서울 3주택자가 알려주는 1억을 모아야 하는 이유와 팁

전문가칼럼
25.03.26

지난번에 "1)지출통제 / 2)적립식 투자" 두개의 무기를 사용하여 1억 모으는 방법에 대해 작성했습니다. 오늘은 해당 칼럼에 대한 부록편입니다. 이 두개의 칼럼을 같이 읽고 반드시 1억 모으기에 성공하시길 바랍니다.

1억을 모은다면?

아직 자산을 형성해본 경험이 부족한 사람들은 해당 자산을 모았을 때의 강력한 힘을 과소 평가하는 경우가 많습니다. 1억의 힘이 어느정도인지 자세히 설명 해보겠습니다.

1) 1억을 30살에 모으면, 그 다음부터는 다 써도 된다?

출처 : 낙원계산기

1억 모으는 것의 중요성을 강조할 때 흔히 사용하는 문장입니다. 이 말은 과연 사실일까요? 저는 어느정도 사실이라고 생각합니다. 1억을 30살에 모아서, 추가로 투자하지 않고, 해당 금액을 35년간(국민연금 수령하는 공식 은퇴나이 65세까지 운용을 가정) 연복리8% 자산배분으로 운용한다고 가정했습니다. 이 경우 일단 원금은 약15억이 됩니다. 하지만 물가 상승률을 연3%로 고려했을 때, 은퇴후 지금 구매력 기준 월 현금흐름은 219만원입니다. (낙원계산기에서는 저축 증가율이 물가상승률로 계산됩니다.) 만약 이 물가상승률을 고려하지 않은 절대 현금흐름액은 월986만원입니다. 이 정도 금액+국민연금+약간의 부업 정도면 한달 생활은 충분히 하고 남습니다. 참고로 원금은 손대지 않고, 수익금에서만 발생하는 현금흐름 기준의 계산입니다.

2) 1억을 30살에 모은후, 월30만원만 투자를 한다면?

출처 : 낙원계산기

1억을 모은 후에 평생동안 단 한푼도 추가로 투자하지 않는다는 것은 좀 극단적입니다. 정상적인 경제활동을 하는 경우라면 오히려 이런 가정이 불가능에 가깝습니다. 그래서 하루1만원, 한달에 30만원을 투자한다고 가정해보겠습니다. 역시나 65세 은퇴로 가정합니다. 23.4억이라는 상당히 만족스러운 금액으로 변했습니다.

만약 인플레이션만큼 3%를 증액했다고 가정(동시에 물가대비 통화의 가치는 3% 깍인다고 가정)했습니다. 지금 구매력 기준으로 월347만원을 사용할 수 있습니다. 참고로 월347만원은 원금은 사용하지 않고 수익금에서만 사용한다는 가정입니다. 이정도면 35년후에 부자라고 하기에는 애매하겠지만, 충분히 여유있는 생황이 가능합니다. 위 347만원 현금흐름+국민연금+약간의 부업을 고려하면 지금 구매력 기준 한달에 500만원을 사용할 수 있습니다. 거기에 원금은 살아있게 됩니다. 30살에 1억을 만들고, 하루 1만원 투자가 이정도로 파급력이 큽니다.

3) 1억은 자산배분만 해도 1년에 800만원을 준다.

현금흐름 관점에서도 1억은 상당합니다. 우리나라 근로자의 1인당 중위 급여액은 250만원 정도입니다. 만약 당신이 1억으로 자산배분을 실행한다면 1년 평균 800만원을 추가로 받게 됩니다.(물론 실제에서는 어느해에는 1500만원도, 어느해에는 -1500만원도 받습니다) 250만원 근로소득자 기준 3달치의 월급을 받는 것입니다. 1억원의 가치는 인플레이션으로 매년 깍여나갑니다. 그래서 물가 상승률인 3%,300만원을 재투자해주고, 500만 사용한다고 해도, 2달치 월급을 내가 만든 자산에서 받습니다. 그러면서 1억의 원금가치는 지켜집니다. 1억의 목돈이 이렇게나 큽니다. 이건 개인적인 추정인데 인생을 살면서 자기 힘으로 1억을 못 모으는 사람이 50%가까이 된다고 추정합니다. 그러니 자기힘으로 30전에 1억을 모으면, 수능1등급에 해당됩니다.

