덕분에
여러 투자 시나리오를 짜볼 수 있었습니다.
보유한 자산을 매도하는 케이스까지 고려하면
어느정도 투자금이 나오며
어느정도 단지를 매수할 수 있는지
확인해봤는데요..!
이게 웬걸,
보유하고 있는 투자금 7천만원에
1호기를 매도 시 튀어나오는 돈 8천만원을 합치면
약 1.5억이 되더라구요!
얼마 안 되는 투자금이긴 하지만
그래도 생각지도 못했던
서울/수도권 투자를 할 수 있다는 생각에
정말 들떠있었습니다 ㅎ
그런데 안타까운 건
1호기 양도세가 77%라는 점이었습니다.
울산은 이제 공급이 말라서
힘을 낼 수 있는 상황이었는데,
아직 차액도 얼마 안 난 상황에서
77%나 양도세를 내고 갈아타기 결정을 하는 건
여간 쉬운 일이 아니었습니다.
2. 그럼에도 갈아타기를 하고 싶었던 이유
그럼에도 불구하고
제가 울산을 매도하고 싶었던 이유는 두 가지였어요.
1. 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있는 기회였기 때문
1호기 지역은 공급이 말라서 앞으로 상승할 여력이 크지만,
갈아탈 수 있는 자산의 가치가 훨씬 좋다고 생각했기 때문이었어요.
게다가 24년 말~25년 초에는
계엄으로 인해 매수 분위기가 완전히 침체되어 있었습니다.
서울, 경기 어디를 가든
조금이라도 급한 매물은 N천만원씩 깎이는 분위기였어요.
제가 투자로 관심있게 보던 지역은 서울/경기 4급지였는데요.
당시 상급지는 고점을 회복할 정도로 상승을 많이 했기 때문에
4급지 이하 단지들과 비동조화가 크게 일어났습니다.
정치적 불확실성이 해소되고 나면
분명 하급지 단지들도 저평가된 단지들은
뒤따라 갈 수도 있다는 생각에
빨리 매도하고 갈아타고 싶다는 마음을 먹었던 것 같습니다.
2. 중소도시/광역시 후순위 단지보단 수도권이 낫다고 판단했기 때문
제가 2호기를 투자할 수 있는 시나리오는 총 3개였어요.
① 매도하고 1.1%로 수도권 투자하기
② 매도하지 않고 8.4%로 중소도시/광역시 투자하기
@ 매도하지 않고 1.1%(와이프 명의)로 중소도시/광역시 투자하기
혼인신고는 안한 상태였구요,
와이프 명의로 버팀목 전세대출을 받아 살고있던 중이라
주택을 취득하게 되면 아직 만기가 1년이나 남았는데 즉시 상환 해야하는 상황이었습니다.
그 당시에는
모든 편익비용을 따져봤을때
①번 시나리오 (매도 후 수도권 투자)가
가장 편익이 크다고 판단을 했었습니다.
3. 갑자기 지방광역시 투자로 방향을 돌리게 된 과정
그런데, 이번 겨울학기 때
담당 튜터님이신 프메퍼 튜터님과의 대화를 통해
한 가지 깨달음을 얻게 됩니다.
👨부핏 : "튜터님, 이번학기 목표는 1호기 매도하고 수도권 투자하는 거예요."
👨🏫프T : "울산을 지금 왜 매도하려고 하세요? 갈아타려는 단지가 금방 오를 것 같아서 그런가요?"
👨부핏 : 그래도 저평가 되어있고 기회가 있을 때 매수하는게 나을 것 같아서... (주눅...)
👨🏫프T : "지금 갈아타려는 단지는 선호도가 떨어지기 때문에, 내년에 매도해도 기회를 줄 가능성이 높아요."
이 대화를 통해서,
제가 너무 시야를 좁게 보고 있었다는 사실을
깨닫게 되었습니다...
사실 이전 학기 때 다랭튜터님께서도
매도하고 갈아타는 건 본인의 선택이지만
수익이 적은데 사팔사팔 하는 건 추천하지 않는다고
이야기를 해주셨었습니다.
그렇기 때문에 분명히 매도하지 않고
지금 투자금으로 할 수 있는 더 좋은 단지는 없는지
찾아봤어야 했습니다.
그런데 제가 수도권 투자에 너무 꽂혀있던 나머지
'매도하지 않는 케이스에 힘을 너무 덜 주었구나'를
뒤늦게 깨달았습니다.
그래서 일단 매도하지 않고
갖고있는 투자금 범위 내에서
가장 좋은 것을 찾아보자는 마음으로
투자 방향을 다시 설정하게 되었습니다.
4. 취득세 1.1%를 확보하기 위한 전략
매도하지 않고 제 명의로 취득을 하면 8.4%이기 때문에
와이프 명의로 취득을 해야한다고 말씀을 드렸었는데요!
이걸 위해 넘어야할 벽은
바로 '주택 취득 시 버팀목전세대출 즉시 상환'이었습니다.
