울산 문수로2차 아이파크 수익률 분석보고서[열반스쿨 기초 85기 23조 유현하게]

✅아파트명 : 울산 문수로2차 아이파크 1,2단지 1085세대 / 2013년

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 B

남구 종사자수 174,836 / 사업체수 41,144

2. 교통 S

  자차이용 

3.학군 S

학업성취도,특목고 진학률 높은 서여중 96.1%, 학성중 96%, 신정고 96.9%, 학성고 97.7% 

러셀메가스터디등 좋은 학원가와 진학률이 좋은 중고등학교가 모여있다.

4. 환경 S

1.2km 롯데마트가 있다.

3km 15분 거리에 현대백화점, 롯데백화점 등 상권이 있다.

중앙병원, 동강병원

5. 공급 B

남구 향후 3년간 수요대비 공급이 1.5배 정도

울산 남구  연평균 적정수요 1,522 <  연평균 공급 2,237세대 >>>>>> 148%

참고.

향후 3년 울산에 총 공급물량 13,014세대

울산 연평균 적정수요는 5,475세대로 연평균 공급 4,338세대 >>>>>>>수요 대비 공급 80%

울산 중구 적정수요 1030 > 연평균 공급 750세대 >>>>>>>> 73%

울산 북구 적정수요 1078 > 공급 352세대 >>>>>>>>>> 33%

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :  O -고점 113,500대비 현재 90,650 으로  20% 하락상태

2) 환금성 : O -대단지

3) 수익률 : O -투자금 3억필요, 수익률 100%가 되려면 매매가 12억이 되야함.. 

4) 원금보존 : O -

5) 리스크 대비: X - 대단지 물량

나의 투자 결론 : 

-27년까지는 공급부족, 28년 라엘에스 입주로 공급초과

하지만 학군지 수요가 있어 중구, 북구에서의 이동의 기회가 될 수 있고, 

28년에 전세가는 조금 떨어지거나 보합 할 것으로 생각된다.

물량정리되는데 시간이 필요할 것이고, 3억투자로 보유하기엔 다른 서울투자를 고려해보겠다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

투자결론을 내리기 쉽지 않음을 느겼다.