안녕하세요.
23.11월 지방투자기초반에서 울산 남구 임보를 쓰며
무거동 단지를 비교평가하며 어려움이 있어 질문드립니다.
제가 손품, 발품을 팔며 이해한 무거동 생활권은 중학교 학업성취도가 좋긴 하지만 '학군'이라는 요소가 주변의 수요를 끌어오지는 못한다고 보았고 , 오히려 울주군KTX역 및 부산 기장군으로의 접근성 즉, '교통'이 중요한 가격결정요소로 판단하였습니다.
이에 현재 연식과 가격이 유사한 두 단지인(전용84기준)
[무거동 옥현으뜸마을 주공 3단지] 와 [신정현대홈타운 4단지]를 비교할 때
1) 옥현주공3단지
남구의 중심 생활권 내에서 동떨어져있으며 '교통'이라는 입지요소를 기준으로 볼 때 단지의 선호도가 낮음
+@요소: 배정되는 중학교의 학업성취도가 높음. 트램 개발호재(호재가 있지만 남구에서 트램의 가치가 높아보이지는 않음)
2) 신정현대홈타운 4단지
남구 중심생활권으로 접근성이 좋으며 '균질성'이라는 입지요소를 기준으로 생활권 내 단지 선호도 평균정도
으로 판단하여 신정현대홈타운의 가치가 더 높을 것이라고 판단하였는데
실제 그래프를 붙여보니 옥현주공3단지의 가격이 항상 신정현대홈타운4단지보다 높음을 확인할 수 있었습니다.
*질문
(1) 단지를 비교하는 과정에서 제 생각의 흐름에 오류가 있는걸까요?
(2) 이렇게 제가 생각한 가치와 실제 그래프상 가격의 흐름이 다를 때 어떤 결론을 내리면 되는 걸까요?
(3) 두 단지의 선호도에 갇히기 보다 이 단지가 가치가 있다면 다른 앞마당 내 단지들과 비교하여 싼지/비싼지를 판단하는 것이 투자적으로 더 가치가 있는걸까요??
댓글
안녕하세요 마파님! 저와 비슷한고민을 하셔서 반갑네요 ㅎㅎㅎ무거동은 교통이 중요한 가격결정요소라고 하기 보다는 독자적인 생활권을 구성한다는 생각을 했습니다. 그 곳에서 옥현주공과 현대홈타운을 비교했을 때는 그 생활권 안에서 얼마나 큰 선호도를 가지냐를 생각해보면 좋겠습니다. 옥현주공은 생활권 내에서 꽤나 높은 선호도를 가지고 있습니다. 주변에 더 연식이 좋지 않고 세대수도 좋지 않은 단지들도 있고 자체 학군도 좋기 때문에 선호도가 높고, 신정현대홈타운은 사실 주변에 좋은 단지들이 많기 때문에 생활권 내에서는 선호도가 낮은 편입니다. 하지만 울산 전체적으로 본다면 신정현대홈타운이 더 좋은 생활권을 누릴 수 있기 때문에 그래프와 실제 가치는 다를 수 있다고 생각합니다~ 아마 마파님께서 진짜 어디에 살고싶지?를 생각해보면 답은 금방 나온다고 생각합니다. 다른 앞마당과 비교하기 이전에 울산을 크게 보고 해당 단지의 위상을 비교해보시면 좋을 것 같습니다!
안녕하세요. 생활권에서는 옥동/신정동 생활권이 무거동 생활권보다 좋지만, 각 생활권에서 두 단지들의 선호도를 비교해보면 다를 수 있기 때문입니다. 옥현주공3단지는 무거동에서 선호도가 높은 단지이고, 홈타운은 옥동/신정동에서 가성비 단지 때문입니다. 저도 처음에 울산 남구 임장을 갔을 때 헷갈렸던 부분이기 때문에 공감이 많이 됩니다. 현재 생각하고 계신 흐름은 맞다고 생각하고, 그래프를 통해 정답을 찾아가시면 될 것 같습니다. 화이팅입니다!
안녕하세요 마파s님 좋은 고민을 하고 계신것 같습니다. 그만큼 대부분의 분들이 고민하는 부분이고 정확한 정답이 없을수도 있습니다. 제 생각을 적어보면 울산남구의 중심을 옥동으로 본다면 물론 생활권이 단절되어있다고 보여도 위치상 외곽으로까지 보기는 아쉬울것 같습니다. 수요는 많지 않기 때문에 단지선호도를 잘 봐야하고, 그나마 3단지는 수요를 만족하는 괜찮은 단지로 보면 되겠습니다. 반면 신정현대홈타운은 생활권은 무거동보다 더 좋으나 대체할 단지들이 많고 생활권내에서 우선순위가 밀릴수 있는점이 아쉬울것 같습니다. 생활권이 더 좋다고 하더라도 단지 선호도나 수요에 따라 우선순위가 역전되는 경우들이 있을수 있음을 이해해야 유연하게 받아들일수 있을것 같습니다.
