# 내 투자금으로 살 수 있는 최선의 투자처 찾기, 서울 vs 경기 비교평가 프로세스

비교평가의 핵심, 입지가치/접근성!

# 수익 실현을 위한 서울&경기 비교평가 케이스

1. 서울ㅅㅊ/경기ㅅㅊ에 비해 서울 ㄱㅊ이 덜 올랐다. 투자하는 개인 상황에 따라 서울 ㄱㅊ과 경기 ㅅㅊ 중 고려

   → 입지가치에 보다 집중하고 그 안에서 저평가 전제로 투자기회를 주는 곳을 찾아야 한다.

2. ㄱㅁ/ㅍㅊ/ㅅㄴ 등 경기 주요 지역에 신축 입주.

   해당 지역의 위치, 접근성, 입지개선 정도 확인하고 단지별 비교하여 선택

3. 경기 ㄱㅊ 비교는 현장 임장을 통해 분위기를 확인하고 상승장 ㅈㄱㅈ을 바탕으로 지역별/단지별 가격감을 잡아 볼 수 있음
4. 수도권 ㅅㅇㅌㅈ를 하더라도 어떤 단지를 사느냐에 따라 ㅅㅅ을 기다리는 시간이 다를 것

(사람들이 좋아하는 곳을 사기 위한 노력이 필요하다)

# B지역 생활권별 시세 분석과 투자 전략

재건축, 리모델링 등 재정비 사업 계획 중인 단지들은 하락폭이 매우 크다.

: 투자금 많이 들어서 쉽지 않으나, 실거주로 기다린다면 충분히 접근 가능하다.

매매가 호가 오르는 단지들, 특히 신축에 대해 추격매수하면 안된다. 연식 때문에 왜곡일 뿐이다.

1. ㄷㅊ생활권 : 지역만 보명 휑하고 왜 좋은 지 모르지만 인근 지역 접근성이 매우 우수한 위치.
   1. ㅂㄷ 접근성
   2. 신축아파트
   3. ㅅㅂㄷ 역세권
   4. ㄴㅅ지구 개발
2. ㅍㄷㅊ 생활권 : 가장 선호하는 인프라를 고루 갖춘 위치
   1. ㅅㅈㄱㅊ역
   2. 생활 인프라
   3. 학군, 학원가
   4. ㅅㅂㄷ선
   5. 재정비사업(1지구)
   6. ㅍㄹㅍ시티
3. ㅅㅂ 생활권
   1. 쾌적한 주거환경, 이마트
   2. 중대형 평형
   3. 교육 환경
   4. ㅇㅅ 고속도로 접근성
   5. 편의시설 접근성(ㅍㄷㅊ/ㅅㅂ)
4. ㅅㅂ 생활권
   1. 롯데몰, ㅅㅂ역
   2. 중대형 평형
   3. ㅇㅅ 고속도로  접근성
   4. ㅍㄷㅊ 접근성
   5. 롯데캐슬 3대장 → 지형적인 영향으로 동별 가격 편차 심할 수 있음
5. ㅅㅎ 생활권 : 4개의 마을로 나뉘어 성격을 이해하는 것이 좋아
   1. ㄱㄱ 생활권
   2. ㅅㅎ역, ㅅㅂ역
   3. 원희캐슬, SR프라자
   4. 언덕 → 단지 내 경사가 있어, 가격 편차가 클 수 있음을 감안할 것
   5. ㅍㄹㅍ시티 개발
6. ㅈㅈ 생활권
   1. ㅂㄷ 접근성
   2. ㅈㅈ역, 신세계
   3. 소규모 단지로 이루어진 택지
   4. ㄷㄱ대 : 대학가 근처로 광역으로 뻗어나가는 대중교통 매우 잘 형성

