수지구 신봉동 서홍우남퍼스트빌 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 159조 꽁꽁이]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

서홍마을우남퍼스트빌

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 C

용인시 수지구 

종사자수 87,487명(21년 기준)

500인 이상 사업체수 3개

2. 교통 A

강남 42분 / 판교 24분

3.학군

홍천중 95% (1.1%)

성복중 93.9% (4.6%)

4. 환경 A

이마트(도보 5분), 롯데몰(자차 6분)

5. 공급 S

 수지구 / 용인시 입주 예정

2024년 : 598세대 / 6623

2025년 : 174세대 / 12,868

2026년 : 0세대 / 820

2027년 : 0세대 / 4436

수지구 3년 평균 257세대, 용인시 3년 평균 5,424세대로

용인시 1년 적정수요(5400)의 1배, 수지구 적정수요(1885)의 0.5배 미만에 해당.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

5년 내 고점 매입시 수익률 (67,000-75,000) / (75,000-50,000) * 100 = -32%

5년 내 저점 매입시 수익률 (67,000-49,000) / (49,000-30,000) * 100 = 95%

저점 매수시 수익률 200% 찍기 위해서는 105,000까지 가야 한다.

수지구 신봉동 멀역세권 20년식 59단지도 저만큼 갈 수 있을까?

장기적인 관점에서 물가상승률로 갈 수 있을지는 모르겠지만

저점 매수 타이밍이 지났고 지난 대세상승장만큼의 상승장이 와야 가능할듯

. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : ( X )

수지구 신봉동 멀세권 소형평형 대단지. 

조금 멀긴 해도 신분당선 역세권 인접해있다는 장점+소형평형임에도 탄탄한 단지

소형평형이 오히려 희귀한 수지에서 역세권 가성비 거주 생각?

59 전고점 7.5억, 최근 실거래가 6.83억. 전고대비 -9%

작년 11월에 본 가격이 6.5였는데 벌써 많이 올랐다.

실거래가 7억도 찍히는 정도로 거의 전고 가까이 회복. 

호가는 6.7 정도. 싸진 않다.

2) 환금성 : ( O )

1962세대, 저층 탑층 제외하면 거래는 잘되는 편

3) 수익률 : ( △ )

현재 호가 6.7억/3.9억 기준으로 목표수익률 100% 찍기 위해서는 9.5억까지는 상승해야.

전고가 7.5억인데 2억 이상 오를 수 있는 여지가 있을까?

이미 20년식 소형평형 대단지로, 주변이 다같이 오르는 인플레가 있어야 가격 상승 기대.

→ 수지구에 공급이 부족해서 매매, 전세 상승 기대할 수 있음.

그러나 수익률 100% 채울 수 있을지는 더 장기적으로 봐야할듯.

4) 원금보존 : ( O )

전세가율 58%.

25.03월 실거래가 기준 매매 6.8 전세 3.5~4.5

갱신 전세 제외 신규 계약 전세가가 4억 초반대 형성하는 걸 보면

실질적인 전세가율은 60% 초반 정도.

서울수도권 전세가율 기준은 통과하는 정도이나

전세가 올라가는 속도보다 매매가 올라가는 속도가 더 빠른듯

5) 리스크 대비: ( O / X )

수지 내 공급이 없어 내부 공급량 리스크 x

인근 수원, 성남, 화성 공급물량 또한 평균 적정수요 미만

→ 공급으로 인한 리스크는 2년 내 없는 것 같다.

다만 잔금 범위가 절대가 6억 이상으로 나의 대출로는 불가능할듯..ㅠ

나의 투자 결론 : 투자 불가

수지구 역세권 소형평형 단지로 역세권 가성비 거주 수요를 가지고 있으나

가격이 저렴하지는 않다. 투자금도 3억에 가까운 수준이면

수지보다 더 상급지에서 더 나은 단지를 찾을 수 있을 것.

그리고 잔금 대비가 안되는 리스크가 있어 난 현재 투자 불가 ㅠ ㅠ

리스크를 제외하더라도 싸지 않고 투자금이 많이 들어가는 단지로

다른 단지들과 비교평가를 해봐야겠지만

제일 좋은 투자 대상은 아닌 것 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

단지의 가격감을 익히고 저평가 여부를 판단할 수 있는 실력을 길러야겠다.. 많이 약함

반마당 그만 만들고 결론까지 내서 앞마당 만들어야 한다

작년 11월에 비해 수지도 가격이 꽤 많이 올랐다

공급이 없는 지역 역세권 단지의 상승폭은 생각보다 쎘다(?)

비교평가가 아직 되지 않으니 하나만 보고선 다 알 수 없다, 다른 지역의 단지들도 같이 봐야 한다