돈 버는 투자의 모든 것 : 어떻게 돈이 되는 아파트인가

글을 잘쓰진 못하지만 첫 MVP 도전으로 후기를 작성해 보려고 합니다.

첫 1강 강의에서 너바나님께서 하신 말씀 중에 강의에 많은 투자를 하셨고 

강의를 다 적으시며 적극적으로 강의를 수강하셨다고 하셨을 때

순간, 아 나는 왜 적극적으로 강의를 들어볼 생각을 안했을까 라는 

생각이 들면서 강의를 들으며 

‘잊기전에 최대한 많은 내용을 적으며 머리에 넣어야겠다’ 라는 생각이 들더라구요!

그래서 정말 하나하나 적으면서 강의를 들어보았습니다 ㅎㅎ..

하단에 강의 노트는 강의를 들으며 정리한 내용이니 참고만 부탁드리고요!

3강 강의 후기 작성해 보겠습니다.

먼저, 주우이님께서 6개월간 한달에 25일 이상 임장을 다니셨다는 말씀을 듣고

나는 그럴준비가 되어있나? → NO 였습니다.

그 이유는 부린이인 제가 아직 뭘 해야할지 체계가 잡히지 않았기 때문인데요.

강의를 다 듣고나니 대답은 YES 바뀌었어요.

저환수 원리, 수익률 보고서 하나하나 예시를 들어가며 설명해주시니

점점 어떻게 해야하는지에 대한 감이 잡히기 시작했거든요.

그러한 예시들을 통해서 평소가지고 있었던 부동산에 대한 편견들도

많이 사라지게 된 계기가 되었습니다.

무조건 구축보다 신축이 좋다라던지..

주우이님 덕분에 부동산 투자에 가까워진 느낌이 들게되어 

감사한마음입니다!

앞으로 저도 배운 그대로 끝까지 꾸준히하자! 라는 마인드를 가고 (가족관계와 건강을 유지하며!)

10년차 이상이 되는 그날까지 화이팅!!!!!!!!

"반복되는 운은 실력이고

반복되는 실패는 습관이다"

[ 월부1 강의노트]

돈 버는 투자의 모든 것 : 어떻게 돈이 되는 아파트

주우이, 순자산 10억달성(4년 소요) → 어떻게? 한달에 25일 이상 임장 6개월간, 경험축적

1. 배운 것을 행동으로 옮기자

2. 포기하지 않고 꾸준하게 행동하기

상승 순서

미분양, 분양권, 재개발, 재건축, 신축아파트 → 기축(준신축, 구축) → 오피스텔 → 생활숙박, 도시형생활주택

분양전망지수 하락이다 → 아직 처음것도 상승X

내 기준을 가지고 있다면 → 뉴스기사에 혼돈되지 않을 것, 지금은 시장은 좋음, 조급할 필요는 없음

강의 목적

1. 고민 해결 : 투자를 잘하고 싶은데 어떻게 시작? → 1년 안에 투자 하기위해 어떤 부분에 집중해야하는지를 알아보디

2. 돈벌수있는 아파트 선택 : 어떤아파트를 사야하는가? → 어떤아파트 선택하는지에 따라 수익차이가난다 . 수익률 보고서 활용

목차

1강 : 수익률 낮은 아파트 vs  수익률 높은 아파트

아무 아파트만 사면 되는 것 아닌가?(현재 나의 생각 동일) -→ 내가 사는 곳, 익숙한 곳, 지인추천, 내취향으로 선택을 하게되는데  

1. 입지가 좋은 구축과 입지가 덜좋은 신축/준신축이 만나는 구간은 기회가 될 수 있다

투자선택기준 : 저환수원리(저평가(비교평가로)/환금성/수익률(수익금높고 투자금 적은)/원금보존/리스트)

*매매가 줄어들고 전세가 오르거나, 매매가/전세가 둘다 오르는 것 선택 

 매매가/전세가 떨어지거나 매매가보다 전세가가 더많이 오르는 경우(역전세) 주의

구축/신축보다 입지 좋은게 우선이다. 신축도 결국 시간이 지나면 구축임. “땅”의 가치 우선!

2. 어떤 아파트를 사는지에 따라서 수익이 결정되기 때문에 더 가치있는 아파트를 싼가격에 살 수 있는 실력이 중요

     가격이 비슷한 아파트끼리 비교평가 하기, 

3. 그렇다면 지금은? 관악구 봉천두산 VS 영통구 힐스테이트 영통 : 지금 비슷함, 지금은 기회를 주고있는 시장이다!

