[고걸] 월부생활 2년 반만에 만들어 낸 1호기

안녕하세요, 고걸입니다.

22년 8월, 월부 첫 정규강의를 들으며 투자 활동을 시작했고

중간 중간 쉬는 시간을 갖기도 했지만 2년을 넘는 시간동안 활동을 이어 왔는데

나에게 만큼은 아쉬움 없는 완벽한 투자를 하고 싶다는 그 마음 때문에

실전 투자와의 간극은 참 오랫동안 좁혀지지 않았습니다.

(분명 완벽이 아닌 완성이 중요함을 알았음에도 말이죠,,,)

그러나 그 과정 속에서 정말 좋은 사람들과 인연을 맺게 되며 많은 응원과 도움을 받았고

여기에 포기하지 않겠다는 마음을 덧붙임으로써

25년 2월, 드디어 1호기 투자라는 경험을 쌓을 수 있게 되었습니다.

아쉬움과 후련함 등 여러 감정과 정말 많은 생각이 오갔던 이번 투자를 돌아보며

다른 분들에게 조금이나마 도움이 되었으면 하는 바람과

더 실력있는 투자자로써 나아가는 기회를 가져보고자 합니다.

[ 서울/수도권으로 마음을 굳히다 ]

월부를 시작하며 저는  꽤 오랜 시간 동안 지방 투자만을 고려했는데 비교적 적은 투자금과

지방에 거주하는 점 때문에 서울/수도권이 멀게만 느껴졌기 때문입니다.

그래서 근 2년을 거의 지방만 다니며 앞마당을 늘렸는데

그 와중에 ‘1년에 1채’라는 부담감으로  매물코칭도 몇 번 받긴 했으나

조급한 마음, 부족한 실력, 그리고 더 좋은 투자를 하고 싶다는 욕심에 실전 투자로 이어가지는 못했습니다.

다만 코칭을 받으며 공통적으로 들었던 말은 가용 자금을 고려할 때 지방은 다소 아쉽고

더 좋은 서울/수도권을 우선순위로 고려해보라는 말씀이셨습니다.

어느새 시간이 지나 투자금이 서울/수도권을 노려 볼만큼 모여진 상태였기 때문입니다.

하지만 이 말에 살짝 혹했다가도 ‘1호기는 경험이라는 데, 작은 경험부터 시작하는게 맞지!’라는 마음에

이내 다시 지방으로 눈을 돌리곤 했습니다.

그러던 중 24년 7월, 신도시투자기초반 1기를 수강하게 되면서 본격적으로 수도권 시장에 눈 뜨게 되었고

감당 가능한 것 중 가장 것을 투자하는 것이 매우 중요함을 이해하게 되었습니다.

이 때부터 저는 적은 금액으로 투자 경험을 쌓겠다는 고집을 꺾고

가장 좋은 한 채를 하겠다는 일념으로 투자 방향성을 바꾸게 되었습니다.

잘한 점 : 단순 경험을 위한 투자가 아닌 가장 좋은 투자를 하겠다는 마음을 먹은 것

아쉬운 점 : 좀 더 빠르게 방향 전환을 하지 못한 점 (가용 자금은 늘 가장 좋은 것에 투자하려 노력하자!)

[ 행운처럼 찾아 온 실전반 ]

그렇게 신투기가 끝나고 함께 했던 조원분들과 이어서 자실을 꾸리고 수도권 앞마당을 늘리던 와중

24년 8월, 드디어 2년 만에 첫 실전반을 수강할 수 있는 천금같은 기회를 얻게 되었습니다.

그리고 이 때 만났던 하이하이 튜터님과 텐션즈 덕분에 서울/수도권 시장을 더 깊이 이해하게 되었고

투자에 진심을 담아 최선을 다하고 있는 동료들의 모습을 옆에서 보고 느끼며

저도 덩달아 투자에 열의를 불태우는 등 투자자로써 성장할 수 있는 시간을 가질 수 있었습니다.

그리고 월부 활동이 오래되다 보니 빨리 투자하고 싶다는 마음도 샘솟고 있었는데

서울/수도권 투자에는 더 많은 앞마당이 필요하다는 점을 명확히 인지하며 조급한 마음을 잠재울 수 있었습니다.