4) 1억이면 유의미한 투자도 가능

(1) 저는 약 2600만원으로 서초 오피스텔 분양권을 샀습니다. 이후 5,6차 중도금을 2년후에 5200만원 납부했습니다. 최초에는 2600만원이 들어갔고, 최종 7800만원이 들어갔습니다. 최초 계약으로부터 3년이 지났고, 입주시 전세가는 분양가인 2.6억보다 높아져서 3억이 되었습니다. 전세를 3억에 놓자. 전세가가 분양가 보다 더 높은 분인 4천만원과 기존에 들어간돈7800만원이 돌아옵니다. 총 1.18억입니다. 이 돈으로 사당동에 샐러드 가게를 차립니다. 현재 이 가게는 3년차인데, 들어간 돈을 모두 회수했고, 한달에 보수적으로 500만원의 이익을 줍니다. 자기자본금 0원으로 월세를 500만원 받는 꼴입니다. 출근은 전혀 안합니다.

(2) 천안 신축 아파트를 매매가2억 / 전세가1.4억 / 자기자본금 6천으로 2019년9월에 매입합니다. 2023년 가을에 고덕 아파트를 사기위해 엑싯했습니다. 매도금액은 약2.6억이었습니다. 4년동안 원금 6천만원이 1.2억으로 불어납니다.

(3) 원주 신축 아파트 분양권은 2.7천에 20년3월에 삽니다. 아파트 매매가는 2.2억이었기에 여기 계약금2.2천에 프리미엄500을 더해서 2.7천에 산 것입니다. 이 역시 23년 10월에 엑싯합니다. 엑싯금액은 3억이었습니다. 종자돈 약3천이 3.5년만에 1억으로 돌아옵니다.

(4)현재에도 이런 지방 소도시에 1억이하로 할 수 있는 좋은 투자처가 많습니다. 만약 자기자본1억에 신용대출5천~1억 정도를 더한다면 대구나 세종같은 규모가 더 큰 광역시의 중급지 신축도 살수 있습니다. 만약 1억의 자본금이 있는 상태에서 이런 알파투자(4년에 투자금 두배이상)도 할 수 있는 돈입니다. 저는 이런 투자를 유의미한 알파투자라고 합니다. 저는 이 방법으로 돈을 불려왔습니다. 하지만 이 투자는 실패확률이 더 높기도 합니다. 실제로 저와 간발의 차이로 20년겨을 이후에 지방 투자한 분들은 대부분 결과가 좋지 않았습니다. 여기서 언급하는 이유는 “이런 것이 가능 하다”를 소개하는 정도에서 받아들이시면 좋겠습니다.

1억 모으는 시나리오

1) 우리나라는 당해년도 고교 졸업생들 중 대학 진학률이 75%입니다. 재수생이 미포함 되어 있기 때문에 실제 세계에서는 85%이상 대학에 진학할 것입니다. 만19세에 대학입학을 합니다. 4년제 대학 기준 졸업하면 23세가 됩니다. 남자의 경우 군대를 1.5년 다녀와야 하고, 여자의 경우 군대를 가지 않기 때문에 1년정도 연수나 인턴쉽등을 많이 합니다. 그렇기 때문에 남자는 만25~26세 / 여자는 만24~25세 정도 사회에 진출한다고 가정합니다.

첫 일년은 1000만원을 적금으로 모았다고 가정하면, 남자는26~27세 / 여자는 25~26세 정도됩니다. 이때 임금을 월300으로 가정 해보겠습니다. 그중 절반인 150을 자산배분으로 모은다고 가정하면 4년후 1억이 생깁니다. 남자는 30즈음, 여자는 29즈음입니다.

출처 : 낙원계산기

2) 만약 한달에 100만원을 저축한다면 5.5년이 소요됩니다.