강남을 중심으로 

서초

용산→ 성동구/광진구/마포구

송파

과천 → 평촌→ 산본, 의왕

판교→ 분당 → 수지 → 영통 → 동탄

2강 : 수익률 높이는 입지분석 방법

수익률 보고서 작성법 : 

• 아파트선정

  - 랜드아파트를 조사하는 것이 좋을지 

  → 랜드마크 아파트를 조사해야함. 왜냐면 그 랜드마크의 전저/전고 확인이 가능

  → 우리 지역 사람들이 어떤 아파트를 좋아하는지 알 수 있음

  - 내 투자금으로 살 수 있는 아파틑 선정하는 것이 좋은지

  → 현재 내돈으로 살 수 있는 집의 수준(+나의 실력)을 알 수 있음

  - 현재 살고 있는 집이나 관심있는 아파트 선택해도 되나요?

  → 투자자의 관점으로 볼 수 있는 기회가 될 수 있다.

• 위치

  - 단지 위치와 주 출입구/상가/동배치/남향/동향을를 알아야함

  - 주변 학군/교통/주변 아파트, 새아파트가 점점 많이 생기면→ 상권/학군 바뀌면서 구축도 키맞추기 시 

• 입지평가

  - 직장/교통/학군/환경/공급(빈땅이 많은지)

  질문 : 빈땅이 많다는 건 어떻게 판단하는ㄱ?

  직장 : 좋은 직장이 있는곳은 사람들이 출퇴든이 편하기 때문에 거주할 이유가 생기게됨

  → 수요발생

      부동산에서 수요는 가격에 영향을 미침 

              확인 사항 : 종사자수(양적 측면), 대기업(500인 이상 사업체, 급여액,질적 측면)

              서울은 구 단위로 경기는 시단위 /  

  구분		판단기준	S	A	B	C
  직장	수요를 보것	종사자 수 생각할 것 : 일자리를 찾아 이 지역에 들어올까? / 일자리 근처로 올까 출퇴근을 할까?	30만명 이상	20만명 이상	10만명 이상	그
  교통		주요 업무지구까지 이동시간 중심업무지구까지의 시간, 지하철 접근성	강남 30분 이내	강남 1시간 또는  부도심 30분 이내	부도심** 1시간 이내	그외
  학군		중학교 학업성취도  평가 학군떄문에 이사 오는 지역, 단지일까?	95% 지역 내/외 선	90% 지역 내 선호	85% 해당 생활권에서 선호	그외
  환경		상업시설 /  (백화점, 대형마트)	백화점  2개이상	백화점 1개	대형마트  1개이상	그뢰
  공급	리스크/기회 늠***	향후 3년간 입주예정물량 (연평균 입주량) 적정수요=인구*0.5% 투자할 당시, 2년 뒤 전세만기 시 전세 셋팅 걱정 없는지?	적정수요* ½이내	적정수요1배이내	적정수요1배초과~2배 이내	적정수요2배과

  *1000만→ 500만

  교통

  **부도심 : 시청, 여의도, 가디, 구로디지털, 마곡,판교, 상암DMC

  지방의 경우(부산,대구 등 일부 광역시 제외) 지역 내 주요직장까지 자차이동시간 : 10분이내(S), 20분이내(A), 30분이내(B), 그 외(C)

  *** 기회 : 새아파트가 들어오면 기존 집을 매도해서 입주할 사람들이 많아짐 → 매매물량 증가, 매매가 하락

        리스크 : 새아파트가 들어오면 실제 입주하지 않는 물량이 전세로 쏟아짐 → 전세물량 증가, 전세가 하

  호재를 보는 것이 아니라 입지의 가치를 보자

  좋은 노선 : 업무지구로 바로간다/ 1회환승해서 업무지구로 간다 / 

  교통이 개통되었는데 시장이 반영해주지않았다면 그것은 기회다.

