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끝날 때까지 끝난 게 아니다.
→ 매매/전세 동시 계약을 진행하기로 했으나, 당일 현장에서 사장님이 세입자의 마음을 흔드는 말로 결국 전세 계약을 못하게 됨.
→ 어차피 다시 세입자를 구해야 하고, 사장님과의 관계를 나쁘게 할 필요는 없기에 이성적으로 생각하며, 대신 처음부터 광고를 몇 군데 더 올려보겠다고 얘기함.
단독 물건을 고집하는 사장님에게는 데드라인을 말씀드리자.
→ 혹시 언제까지 전세 안 나가면 그 때 조금 더 광고를 올려볼게요.
→ 가족이 불안해 한다고 사장님께 감정적으로 호소해보기.
→ 처음엔 많은 숫자보다는 적당한? 2~3군데 같이 올리기.
3. 전세 광고
→ 상위 생활권 1곳과 하위 생활권 1곳에 전세를 내놓았는데 광고는 10곳 → 물건의 상태를 알기에 전세를 빼고 싶다는 의지로 사장님들이 올리심.
→ 상위 생활권과 하위 생활권에 꼭 전세 광고 올리기 → 상위 생활권에서 전세가 상승이 부담되거나, 하위 생활권에서 이동하고 싶은 수요를 함께 잡을 수 있다는 장점이 있음.
→ 매도자와 세입자에게는 죄송한 마음을 위주로 표현하고, 매수 사장님께는 본인과 거래하고 싶다는 마음을, 광고 부동산 사장님꼐는 매수자인 저와 특약, 잔금일을 협의하도록 액션플랜을 가져가기
4. 상대방과 대화를 풀어가는 과정
→ 이해 관계자와 대화를 풀어갈 때 가장 중요한 것은 역지사지
→ 내가 원하는 것을 먼저 말하는 게 아니라, 상대방의 마음을 헤아려주고, 그들의 입장에서 대화를 하는 게 중요함.
→ 매도인과 거주 중인 사람은 집 보여주는 것이 피곤하고 귀찮기에 죄송하다는 말씀을 먼저 드리고, 매수 부동산 사장님은 다른 부동산 사장님이 물건을 채가는 것이 서운할 수 있기에 꼭 거래하고 싶다고 말씀드렸고, 광고해 주신 사장님들은 매수 이후 상황을 모르기에 정확한 브리핑을 하실 수 있도록 전화로 자세히 설명드리기.
5. 경쟁 매물/ 시장 상황을 제대로 파악하기
→ 전임을 통해 네이버 부동산에는 없는 경쟁 물건을 파악하자.
→ 경쟁이 붙어 서로 가격을 내리기 전에 빠르게 계약을 마무리 하기.
→ 투자한 지역의 전세 매물, 최근 매매 거래 등 시장 상황을 파악하기.
6. 경쟁 매물을 파악해야 하는 이유
→ 전세 세팅의 핵심은 가격! 그 다음이 물건의 상태와 입주 가능 날짜이다.
→ 이 세가지를 정확히 알고 있어야 지금 전세를 빼기 좋은 상황인지, 아니면 심각한 상황인지 알 수 있다.
→ 광고도 여러 곳에 올린 것처럼 전세 물건도 넓게 파악하는 것이 좋다. 투자한 단지보다 더 선호도 있는 단지의 전세 흐름을 보면서 분위기를 감지할 수 있다.
7. 가계약금을 받고 나서 해야 할 일
→ 전세를 승계하게 될 예정이므로 특약, 잔금일은 본인이 협상을 주도적으로 하고, 매도인은 계약만 해주는 것으로 진행함.
→ 매도인과 계약서를 작성하더라도 현장에 가서 계약 과정에서 일어나는 것을 기록하고 기억하기.
8. 전세 특약도 주도적으로 가져간 이유
→ 매도인과 전세입자가 계약서를 쓰더라도 전세계약을 승계할 예정이기에 적극적으로 특약을 협의해도 좋다.
9. 정말 중요한 투자의 본질
→ 전세를 빼면서 느낀 건 적극성의 중요성 (CEO마인드)
→ 사장님이 해주시겠지 보단 내 물건, 내 투자니까 무조건 내가 책임지겠다 라는 마음 갖기
→ 모든 것은 내가 책임 지는 거에요. 내가 모든 일정을 확인하고, 직접 책임지는 것이 투자자의 기본입니다 -한가해보이 멘토님
→ 잔금을 치고 싶지 않고, 마음 고생을 하고 싶지 않아서 전세를 빠르게 세팅하기 위해서 적극적으로 행동함 (단지내 최고가, 주변 전세가 대비 높지 않음
→ 너무 높은 전세가는 역전세의 리스크를 불어오게 됨.
→ 전세를 높게 빼는 것이 투자의 본질이 아님.
→ 배운대로 행동하고 싸게 사서 안정적으로 보유하고 가치를 찾아갈 때까지 기다리는 것.
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