그렇게 저는 가용 자금을 고려하여  4급지 서울/수도권을 위주로 앞마당을 늘려가는 데 집중하기 시작합니다.

잘한 점 : 꾸준히 실전반 문을 두드렸고, 실전반에서 열의를 다함으로써 서울/수도권 투자에

더 깊이 다가간 점

아쉬운 점 : 4급지만 집중 공략한 것 (3, 5급지도 함께 봤더라면 더 많은 기회를 포착하지 않았을까?)

[ 확언의 힘 (feat. 강제성) ]

24년 10월 이후, 투자에 목마른(?) 동료들과 공격적으로 서울 앞마당을 하나씩 늘려 갔고

24년 12월까지 서울/수도권 4급지 앞마당을 7개 만들며 어느 정도 비교평가가 가능한 수준이 되었습니다.

그러던 중 지속적으로 연락을 주셨던 텐션즈 ‘이미래 조장님’의 제안으로 확언을 시작하게 됩니다.

함께한 확언은 ‘투자 기한’과 ‘보상’을 매일 외치는 것이었는데

솔직히 처음에는 ‘이렇게 까지 한다고 효과가 있을까?'라는 의심이 들었지만

날이 지나면 지날수록 ‘확언’은 단순한 텍스트가 아닌 명확한 목표가 되었음은 물론이고

때로는 적절한(?) 압박감으로 다가와 원동력이 되어주기도 했습니다.

그렇게 저는 ‘25년 2월까지 투자를 하고 아내와 여행을 가겠다’는 확언을 루틴 삼아 투자 활동에 집중하게 됩니다.

잘한 점 : 그럼에도 불구하고 확언을 이어 나가 목표를 명확히 한 점

아쉬운 점 : 진작에 확언을 했더라면… (목표를 한 번 쓰고 마는게 아니라 상기시키는 것!)

[ 본격적으로 매물을 찾아 나서다 ]

25년 1월부터 수도권 앞마당을 하나 더 만듦과 동시에 본격적으로 투자 매물 찾기에 집중했습니다.

강의에서 배운대로 가장 먼저 앞마당 모든 단지에 대한 시세를 전수조사했고

전고 대비 매매가가 -15% 빠진 공사들을 대상으로

투자금이 가용자금 +1억까지 들어오는 단지들을 찾았고

앞마당 내 비교평가, 앞마당 간 비교평가를 통해 우선순위를 정했습니다.

그리고  이 과정을 한 번에 그치지 않고 수시로 진행하며 시세를 업데이트 했고

손품으로 얻을 수 있는 급매 정보도 놓치지 않고자 노력했습니다.

또한 충분히 저평가 됐다고 판단한 단지에 대해서는 주변 부동산을 방문하여

네이버 부동산 호가보다 더 저렴한 단지는 없는 지 확인했습니다.

특히 입주장으로 전세가가 눌려 있는 도시의 경우, 가급적 주전세가 되는 매물을 찾았는데

세낀 물건은 대부분 전세가가 시세보다 낮게 껴있었기 때문입니다.

그렇게 매주 매물을 찾아 다니며 가시권에 들어오는 단지들을 추려냈고

저평가 정도나 상황을 판단했을 때 괜찮았던 매물 3개를 최종 선정하여 투자 대상으로 집중 공략하게 됩니다.

잘한 점 : 저렴한 매물을 찾기 위해 배운대로 실행하려 노력한 점

아쉬운 점 : 전임을 많이 하지 않은 점 (시간을 더 효율적으로 쓰지 못한 점, 반성합니다…)

[ 투자 대상 매물 ]

그렇게 찾게 된 3개 매물은 아래와 같습니다.

[A도시 : ㄱ단지 _ 수도권 30평대 구축]

장점 : 신분당선 역세권, 생활권 내 평지, 초중고 가까운 편

단점 : 세대수가 작음, 주변이 다소 휑한 느낌

매물 상태 : 기본집 (입주때 부터 수리 없이 거주해 온 집주인)

매물 상황 : 일시적 1가구 2주택 사유로 매도!

그러나 종전 주택 매도 기한이 3년 남아, 장부 물건임에도 엄청 싸진 않음

[B도시 : ㄴ단지 _ 수도권 30평대 구축]

장점 : 대단지, 초품아, 교통 확정 호재

단점 : 아쉬운 교통, 외곽 느낌

매물 상태 : 올수리 (샷시 제외, 수리한 지 4년)

매물 상황 : 채무청산을 위해 매도!

