[열기 85기 100억 5는길 참~ 10조 고걸] 부산광역시 해운대구 우동 센텀센시빌 수익률 분석 보고서

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

센텀센시빌 ('03, 800세대)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 [B]

부산광역시 해운대구

> 종사자수 : 154,115명

> 사업체수 : 40,946명 (500인 이상 : 8개 _ 부산 전체 124개 中 6% 수준)

2. 교통 [S]

3.학군 [B]

> 초등학교 : 강동초 (23.3명)

> 중학교 : 해강중 (학업성취도 : 88.9%, 특목고진학률 : 7.3%)

4. 환경 [S]

> 백화점 : 2개 (신세계, 롯데)

> 대형마트 : 1개 (홈플러스) 

5. 공급 [S]

부산 해운대구 (적정수요 : 1,878세대/년)

> 25년 : 부족(0세대)

> 26년 : 부족(184세대)

> 27년 : 부족(0세대) 

* 3개년 공급량 : 적정수요 대비 부족!

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

[과거 시세]

* 단일평형(32평)

[수익률 분석 (5년내 투자 타이밍)]

현시세 : 센텀센시빌 32평 현재 매매 5.4억, 전세 2.8억

> 5년 내 고점 매입 시 : 2021.06 매매 8.48억, 전세 4.0억

> 5년 내 저점 매입 시 : 2020.04 매매 4.0억, 전세 2.2억

* 고점 매입시 수익률 : (54,000 - 84,800) ÷ (84,800 - 40,000) * 100 = -69%

* 저점 매입시 수익률 : (54,000 - 40,000) ÷ (40,000 - 22,000) * 100 = +78%

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : O _ 현시세가 전고점 대비 -23%로 저평가 됨

2) 환금성 : O _ 세대수 300세대 이상, 저층(3층 이하) 및 탑층 X, 32평(전용 84) 단일

3) 수익률 : X _ 저점 매입 시 78% 수익 (목표수익률 200%)

4) 원금보존 : X _ 전세가율 52% (지방 전세가율 기준 80%)

5) 리스크 대비: X _ 공급 부족으로 역전세 Risk X, 절대가 5억 이상으로 잔금 Risk O 

[나의 투자 결론]

투자 원칙인 저.환.수.원.리 中 수익률, 원금보존, 리스크에 부합하지 않으므로 투자를 유보함

✅ 작성하면서 느낀점

투자에 있어 Risk 대비가 안된다면, 즉 감당 가능하지 않다면 아무리 싸도 매수하지 않는 것이 중요함을 다시금 느낄 수 있었음 (더 버는 투자보다 중요한 것은 잃지 않는 것!)