철산주공12단지 아파트 수익률 분석보고서[열반스쿨 기초반 85기 어물]

✅아파트명

      철산주공12단지

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

  광명시 B 105,342명

2. 교통

  강남 51분/여의도 47분/시청 43분

3.학군

철산중학교 학업성취도 90.9% 특목고 진학률 2.6%

광명중학교 학업성취도  71.3% 특목고 진학률 0%

4. 환경

철산역 7호선 도보 7분

광명성애병원 도보 4분

대형마트, 백화점 없음

5. 공급

2025년 5월 철산자이더헤리티지 3,804세대

2025년11월 광명센트럴아이파크 1,957세대 등 

총 14,000세대 예정

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비 20%정도 빠진 걸로 보아 저평가되어있음

2) 환금성 : 재건축 예정, 용적률 159%(면 높은건지,,?)

                   재건축만 성공적이라면 환금성 좋아보이나 공급량이 많은 게 걱정

3) 수익률 : 투자금이 많아 수익률이 낮고 전고점 회복한다해도 수익률 40%정도

4) 원금보존 : 적정전세가율 70%로 보았을때  42%로 낮은 편, 전세가 3억까지 4억은 잃을 수 있는 리스크

                     고점과 저점의 허리(67000)까지 떨어질 위험 있음

5) 리스크 대비: 공급이 많아 역전세 위험

나의 투자 결론 : 투자금이 너무 많이 들고 공급량이 많음, 67000까지 빠지면 투자할 수 있을 듯

✅ 작성하면서 느낀점 : 

재건축이나 재개발 상황이 있을 때 투자원칙을 대입하기가 힘들고 어떻게 계산해야할지 감을 못잡겠다

실거래가 없는 신축 또한 수익률파악하기 어려움이 있었다 그래도 항상 강의를 듣기만 하다 실제로 해보니 생각보다 오래걸리고 많이 연습해야겠다..ㅠㅠ