✅아파트명
e편한세상 서울대 입구
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
관악구
종사자수 12만8천명 B 등급
-→ 25개구 중에서 종사자수는 중하위 등급
2. 교통
강남 30분 / 여의도 42분 / 시청 53분
3.학군
- 초등학교 : 관악초 ( 학급당 학생수 17명 ) 아파트에서 도보 5분 거리 , 주변은 시장 및 빌라
중학교 : 1) 봉림중, 신관중 ( 가깝지만 학업성취도 60%대 선호도 아주 낮음 )
2) 서울문영여중 ( 멀지만 학업 성취도 82% . 멀지만 선호 )
---→ 역시나 중학교 학군을 생각하는 가족이라면 선호도 떨어지겠다.
4. 환경
: - 주변에 걸어갈 만한 대형 마트는 없으나. 재래 시장. 하나로 마트 이용 가능
- 당곡역 주변에 롯대백화점 관악점 ( 명품매장이 거의 없는 백화점)
- 사당역 아래쪽 남현동 홈플러스 ( 차로 이용 가능)
-→ 수요를 이끌 만한 환경은 없음.
5. 공급
- 향후 3년간 적정 수요량을 넘지 않음 ( 안정적 )
-25년 5월 신림동에 서울대벤처타운역푸르지오. 571세대 입주 예정
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
: 현재 매가 . 고점 가격 대비 하락률 -13%
저렴하지는 않은 가격 .
최저점에 산다면 연수익률 26%나 된다.
하지만 가치 대비 더 저렴한 물건이 이 시기에는 더 많았음이 확실 ㅜ
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 현재 e편한 세상 서울대 입구가 저평가 되었느냐?
- 가격 : 고점 대비 -13% -→ 싸지는 않은 가격
- 가치: 현재 10억 5천 가격을 가진 단지 중에 이 아이가 가장 가치가 좋은가?
-→ 글쎄? ㅜ 매매만 본다면 동작구를 갈듯
2) 환금성 : 19년식 신축 아파트 환금성 OK
3) 수익률 :
현재 매매가 10.5억 전세 6.2억 투자금 4.3억
- 수익률 100%가 되려면 약 15억
- 수익률 200%가 되려면 약 20억
-→ 향후 10년 안에 이 가격이 될 수 있다고 생각하는가 ?
100%는 될 수 있을 듯 ! 그럼 연 10%로 수익률. 기대
-→ 나쁘지 않음 ( 내 생각임… ㅎㅎㅎㅎㅎ )
4) 원금보존 : OK ( 19년차 신축. 2호선 5분컷 도보 역세권 )
5) 리스크 대비
- 앞으로 4년간 수요에 초과 하는 공급이 예정되어 있지 않으므로 현재는 역전세의 위험이 없음.
- 지금현재 전세가율 : 59% 안정적임
나의 투자 결론 :
- 일단 투자금이 안되서 투자는 못함.
- 하지만 투자금이 있다면 안정적으로 전세가를 올려받으면서 보유 가능하다고 생각. ( 내 투자성향에 맞기도함)
하지만 이 가격에 살수 있는 물건이 너무 많아서 상세한 비교평가를 해보고 결론을 내어야 한다고 생각
✅ 작성하면서 느낀점 :
서울의 4급지 관악구의 대장이라고 할 수 있는 e편한 세상 서울대 입구.
요런 아이를 투자하면 일어날 수 있는 가격과 전세 상승을 생각해 보니 너무 재밌었다.
더 시간이 허락 한다면 비슷한 가격대의 단지의 상세 매물과 비교 하면 더 좋을 것 같다.
그리고 간단하지만 정말 중요한 프로세스를 연습한것 같다.
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