아파트분석

e편한세상 서울대 입구 수익률 보고서[열기 85기 열기공부하니 아파트10채가 내게 5조 그리는 대로]

  • 25.03.16

 

아파트명

 

e편한세상 서울대 입구

 

위치(지도)

 

 

입지평가

 

 

1. 직장

 

관악구 

종사자수 12만8천명  B 등급 

-→ 25개구 중에서 종사자수는 중하위 등급

 

 

2. 교통

 

강남 30분   / 여의도 42분  / 시청 53분 

 

 

 

 

3.학군

 

  • 초등학교 : 관악초 ( 학급당 학생수 17명 ) 아파트에서 도보 5분 거리 , 주변은 시장 및 빌라

 

 

 

  • 중학교 : 1)  봉림중, 신관중  ( 가깝지만 학업성취도 60%대  선호도 아주 낮음 ) 

                 2) 서울문영여중 ( 멀지만 학업 성취도 82% . 멀지만 선호 ) 

       ---→ 역시나 중학교 학군을 생각하는 가족이라면 선호도 떨어지겠다. 

 

4. 환경

:  - 주변에 걸어갈 만한 대형 마트는 없으나. 재래 시장. 하나로 마트 이용 가능 

    - 당곡역 주변에 롯대백화점 관악점 ( 명품매장이 거의 없는 백화점) 

     - 사당역 아래쪽 남현동 홈플러스  ( 차로 이용 가능) 

 

-→  수요를 이끌 만한 환경은 없음.  

 

 

5. 공급

- 향후 3년간 적정 수요량을 넘지 않음 ( 안정적 ) 

-25년 5월 신림동에 서울대벤처타운역푸르지오. 571세대 입주 예정  

  

 

 

수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

 

 

: 현재 매가 . 고점 가격 대비 하락률 -13% 

저렴하지는 않은 가격 . 

최저점에  산다면 연수익률 26%나 된다. 

하지만 가치 대비 더 저렴한 물건이 이 시기에는 더 많았음이 확실 ㅜ 

 

현장사진

 

 

 

투자 결론 (각 항목별 평가)

 

1) 저평가 :  현재 e편한 세상 서울대 입구가 저평가 되었느냐? 

  - 가격 : 고점 대비 -13% -→ 싸지는 않은 가격 

  - 가치: 현재 10억 5천 가격을 가진 단지 중에 이 아이가 가장 가치가 좋은가? 

-→ 글쎄? ㅜ 매매만 본다면 동작구를 갈듯 

  

 

2) 환금성 :  19년식 신축 아파트 환금성 OK 

 

3) 수익률 : 

 현재 매매가 10.5억 전세  6.2억 투자금 4.3억 

  • 수익률 100%가 되려면 약 15억
  • 수익률 200%가 되려면 약 20억 

-→ 향후 10년 안에 이 가격이 될 수 있다고 생각하는가 ? 

100%는 될 수 있을 듯 ! 그럼 연 10%로 수익률. 기대 

 

-→ 나쁘지 않음  ( 내 생각임… ㅎㅎㅎㅎㅎ )

 

 

4) 원금보존 :  OK   ( 19년차 신축. 2호선 5분컷 도보 역세권 ) 

 

5) 리스크 대비

-  앞으로 4년간 수요에 초과 하는 공급이 예정되어 있지 않으므로 현재는 역전세의 위험이 없음. 

  • 지금현재 전세가율 :  59% 안정적임 

 

나의 투자 결론 : 

  • 일단 투자금이 안되서 투자는 못함.
  • 하지만 투자금이 있다면 안정적으로 전세가를 올려받으면서 보유 가능하다고 생각.  ( 내 투자성향에 맞기도함) 
  • 하지만 이 가격에 살수 있는 물건이 너무 많아서 상세한 비교평가를 해보고 결론을 내어야 한다고 생각 

     

 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

서울의 4급지 관악구의 대장이라고 할 수 있는 e편한 세상 서울대 입구. 

요런 아이를 투자하면 일어날 수 있는 가격과 전세 상승을 생각해 보니 너무 재밌었다. 

더 시간이 허락 한다면 비슷한 가격대의 단지의 상세 매물과 비교 하면 더 좋을 것 같다. 

그리고 간단하지만 정말 중요한 프로세스를 연습한것 같다.  


댓글


페페꾸니
25. 03. 17. 19:32

대로님 빠르닷!!

우연공원
25. 03. 17. 22:06

잘 봤어요! 내공이 느껴집니다 ㅋㅋ