@ ㅅㅈ 투자 유의사항

• 재정비 사업 예정 단지 : 정비사업 단게에 따라 전세가 추이 달라져, 단계 확인 및 매수 목적, 자금계획에 맞는 선택인가?
• 상위생활권 신축 : 매수세 증가로 전세물량 증가 → 전세 세팅 기간 보수적 접근 필요
• ㅅㅎ/ㅅㅂ/ㅅㅂ : 투자 우선순위 중요. 각 지역별 선호도 면밀히 파악하고 접근 필요함(생활권별 차이 有)
• ㅈㅈ : 마을/단지별 선호도 파악 중요 → 소액투자 접근 가능하나, 최선호 생활권과 비교필수

#수도권 투자 FAQ

1. ㅅㅈ VS ㅈㅈ 투자해도 될까?
   1. 지역별 수요 특징이 다르며, 충분히 가치가 있다. 그러나 우선순위로는 ㅅㅈ>ㅈㅈ
2. 단점 있는 단지 투자해도 될까?
   1. 상승장 전에는 큰 것(입지)보다 작은것에 민감했다. 실제 상승장 겪어보니 가격 변화의 결과는 결국 입지. 넓게 보길.
3. 접근성 떨어지는 단지 투자해도 될까?
   1. 교통이 부족하더라도, 그 지역의 선호요소를 잘 파악해서 접근하는 것이 중요.
   2. but, 이왕이면 더 좋은 생활권에 비슷한 가격으로 투자할 수 있는 건 없는 지 필히 확인할 것. “우선순위”
4. 재건축/리모델링 예정 단지 투자해도 될까요?
   1. 단기 차익 실현시키지 못하고 장기로 가져가더라도 감당가능한 투자인가?
   2. 오랜 연식이어도 누적된 인프라가치로 전세가 견고한 편(상승 더뎌도 버틸수있어야함)

   3. 리모델링의 경우, 동/호수 면밀히 파악해야함. 확장 평형 편차 있을 수 있고 장기투자로 부적절할 수 있다.

       

# 사례 

1. ㅍㅊ 투자 가능했던 이유 - 입주장이 주는 기회
   1. 대규모 공급-신규입주단지
      1. 입주 전 신축도 감당 못하는 분들 던짐 : 가격 트래킹 필수
      2. 전세가 낮아서 투자금 많이 들어 : 매매, 전세 두마리 토끼 잡기 어려울 땐 하나라도 잡자. 대출규제 주시(실입주, 임대 등 시나리오 짜보자)
   2. 인근 기축(구축)
      1. 환경 개선(가치 상승) : 우선순위 파악해서 접근
      2. 전세가 안 빠지면? : 지역/시장 분위기에 따라 달라. 전세낀, 주전세 등 물건 확인(그러나, 만기/전세가 확인 필수)
   3. 2년차 단지
      1. 같은 신축인데 순차로 관심 덜 받게 됨. 비과세 또는 일반과세로 팔고자하는 물건 나올 수 있음 : 관심갖기!
2. 서울투자는 불가능했을까? - 서울과 비교 평가
   1. 한정적으로 지역에 집착하지 말고, 서울/경기를 떠나 여전히 덜 오른 것이 무엇인지 비교하고 선택할것
   2. 내 투자금에서 좋은 곳은 살 수 없다는 생각부터 버리기(절대가 허들) 선호도 정리를 바탕으로 더 가치 있고 사람들이 좋아하는 것 선택!→ 만약 1~2천만원에 훨씬 가치 좋은게 왔다갔다한다면 물건 수준 높이자(몇개월 내에 감당 가능하나는 전제)
3. 투자 결과 및 정리
   1. 공급시점 뿐만 아니라 입주 마무리시기까지 면밀히 살필것
   2. 준비되어 있어야 기회 잡을 수 있음.(앞마당 늘리고 지켜보기 매우 중요!!)
   3. 선호도 잘 파악해, 무리하지 않는 선에서 더 좋은 것 선택 → 장기 보유 유리
   4. 비교평가 과정을 통한 선택 후 올바른 결과로 만들어가는 것이 가장 중요