2강 부동산 투자 원칙, 부동산 가치 판단법

2강 시작전 

강의를 들으며 같은 조원분들을 보면서 저분들은 저렇게 젊은데도 이렇게 치열하게 인생에 대해 , 미래에 대해 고민을 하고 행동을 해나가고 있는데 그동안 나는 뭐했지? 라는 생각이 나를 괴롭히던 중 너바나님의 한 마디 “지금이 힘들다면 미안하지만 과거의 시간이 모여 현재를 만든 것이다.” 지금 괴롭다면 미래에 더 이상 괴롭지 않도록 지금 현재의 삶을 바꿔야 한다. 현재의 삶을 바꾸자!! 1만시간의 법칙과 맞물려 나를 바꿀 수 있는 삶을 살아가 보려고 노력하자. 하루 2시간이라도 시간을 내자! 저녁시간이 안된다면 아침에 아무도 나를 방해 할수 없는 시간을 만들어 보자 

1만 시간의 법칙= 전문가가 되기 위해서는 1만 시간을 보내야 한다.

투자에도 익숙해지는 시간이 필요하다. 

1년 대략 50주로 계산했을 때

1000시간×10년= 50주 ×20시간 (주중 2시간, 주말 10시간)

1.가격은 오를까? 떨어질까? (가격에 영향을 미치는 요소는 뭘까?)

부동산 가격은 1,2차 방정식이 아니다. 뭐면 뭐다 하고 딱 답이 떨이지는 것이 아니다

다양한 요인이 영향을 미친다. 

장기적으로는 물가, 통화량, 경기, 수요(원하는 사람이 많냐? 입지),입지 독점성(대체 가능하냐? 불가능 하냐?)

단기적 가격저평가 여부 (가치>가격), 매수 매도 심리(매도하려 할 때 사야한다), 입주물량(공급), 투자기준

2.너바나는 어떻게 투자하나? 200억 부자가 알려주는 투자 레시피

부동산 투자의 원칙

저평가여부 가치> 가격보다 큰 것을 보는 것

매매가격이 적당한다. 같은 가격에 가치가 어느 것이 더 가치있는가를 비교 평가한다

가치는 어떻게 확인하는가? (직장, 교통, 학군, 환경,브랜드, 호재)

환급성

쉽게 돈으로 바꿀 수 있는가? 내가 사는 부동산은 쉽게 매도가 가능할까?

수익률

투자금 대비 내 돈을 얼마로 돌아오는가?

원금보전 

손실 대비, 적정 전제가율 이상의 부동산을 매수한다. 앞으로 전세가가 오를 수 있는(단기 입주물량은 적절한가) 부동산을 매수한다. 수요가 많고, 입지 독점성이 높은 부동산을 매수한다. 가치있는 부동산을 매수했다면 하락장이 오거나 오르지 않더라도 오르는 날까지 기다린다.

리스크 관리

역전세  ->　적은갭은 피한다. 전세금에 욕심내지 않는다.

대량공급-> 입주물량(3년내)체크, 입지독점성이 있는가?

급격한 전세상승-> 무리하게 전세가를 올리지 않는다. 전세금은 5%정도만 올리고 ,보증금의  5-10%보유한다.

수익시기(상승시기)-> 모른다. 고정적인 수입이 있어야 수익이 날때까지 기다릴 수 있다.

3.앞으로의 부동산 전망

거시경제는 예측할 수 없다.

어떤 파도가 올지는 모른다 (좋은 파도가 올지, 거친 파도가 올지) 그러나 단지 오랫동안 게임을 할 수 있으려면 나는 능숙하게 수영을 잘 할 수 있는 것만 신경 쓰면 된다. 어떤 파도가 올지 신경 쓸 것이 아니라. 

시장 전망을 하는 것을 불가능하다. 상승 할때의 시나리오와 하락할때의 시나리오를 작정하고 대비한다.

특히나 안좋은 시기가 올때는 실력으로 운을 끌어올려야 한다. 실력만 있으면 손실을 줄일 수 있는 자신을 통해 조금 더 나은 운으로 바꿀 수 있다.

뭔가 하나를 행동할 때 안되면 어쩌지? 그게 내가 원하는 것이 맞는 건가? 등등 수만가지의 걱정을 미리하는 프로걱정러인 내가 뭔가를 행동으로 옮기는 것은 정말 쉬운 일이 아니다. 시작도 하기 전에 걱정으로 벌써 포기하고 싶어지는 마음이랄까? 이렇게 힘들꺼면 그냥 하지 말자!! 등등 부정적인 세계관까지 가지고 있는 나는 정말 나를 깨부수기가 너무나 어렵다. 부동산에 무지한 부린으로 살다가 내집마련이라도 해보자 하는 심정으로 월부에 발을 들였는데 투자는 또 웬일인가 하고 마음이 너무 심난하고 무겁다. 내가 원하는게 뭔가라는 생각을 수차례 하는 와중에 투자자의 단계에서 우량주 투자를 알게 되었다. 그래 나에게 맞게 천천히 조급해하지 말고 나가자. 세일이 곧 끝날 것 같고 행동하라는 말씀에 마음이 급해지지만 그래도 천천히 나가다 보면 조금은 더 발전할 수 있겠지. 

부정적언어를 많이 쓰는 내가 마지막 글을 보고 많은 반성을 하게 됐다. 너는 네 생각대로 된다. 내가 더 나은 사람이 될 수 있는 생각을 하도록 노력해야 겠다.