지난 10년간의 부동산 투자 정리및 복기

24.06 블로그에 작성한 글입니다. 지금은 상황이 좀 달라졌고, 뷰도 조금은 달라졌습니다.

다만 22년말~23년말 하락당시 대처를 잘 했다고 생각하기 때문에 올립니다.

0. 만 29세에 부동산 투자 시작했는데.... 어언38이 됨...

1. 16년에 월세수익형으로 부동산투자를 시작했다. 이후 19년까지 매년 한채씩 꾸준히 투자했다. 당시에는 종자돈이 적어서 주로 초역세권 서울 신축 오피스텔이나 지방 중소도시 신축 아파트를 투자했다.

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2. 19년까지 4채를 투자했다. 하지만 20,21,22년에는 투자하지 않았다. 20년 당시만 하더라도 부동산 시장을 주시한지 5년차의 주니어였지만, 가격이 이미 상당히 비싸다는 사실과 그런 상황에서도 너무 급등하고 있다는 사실은 알 수 있었다. 물론 당시에는 22년말 급격한 하락이 나올걸 예상하고 투자를 멈춘 것은 아니었다. 기약없이 그냥 부동산 투자에서 물러나 있기로 한 것이다. 그리고 그 대안으로 21년에 요식업 4개를 1년간 연달아 오픈했었다.

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당시 동대구역에 가서 찍은 신세계

3. 그러다가 하락을 어느정도 예상했던 대구에서 22년 가을에 급격한 하락이 나왔다. 그래서 대구임장을 떠났고, 수성구 범4만3의 신축들 위주로 임장을 했다. 당시 힐스테이트 범어가 전고17억에서 13억 정도로 급격한 조정 거래가 일어났었다. 그래서 원래는 대구 수성구 범4만3을 투자하거나(기존 물건을 매도시), 아니라면 그냥 월세 물건을 전세로 돌려서 중구나 동대구 주변의 신축 또는 분양권을 투자하려 했었다.

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4. 그렇게 22년 11월 월세 물건 하나를 전세로 돌려서 대기하고 있었다. 그런데 그해 겨울 엄청난 수도권 폭락이 나왔다. 아직도 기억하는게 22년 12월에 간 임장에서 미사 전용59기준 6.9억 물건 / 고덕 전용59기준 9.5억 물건등이 있었던 시기다. 살 수는 없었지만 잠실과 도곡등에서도 일시적으로 -30%이상 하락한 호가에 물건이 꽤나 나와 있었는데도, 거래가 되지 않았다. 그야말로 말로만 듣던 08년 하반기 같은 일을 직접 목격한 것이다. 너무나도 충격적이었다. 당시 받은 전세 보증금으로 영끌하면 미사 신축 아파트를 매수할 수 있었다. 하지만 당장 계약하지 않고 보류를 하게 된다. 도 좋은 입지와 물건을 사고 싶었기 때문이다.

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5. 장위자이가 미분양이 났다. 그리고 다시 분양을 했는데, 여기서 부대표가 당첨된다. 당시 폭락한 가격으로 봤을 때 안전마진이 있는 가격은 아니었으나, 전고점을 고려하면 약 -25%이상 하락한 가격이었기 때문에 매수를 권했고, 마침 부대표는 내권유로 19년말에 했던 천안투자 엑싯에 성공한 돈으로 딱 계약금을 마련해서 분양을 받게 된다. 이제 등기를 앞두고 있다. 실거주를 결정했고, 추가로 들어가는 자금은 없는 상황이 되었다.

지금 부동산 상황 간단 진단 (부대표 장위자이 계약권유기1)

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6. 나도 장위자이를 받을까 하다, 무순위에 넣었고 84타입으로 기회가 왔었다(바로 와서 동호수 찍으라고 했다). 하지만 받지 않았다. 이후 둔주 무순위에 온가족이 넣었지만 전부 떨어졌고, 영등포자이도 떨어지는등 후회가 약간씩 올라왔던 23년 초를 보낸다. 역시나 더 좋은 입지에 대한 욕심이 있었다. 이때 기존물건 4채중 3채 매도를 결정했다.

