주우이님의 강의를 듣고 앞으로 해야 할 부분이 좀 더 명확해 졌습니다.
먼저 감사합니다.
각 파트 별로 배우고 느낀 점을 정리해 본다면,
Part 1 : 수익률 높은 투자 vs 수익률 낮은 투자
배운고 느낀 점
: 순간의 투자 선택이 10년 뒤 매우 다른 결과로 돌아온다. (선택 사항 - 어떤 아파트에 투자할 것인가)
현재의 시장은 지역 별로 매우 다른 양상을 보이는 혼동의 시기 (상승장인지, 하락장인지 판단이 어려움)
시장의 앞을 예상하기는 어렵지만 현재에도 앞으로도 해야 할 투자자로서의 실력 상승을 위해서는
현재에 대한 시기의 진단보다는 각 투자 물건(아파트)의 가치를 상대적으로 가늠할 수 있는 ‘눈’이 있어야 함
서울은 모두 가치가 좋은 물건들이 많다. 다만 지역 별로 그 가치는 모두 다르므로
가격과 입지를 비교하여 어떤 아파트가 저평가 되어있고 수익률이 좋은지 잘 선택하여야 한다.
가치는 다른 데 가격이 비슷한 곳이 있다면,
당연히 가치가 높은 물건(아파트)를 선택해야 한다.
HOW? 투자원칙 (저-환-수-원-리)에 따라서 결정
(예시)
2015 : 신축 or 준신축 이고 입지가 나쁨
2007 : 구축(준신축) 이지만 입지가 좋음 <<< 이 아파트 선택이 현명
아파트 = 건물 + 땅
건물은 계속 감가가 되고 가치가 떨어짐 → 결국 땅의 가치 입지가 좋은 쪽이 장기 勝
구축이라도 눈을 뜨고 잘 살펴보고 진주(입지)를 잘 찾아보라!
(참고) 비교 평가 시, 애매한 경우에는 각각 가격이 비슷한 다른 물건 비교를 통해서
그 사이에 어떤 차이가 있는지 다시 비교해 보는 것이 중요하다.
Part 2 : 수익률 높이는 입지 분석 방법
배운고 느낀 점
: 두 곳의 비슷한 가격대 수익률 보고서를 작성하면 가치의 비교 우위에 대한 확신이 한 스푼 더해진다.
(그럼에도 비교 우위 평가가 어려울 땐, 비슷한 가격, 다른 입지의 물건의 수익률 보고서 한 개를 더하라.)
Step 1. 입지 선정 - 2. 위치 - 3. 입지 평가 - 4. 수익률 분석 - 5. 현장(사진) - 6. 투자 결론
1. 입지 선정은 대장 단지부터 진행하면서 눈을 키움
랜드마크 아파트는 반드시 분석해야 한다
왜? 랜드마크가 오른 폭이 그 동네에서 발생할 수 있는 총 상승 구간을 의미함
시세를 견인한다. 랜드마크의 전세가 오르면 주변에 퍼질 가능성 높다
나의 적용 * 나는 살고 있는 구역의 대장 단지 1개 + 그 다음 내가 살 수 있는 가격 수준의 단지 1개 분석,
그 이후 다른 구역의 대장 단지 + 내가 살 수 있는 가격 수준 단지로 확장하여 적용한다.