집주인과 현 세입자는 친인척 관계로 세입자는 다른 집을 구할 예정이고

해당 집은 주인 전세로 매도함으로써 근저당 2억 청산 후 현금 확보 희망

[C도시 : ㄷ단지 _ 수도권 30평대 구축]

장점 : 역세권, 정주 환경 우수

단점 : 작은 세대수 (좁은 부지)

매물 상태 : 부분수리 (내/외부 샷시, 싱크대 수리)

매물 상황 : 재산 정리!

연로한 집주인이 보유 부동산을 정리하는 중이었으며

해당 집에서 주인 전세로 거주함과 동시에 현금 확보 희망

협상 대상으로 삼은 3개 매물은 모두 가격이 n~n.1억대로 비슷하고 주인 전세가 가능하다는 장점이 있었으며

전고 대비 하락률도 높고, 동일 가격대 다른 단지들과 비교해도 가격이 매력 있었습니다.

그리고 최종 결정을 매듭짓기 위해 3개 매물에 대해 매물코칭을 받게 됩니다.

(매물코칭 5번 광탈하고 추합한 건 안비밀 ㅠ)

잘한 점 : 협상을 시도하기 위해 매물에 대한 상태/상황/가격을 미리 파악한 점

그리고 지속적으로 투자 의사를 밝히며 연락을 취한 점

아쉬운 점 : 협상에서 우위를 점할 만한 스토리가 없는 매물을 투자 우선순위로 본 점

(예 : 상속, 이사날짜 정해짐 등)

[ 매물코칭을 통해 확신을 얻다 ]

빈쓰 튜터님께서 진행해주신 매물코칭은 더할 나위 없이 알찬 시간이었는데

도시별 시장 상황에 대한 조언과 더불어 단지별/매물별 가치와 Risk에 대해 상세히 설명해주셨기 때문입니다.

(정말 많은 질문이었음에도 초보인 저를 위해 열심히 답변 해주신 빈쓰님,,, 다시 한 번 정말 감사드립니다!)

3개 매물 모두 투자해도 괜찮다는 말씀을 해주셨는데

전세가가 잘 버텨주어 메인 생활권부터 이미 가격 상승 흐름을 보인 A도시 매물보다는

공급에 눌려 저평가되어 있는 B나 C도시의 매물을 우선적으로 보라 말씀해주셨습니다.

그리고 단지별/매물별 Risk에 대해 꼼꼼하게 짚어 주셔서 대응책도 준비할 수 있었는데

말씀해주신 Risk 중 특히 기억에 남는 것은 ㄷ단지 매물의 경우, 매도인분이 워낙 고령이시기 때문에

주인전세로 투자 하게 될 경우, 향후 전세 계약 기간 내 거주하시기 어려운 상황이 발생할 수 있으니

임대인으로써 이 점까지도 고려해서 투자해야 한다는 조언이었습니다.

(이 부분에서 부동산이란 단순 재화가 아니고 인간의 삶이 깊게 녹아있는 것임을 다시 한 번 느꼈습니다.)

잘한 점 : 거인의 어깨를 빌려 나의 판단에 확신을 더한 점

아쉬운 점 : 투자 대상 매물을 3개만 가져간 점 (돌아보니 다다익선!)

[ 갑작스럽게 시작된 매매 그리고 … ]

매코를 받은 후 본격적으로 협상을 시작했는데, 그 와중에 ㄴ단지는 가격이 싸다고 생각한 세입자가

저보다 앞서 매수 의사를 밝힘으로써 물건이 날아가게 됩니다.

그렇게 ㄷ단지를 1순위로, ㄱ단지를 2순위로 가격을 조율해 나가던 어느날 저녁

지속적으로 연락하던 ㄷ단지 부동산 사장님에게서 급한(?) 전화를 받게 됩니다.

다른 부동산 손님이 ㄷ단지 매물을 호가인 n.1억에 바로 매수하려 한다는 내용이었습니다.

가격 조율이 최소 n억까지는 된다고 알고 있었던 저는 순간 당황할 수 밖에 없었고 

생각했던 가격보다 비싼 가격으로 물건이 날아가게 생기자 기분이 나빠졌습니다.

n.1억에 매수할 수 없겠냐는 부동산 사장님의 말에 저는 거절 의사를 밝혔고

다음에 더 좋은 매물이 나오면 그 때 연락하자는 말씀을 드렸습니다.