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7. 그러다가 23년 4월에 휘자디에 어머니가 당첨되며, 5년전부터 준비한 어머니 청약통장이 빛을 발한다. 휘자디의 경우는 분양가가 당시 폭락기준-30% 보다도 약 -10%정도 더 싸게 나왔었던 가격이었다. 내 기억으로는 폭락이후 처음으로 분양에서 높은 경쟁률로 완판한 단지로 기억한다. (아! 강동해리티지자이가 먼저였구나) 주변 휘경sk뷰 기준으로 환산한 전고점대비 약 -40% 수준으로 나온 분양가라서 정말 흔쾌히 계약을 하게 된다. 전용 59가 모든 옵션,이자 다 포함 7.5억이었다....

휘자디는 전고점 대비 -몇%에 산 것일까?

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8. 하지만 이걸로 이 시기를 마무리하기에는 뭔가 아쉬웠다. 대구 투자에 대한 생각은 이미 사라진지 오래였다. 왜냐하면 지방은 싼 맛에 하는 것이다. 그런데 수도권에서도 -30%인 단지들이 수두룩한 상황에서 또 다시 지방 투자를 할 이유는 없었다. 그래서 결국 두채를 먼저 매도하기로 결정한다. 서울 오피스텔 한채, 지방 신축 아파트 한채를 여름과 가을에 분할 매도하게 된다. 당시 23년 봄부터 완연한 회복세가 나왔고, 그 회복세로 인해 매도를 다 한 후에는 오히려 주택을 사지 못할 위험도 있었다. 하지만 당시에는 베팅해야 한다고 결론을 내렸고, 6개월에 걸쳐서 원하는 가격보다 -10%정도 싸게 빨리 매도하는 것에 초점을 맞춰서 매도를 모두 성공한다. 사실 매도는 상당히 쉬웠다. 싸게 내왔기 때문이다. 난 워낙 싸게 사서(16,19년) 모두 상당한 수익권이었기에 그렇게 할 수 있었다.

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9. 23년 초가을 모두 매도에 성공했지만, 원하던 아파트 가격은 전저점인 23.01월 대비 20%정도 반등했다. 돈도 조금 부족했고, 있는 돈으로 하기에는 물건이 조금 아쉬웠다. 다만 당시에 시중 금리가 일시적으로 튀던 시기고, 환율도 다시 튀는 등 한번의 기회는 줄것으로 판단해서 임장을 매주 하면서 유보를 했다. 난 기본적으로 임장을 별로 안좋아하는데, 생애 가장 많은 임장을 바짝했다. 그러면서 동업자 아파트 매수에 도움을 줬다. 동업자는 산성역 포레스티아 전용74를 9억에 결국 매수하는데 성공했다.

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10. 날씨가 추워질수록 임장때마다 분위기가 달라지는 것을 느낄 수 있었다. 완연히 추워진 11월 부터는 다시 22년말과 같은 한기가 돌기도 했다. 그렇게 고덕동의 아파트를 결국 매수한다. 원래 이 아파트 매수를 희망했지만 너무 크게 반등하여 명일동과 상일동, 위례의 아파트들을 주로 봤었는데, 12월말에 급매로 기회가 있어서 당일에 가계약금을 부쳤다. 그리고 본계약 전에 파기의 위기를 여러번 맞기도 했지만, 결국 계약을 마무리 지을 수 있었다.

이번 부동산 매수는 여러모로 원칙을 많이 어김

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11. 이후 휘자디는 분양가 대비 3.5억정도, 고덕동 아파트는 매수가 대비 4억 정도 올라온 상태다.

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12. 이후 24년 봄이 되면서 시장에는 다시 온기가 돌기 시작했다. 특히 5월 거래량이 5천건이 넘어섰다는 이야기가 들리고, 붇카페의 주간 조회수가 전저점 대비 10%이상 올라오는 등 긍정적인 조짐도 보인다. 하지만 이대로 대세상승으로 가면 안된다고 생각한다. 하지만 내가 그렇게 생각하는 것과 별개로 시장은 결국 순리대로 움직일 것이다.

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13. 이대로 대세상승을 가면 안된다고 생각하는 이유가 있다. 일단 지금 가격이 절대 싼 가격은 아니라고 본다(그렇다고 비싸지도 않다). 여전히 소득, 물가, 역사적 흐름, 전세가 대비 약간은 높은 가격이다. 이런상황에서 대세상승으로 가면 전세가율과 전환율은 떨어지고, 오랜상승의 동력이 약화될 여지가 있다. 이는 2000년대 상승장에서 한번의 큰 1년간의 휴지기(하락기)같은 중간 조정하락기가 나타날 가능성을 높여준다.