출처 : 낙원계산기

3) 대부분 저임금이 사회 진출 시기가 더 빠릅니다. 심한 경우는 대학 진학을 하지 않고 만19세에 바로 경제활동으로 뛰어드는 경우도 있습니다. 이런 경우는 고임금 전문직과 경쟁에서 승리할 수 있습니다. 바로 시간+복리의 힘을 사용하는 것입니다. 대부분의 의사를 비롯한 전문직은 30대 초반까지 저임금의 고강도 노동을 하며 인턴-레지던트-비전문의 과정을 거쳐 전문의가 됩니다. 이때 임금은 월1천~2천으로 뜁니다. 그러니 만19세에 경제활동에 참여를 시작한 월급250을 받는 경우에는 15년의 시간을 이용하여 전문직의 인적자원을 이길수 있는 정도의 자산을 구축하면 됩니다.

이러면 그들을 경제적으로 이길 수 있습니다. 아래와 같이 약 4억 정도를 월100만원 자산배분 투자로 만들수 있습니다. 4억이면 8%의 수익률이라고 가정시 매년 3200만원을 자산에서 받습니다. 이 시기에 당신 연봉이 4000만원정도라면, 도합 7200만원이 됩니다. 근로소득의 전문직이 월평균 1천만원을 받습니다. 3200만원은 비근로 소득이니 그들의 노동 강도를 고려 해보면 얼추 전문직에 준하는 수준의 소득을 갖게 됩니다. 거기에 투자 경험과 실력은 덤입니다.

출처 : 낙원계산기

효과의 힘과 올바른 시나리오

혹자는 동기부여가 별 소용이 없다고 말합니다. 저는 이 말은 어느정도 맞고, 어느정도 틀린 이야기라고 생각합니다. 왜냐하면 동기부여를 통해서 한명이라도 더 행동을 한다면 해당 동기부여는 그 사람에게는 가장 중요한 것일 수 있습니다. 동기부여에서 가장 좋은 방식은 해당 결과를 얻었을 때의 효용이 얼마나 큰지 보여줘야 하고, 해당 결과를 낼수 있는 시나리오를 보여줘야 한다고 생각합니다. 위 글에서 효과와 시나리오를 잘 보여드렸으니, 꼭 1억 모으기에 성공하기실 바랍니다.

저는 개인적으로 첫1억이 자연스럽게 이뤄졌습니다. 어떤 투자없이 그냥 무식하게 모았습니다. 하지만 당시 어려워진 집에 보태느라 모두 소진되었고, 두번째 일억은 사업체가 커지고 이사하면서 또 사업투자금으로 모두 소진되었습니다. 후에 집에 보태준 돈을 모두 돌려받게 되면서 1억이 넘는 금액으로 서울 마포구에 월세수익형 신축 오피스텔로 첫 부동사투자를 했던 기억이 생생합니다. 그로부터 8년이 지났습니다.

지금 생각해보면 그때 1억이 모두 소진되는 경험을 두번에 걸쳐 하고, 결국 부모님에게 해당 돈을 모두 돌려받으면서 첫 부동사 투자를 20대에 한 것이 제 인생에서 가장 중요한 터닝 포인트였습니다. 이후 해당 첫 사업체가 잘되면서 현재는 해당 분야에서만 3곳을 임차하여 여전히 같은 분야에서 14년째 사업을 하고 있으며, 부동산 투자는 이후 8년동안 6번을 더 하게 됩니다.

이 과정에서 직원들도 저와 같은 방식을 사용하여 부를 쌓고 있고, 제 직원중 부모세대와 다르게 서울에 자가를 보유한 30대 초반이 3명입니다. 그러니 여러분도 할 수 있습니다. 그리고 그 시작을 1억 모으기로 하세요. 굉장히 고통스러운 시간이지만, 반드시 지나가야 하는 시기이기도 합니다.

마지막으로 한가지 강조하고 싶은 것은 일억을 모으는 것보다 더 중요한 것은 자기 분야를 찾고, 해당 분야에서 상당히 오랜기간 고군분투해서 전문 분야로 만들어야 한다는 것입니다. 저도 투자를 하면서 한분야에서 14년동안 고군분투해서 상당한 고소득을 만들었습니다.

원본글 : https://blog.naver.com/kyungjain