침울한 기분이 들어 멍하니 앉아 있었는데 3분 뒤 부동산 사장님으로부터 다시 전화가 왔습니다.

다른 부동산 손님이 n.05억에 가격을 조율해달라고 요청하는데 이 가격에 매수는 정말 어렵겠냐는 것이었습니다.

곰곰히 생각해보면 n억은 확정된 매수가가 아니었고, n.1억 호가 대비 500만원 깎인 것이 팩트이며

어찌되었든 절대가가 싼 것은 확실한 상황이었습니다.

이 때 저는 잠깐의 시간을 달라고 부동산 사장님께 말씀드렸고

실전반의 하이하이 튜터님과 이미래 조장님께 급하게 연락을 드리게 됩니다.

그리고 두 분의 조언을 통해 저는 한 가지 결론에 도달하게 됩니다.

‘투자는 기계적으로 하는 것! 감정을 내려놓고 목표 매수가에 부합하지 않더라도 싸다면 산다!’

저는 그렇게 부동산 사장님께 최종적으로 100만원을 추가 네고하여 

n.04억에 매수가를 합의하고 가계약금을 보내게 됩니다.

잘한 점 : 투자자 선배 및 동료분들에게 주저하지 않고 조언을 구한 점

아쉬운 점 : 감정에 휩쓸려 투자의 본질을 놓칠뻔한 점 (투자는 기계적으로 할 것)

[ 본 계약 에피소드 ]

가계약금을 보내고 얼마 지나지 않아 본 계약을 진행했는데, 이 때도 여러 가지를 배울 수 있었습니다.

매도자분께서는 사실 저에게 더 매도하고 싶으셨다고 하셨는데

제가 지속적으로 연락했던 부동산 사장님과의 돈독한 관계를 생각해서도 그랬지만

앞선 손님이 집에 대한 흠을 많이 잡았었기 때문입니다.

이 얘기를 들으며 흥정을 위해 수리가 필요한 부분을 언급하더라도 상황과 사람을 살피면서

적절히 진행해야겠구나 생각이 들었습니다.

그리고 개인적으로 아쉬웠던 점은 다음 전세를 맞출 때 유리하도록 잔금 날짜를 단축했는데

이미 가계약금을 보낸 이후에 단축했기 때문에 협상의 카드로 쓸 수 없었다는 점입니다.

이 덕분에 역시 모든 것은 가계약금을 보내기 전에 조율 해야함을 몸소 느낄 수 있었습니다.

그리고 매도자분 입장에서 저와 아내는 당신의 자식보다도 더 어렸고 대화하다 보니 기특하셨는 지

매매가를 추가로 빼주시진 않으셨지만 ㅠ 복비를 빼주셨습니다(?)

(부동산 사장님에게 고집부리며 매수/매도 모두 20% 빼달라하신 매도자분 ㅋㅋㅋ)

잘한 점 : 의도했던 매매 계약, 전세 계약 관련 특약을 잘 반영하며 본 계약을 순탄히 마무리한 점

아쉬운 점 : 협상 카드를 가계약 전에 사용하지 못한 점 (다음 투자엔 협상 카드를 꼭 미리 정리하고 가계약 전에 쓰자!)

[ 글을 마치며… ]

짧게 쓰고 말게 될 줄 알았던 1호기 후기였는데 생각보다 글이 길어져 당황스럽지만

부족한 글임에도 끝까지 읽어주셔서 우선 감사의 말씀을 드립니다.

돌아보면 정말 이번 투자는 그 성과를 떠나서 혼자서였다면 결코 해내기 힘들었을 것입니다.

투자에 대한 깊은 인사이트부터 특약 문구 하나하나까지 정말 아낌없이 나눠주신 하이하이 튜터님

늘 먼저 연락주시고, 확언 루틴으로 실전 투자에 더 깊이 다가서게 해주신 이미래 조장님

늘 멋진 동료이자 환경이 되어주는 텐션즈, 봄/여름/가을바람즈, 수지방

그리고 늘 응원해주는 나의 아내에게 깊은 감사의 인사를 전하며

글을 마칩니다.