만기가 아직 1년이나 남았기 때문에,
이 문제를 해결해야만 했어요.
제가 생각한 시나리오는 위와 같습니다 ㅎㅎ
- 전세를 월세로 전환하는 것
- 계약서를 다시 쓰고 일반전세대출로 갈아타는 것
- 현재 전셋집에 새로운 임차인 구하고, 월세로 이사가는 것
- 마지막으로, 제 신용대출로 버팀목대출 상환하는 것
모두 시도를 해봤는데
은행이나 집주인에게 막혀서
결국 제 신용대출로 대환하는 방법을 택했습니다.
수많은 대출상담사와의 대화, 은행 방문상담을 통해 계산해봤는데요.
잔금시점으로부터 전세 만기까지 약 6개월간
추가 이자비용 약 250만원 정도로 부담이 크진 않았습니다.
아무튼 이런 과정을 통해
1.1% 취득세 가능성을 확보해놓고
투자 후보를 물색을 시작하게 되었습니다!
다음 편에서는
200만 광역시 신축 30평을
8천만원에 투자하게 된 과정에 대해
상세히 공유 드려 보겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ㅎㅎ
[워렌부핏 시리즈]
● 투자 경험담
[1호기]
- 1호기를 위해 4일간 3개 지역, 300개 이상의 부동산을 털었습니다. [1호기 경험담 1편 - 매물털기]
- 갱신권도 안 쓴 임차인이 만기 전인데 나간다구요? [1호기 경험담 2편 - 계약 직전]
- 요구한 조건을 모두 거절당한 경험담 (퇴거확약, 동시계약) [1호기 경험담 3편 - 계약]
[2호기]
- (1편) 8천만원으로 200만 광역시 신축 30평 투자했습니다. (갈아타기 vs 보유) [워렌부핏]
- (2편) 8천만원으로 200만 광역시 신축 30평 투자했습니다. (투자금 7천으로 후보 물건을 찾기까지) [워렌부핏]
- (3편) 8천만원으로 200만 광역시 신축 30평 투자했습니다. (협상 : 투자금 1억 → 8천만원) [워렌부핏]
- (4편) 8천만원으로 200만 광역시 신축 30평 투자했습니다. (복기 및 배운점) [워렌부핏]
● 임장보고서 시리즈
- 임장보고서 결론 뽀개기 시리즈 1탄 : 앞마당 One Page 정리
- 임장보고서 결론 뽀개기 시리즈 2탄 : 자산 현황 정리 + 자동 계산 양식 공유
- 임장보고서 결론 뽀개기 시리즈 3탄 : 대출 정리 ⭐인기글
- 임장보고서 결론 뽀개기 시리즈 4탄 : 케이스별 투자 시나리오
● 투자 시리즈
-(최고의 앞마당 관리!) 매일 1등뽑기+자동그룹핑 양식 ⭐Best 어게글
- 평일 7시30분 기준 4대 업무지구 교통 자동분석기(단지분석 효율 +400%)
- 지도 없이도 나의 위치와 방향을 아는 법 (feat. 남쪽찾기) ⭐Best 어게글 ▶️YouTube 소개
- 당신이 집중하지 못하는 이유, 그리고 확실한 해결책
- 기존 앞마당에 또 배정 되셨나요? 축하드립니다! (feat. 기존 앞마당에서 10배 더 성장하는 법
- 지금 시기에 '이것' 모르면 30만원 넘게 손해봅니다. [워렌부핏]
● 생각/마인드/관계
-조장이 희생하는 자리라구요? 조장은 성장하는 기회입니다.
- 월부학교 학기중에 결혼했습니다. (feat. 할 수 있다는 마음가짐의 중요성)
- 액자&포스터형 비전보드 양식 (feat. 가족과 함께 꿈을 시각화 하는법)
- 한 달간 처절하게 깨달은 약점들(feat. 월부학교 1개월 복기)
- 작은 성과를 놓쳐 좌절하는 분들을 위하여 [워렌부핏]
● 강의과제 작성팁
- 지역/단지별 입지평가표 자동완성 양식 + 수익률계산기 ⭐인기글
- 심플하고 예쁜 목실감 양식(원씽, 목표실적, 감사일기, 투자시간 자동계산)
- 🏫복붙만 하면 완성되는 자동 학군 라벨기🏫 ⭐인기글
-[단지분석을 더 빠르게!] 입지등급 자동완성기 & 수익률 계산기 ⭐인기글
- ★시세포함 올인원 트렐로 카드★ 1초 자동완성 양식 ⭐인기글
- 5분 투자로 길치, 방향치 극복! 초간단 고효율 임장법 (feat. 커스텀맵+램블러) ⭐Best 어게글
- (1초컷) PPT 입지(시세)지도 만들 때 배경 이미지가 선택돼서 짜증난다면?
- (2025ver.) 심플한 올인원 목실감 엑셀 양식(+OKR, 월간캘린더) ⭐Best 어게글
댓글
워렌부핏님에게 첫 댓글을 남겨주세요.