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14. 하지만 시장의 미래 전망은 또 다르다. 현재 금리는 실질금리가 + 상황이다. 이는 그 플러스만큼 거품을 뺀다는 뜻이기도 하다. 이 거품을 너무 빼면 침체로 빠질 우려도 있다. 그러면 다시 금리를 드라마틱하게 인하할 수 있다. 즉 금리 인하 확률이 대단히 높다. 다만 어떤 상황에서 어느정도 속도로 하락 할지가 미지수로 남아있다. 공급은 어떤가? 25년은 24년보다 조금 적고(서울만 더 많고), 26년은 정말 적다.

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15. 이러한 이유로 전세가가 계속 오르고, 그 속도가 매가 상승보다 빨라서 전세가율도 오르고 있다. 현재 서울의 전세가율은 중장기 평균으로 수렴했고(약54%) 보통 60%정도부터는 서울의 본격적인 상승이 시작될 수 있는 구간인만큼 현재 공급부족과 시장금리 인하로 나오는 전세가의 상승은 매가를 자극할 확률이 대단히 높다.

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16. 다만 현재 시장 금리는 조달금리대비 지나치게 낮다. 즉 금리프리미엄이 지나치게 낮게 책정했다는 뜻이다. 이렇게 지나치게 낮은 것은 항상 위험요소가 되기도 한다. 20~21년의 제로금리가 결국 위기를 만들었듯이 말이다. 다만 조달금리와 기준금리 자체가 낮아질 것이 기정사실화 된 상황속에서 시장금리가 이를 선반영 했다는 측면으로 볼 때는 그정도 위험요소가 아닐수도 있다는게 개인 생각이다.

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17. 얼마전에 동생네 부부와 원데이로 매가 6~9억, 투자금2~3억 내외의 임장을 다녀왔다. 아직 해당 주택들은 큰 반등이 없는 상황이다. 이런상황에서 지방 주택을 모두 매도하고 다음 포지션을 고민하는 동생네에게 이런 조언을 했다. "나도 더 떨어졌으면 좋겠고, 경기침체가 나오면 22년말 가격으로 한번 더 갈 수 있다고 보는데, 내가 무주택이 되는 상황이라면 거기에 베팅하지 않고, 상승에 베팅할 거야. 그리고 지금 가격이 엄청 좋은 가격은 아니지만, 그렇다고 무주택 실수요자가 접근 못할 가격은 아니라고 생각해. 단 매입가에서 -10%정도 즉 22년말 가격이 일시적으로(25년한정) 나올 수 있다는 것은 각오해야 해." 라고 했다.

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18. 난 현재가 지난장의 11년~13년과 비슷하다고 생각하는데(11년과 조금더 가깝다고 생각중) 이런건 아무도 알 수 없다. 다만 지금 가격은 너무 싸지도, 너무 비싸지도 않은 상태다. 이런 상황에서 한번만 22년말 가격으로 회기해준다면 사실 소득, 물가, 역사적 상승률 대비 확연히 싼 구간이 된다. 거기에 전세가율도더 드마라틱하게 상승할 테니, 다음 5년간은 태평성대를 누릴 가격이라고 본다. 하지만 과연 아무도 예측할 수 없는 경제위기등이 언제, 어떠한 방식으로 올지 예상할 수 있을까? 불가능하다. 난 그런상황이 아니라면 22년말 가격으로 다시한번 회기하기는 어렵다는 생각이 든다. 다만 이대로 대세 상승으로 간다면 중간중간에 꽤나 어려운 시기들이 나타날 것을 각오해야 한다. 결국 제 가격을 찾아가려는게 시장인듯 하다. (하지만 지금이 지난 장 11년과 같은 상황이라면 마지막으로 조심해야할 시기를 내년으로 본다) 난 사실 주택을 꽤나 이미 보유하고 있기 때문에 약간은 비관적으로 시장을 보면서 대비하는 경향이 있다. 특히 25년은 나같은 사람은 조심해야할 시기다.

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19. 미래에 이대로 대세 상승으로 간다면 남은 2주택을 천천히 분할 매도하면서 고덕동 아파트를 올캐쉬로 바꿀 것이다. 그러면 이게 최상급지 엔트리라인(개포신축, 잠실구축, 방배신축, 이촌 뒷라인등)의 갭이 된다. 만약 한번의 하락이나 상당한 기간조정이 나와서 내가 가지고 있는 기준으로 봤을 때 싼 가격이라 판단되면, 한채를 더 추가해둘 예정이다.

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원본글 : https://blog.naver.com/kyungjain