  학군 : 경제적여유, 교육열, 좋은 교육 환경→ 수요발생 → 집값상승

  중학교 학업성취도 평가와 좋은 학원가를 가진 곳

  공부를 잘한다 → 서울대, 의대를 보내는곳

  학업성취도 평가 높음 + 특목고 진학률 낮음 → 학생 전반적인 수준은 양호/상위권 부족

  학업성취도 평가 낮음 + 특목고 진학률 높음(3%이상) : 상위권/하위권 격큼

  아실에서 학군 선택 후 중개랑 재재 선택해지

  호갱노노에서 학원가 선택 / 아실에서재재에서 분양가만 선택해서 편하게 보기

  학원가 : 대치동, 목동, 중계동 은행사거리, 평촌, 분

  불수능인 경우 투자자 입장에서 재수를 하게되서 전세 연장 가능성 높음, 전세가 상승 가능성(학군지가 좋은곳에 올려고한 사람이 대기하고 있기때문) 높음

  물수능의 경우 눈치싸움

  환경:  사람들의 구매력(소비력)을 볼 수 있는 요소

  대기업에서 지역사람들의 구매력을 조사하고 많은 의사결정을 통해 백화점, 대형마트 오픈

  백화점(신세계, 롯데, 현대, 갤러리아)에 1층에 명품 브랜드 입점 여부 / 백화점 매출 순위/ 드코트 입점 매장 살펴보기

  카카오맵 : ㅇㅇ구 백화점, 주변→ 대형마트 (개수, 점포명 확인 가능)

  구 단위로도 보고 반경 1KM 범위 설정해서도 보기(구, 단지별로)

  선호상권 : 평남(범계 더 선호)/평북(평촌 비선호) / 임장할 때 상권 사진 찍기

  선호상권 중 “ 스타벅스 “, ” 산후조리원 ” “브랜드 학원”

  공급 : 수익흏 보고서 작성 시 단위 공급을 살펴보지만 이 후 더 넓은 범위 공급 살필 것 (시, 이동이 많은 지역) 

  호갱노노(간편) → 공급 현재부터 3년치 살펴보기

  부동산 지인(자세함) → 수요/입주→ 지역선택 , 인근지역에 공급까지 살펴봐여함

  EX) 동대문구 인구수 : 341.086명  / 적정수요(인구수*0.5%) : 341,086*0.005=1년에 1,705, 3년이면=5,115세

  질문 : 뉴타운 택지지구가 뭔가?

        EX) 대구 수성구(학군1위)/중구/달서구(학군2위) 

• 수익률 분석 : 얼마를 들여 얼마를 가져올 것인가?

  과거 투자의 수익률 계산 : 그냥 하면 됨  

  미래 투자의 수익률 계산 : 얼마까지 갈 것을 기대하고 매수하는가?

  → 어떻게 알아?? 1) 전고점(5년 이내)이 원하는 가격 이상인지 2) 비교평가 내가 원하는 가격의 아파트와 비교했을 때 비슷한 입지라면 그만큼 올라것

  떨어지는 것을 막하주는 아파트가 좋음

  수익, 수익률 높이는 법 : 가치(땅)/가격 : 좋은 것을 싸게 사야함(전고점 대비 -20~-30%), 시간 : 보유

   

• 현장 사진 : 현장사진 찍으며 내 머릿속에 지역 이미지를 저장, 이미지화 시킬 수 있는 지역 얼만큼 될 것인가?

                                     

• 투자결론(저환수원리 확인) 

3강 : 수익률 높았던 투자 사례

수익률 보고서 : 초보투자자도 잃지 않는 투자, 더 가치있는 것을 골라내 같은 돈으로 더 벌 수 있는 기회 줌,  가치를 찾아가는 시간을 확신을 가지고 기다리게 해줌 -→ 스스로 투자에 확신을 심어주는 보고서

1. 비슷한 가격대의 아파트를 ㅏㅈ는다 “힐스” =  언덕

2. 수익률 보고서로 더 좋은 아파트 찾는다

부천/평촌 줄어들고있음, 전

좋은 아파트 싼가격에 매수, 좋은 아파트 적은 투수

입지좋은 구축vs 입지나쁜 신축 중에 좋은 것은? 사람마다 다르다

종잣돈이 적고, 전세금 상승이 높으 것은 신

4강 : 첫 임장지역 선정 방법

의미 :  선입견 버리기, 임장 습관 만들기(임장가는날 정하기, 꼭가기), 시범을

1. 임장보고서 5개 이하 : 집근처 or 회사근처 / 임장체력 기르기

2. 임장보고서 6개 이상 : 1기 시녿시 + 확

   분당/수지/기흥

   평촌/의왕/산본

   부평/부천/구로

   일산서/일산동/행신화정

3. 임장보곳 11개 이상 :  수도권+지방

앞마당 = 입지(내가 10분동안 설명할 수 있을 정도) + 가격(몇 억대에 아파트 들이 있는지의 기억) 

사전임보=개괄

분임

단임

매임

투자 의사결정

투자

질문 어디까지 마침표찍고 앞마당을 추가해가야하는거?

집 또는 회사근처로 선택, 앞마당 3개 이상