2. 위치 지도를 통해서 개략적인 분위기 파악
- 주변의 아파트나 시설이 어떻게 구성 되었는지, 역과의 거리 및 이동 시간
- 해당 아파트 단지 내 ‘주 출입구’. 상가, 동 배치, 남향/동향 등 확인
- 로얄 동이 어디고 로얄 층이 어딘지. (향은 앞을 가리지 않고 일조량 햇빛 잘드는 곳 좋음)
- 동 별 임대 아파트나, 각 동 별 평형 등을 함께 확인
3. 입지 평가는 정해진 기준을 따름
- 서울과 수도권은 직장과 교통이 우선 중요하고, 지방은 오히려 환경의 영향이 중요
- 서울/수도권 대상 기준 순서 - 직장 / 교통 / 학군 / 환경 / 공급
직장 : 서울/수도권은 ‘구’ 기준 그 외 ‘시’ 기준 직장 종사자 수로 판단 (S : 30만 이상, 10만 명씩 차등)
심화판단 필요 시, 질적으로 대기업이 얼마나, 평균 연봉 등 확인
교통 : 강남 접근성, 부도심 접근성으로 판단 (S : 강남 30분 이내, 30씩 차등, 부도심 확장)
확인 사항 : 중심업무지구까지의 시간 / 지하철로 접근성
좋은 노선은? – 1) 업무지구에 직접 도착, 2) 1회 환승을 해서 라도 업무지구 도착
Ex. 신림선 : 좋은 노선임 / 여의도까지 직접 도착, 1회 환승시 2호선 바꿔 강남 가능
학군 : 중학교 학업성취도 평가 (S : 95% 이상, 5% 씩 차등)
경제적 여유, 교육열, 좋은 교육환경 → 수요발생 → 집값 상승
학군지에 12년 (초등 ~ 고등) or 6년 (중/고등) 살 것을 염두에 두고 이동하므로
실거주 가치가 매우 높게 반영됨 : 하락장에서는 가격 방어, 상승장에서는 가격상승
[학원가]
구도심에서 신도시가 개발되어 신축 아파트가 대규모로 들어서면,
경제력이 더 좋은 사람들이 신도시에 오게 되고, 경제적 여유가 있는 사람들은
교육열이 상대적으로 더 높아서 해당 학교의 학군 수준이 높아지고 주변에
학원가가 발달하게 됨 하지만, 좋은 학원가가 먼저 생기고 그 주변 신도시가 생기게 되더라도
이 후 학원가는 새로 생겨지는 것이 어렵고, 기존 생겨진 학원가를 이용하게 됨
유명한 학원가 1. 대치동 2. 목동 3. 중계동 은행사거리
절대적인 것은 직장 – 교통이지만 학군도 그 다음으로서 정말 중요하다
학군 수요가 있는 곳은 전세 수요를 매우 잘 받쳐줌!
환경 : 백화점 및 대형마트 1Km 내 (S : 2개, 1개씩 차등, 대형마트 확장)
임장을 가게 되면, 백화점 1층에 가서 매장에 무슨 브랜드 들이 있는지 확인
그리고 다른 백화점의 1층을 보고 동네마다 브랜드의 수준이 어떤지 보고서 비교!
(백화점의 질적 수준 – 소비력에 대한 가늠이 가능)
백화점과 대형마트를 위주로 보고 나서, 선호 시설과 비선호 시설을 함께 생각
임장 갔을 때, 상권이 나오는 곳의 사진을 찍어서 그 상권과 분위기에 대한 판단을 함
- 스타벅스 / 산후조리원(젊은 세대 수요 파악) / 브랜드 학원 여부를 살펴봄
공급 : 적정수요 대비 (S : 적정수요 ½ 이하, 다음 차등범위는 1배, 2배),
※ 적정수요 = 지역 인구 x 0.005 (예, 1백 만명 기준 적정수요 = 5천명)
3년간 예정된 공급물량을 확인함
3년간의 물량을 확인해야 처음 투자 시점과 2년 후 전세만기 시 리스크를 확인 가능
2년뒤 마다 그 뒤에 공급에 따른 전세/매매 하락 Risk를 봐 면서 판단 결정
투자를 하면 역전세를 피할 수 있을까? – 없다!
* 10년동안 주우이님은 2번 맞았으나 안정적 관리 (RISK 관리 중요)
- 역전세를 덜 맞기 위해서는 전세가를 조금씩 올리면 됨
- 올려 받게 되는 것도 가능하나, 그럴 경우엔 꼭 여유 현금을 Holding 할 것
4. 수익률 분석은 미래의 가격을 가늠하여 수익률을 계산해보며 시뮬레이션 하는 것
수익률 : (현재 시세 - 매입 가격) / 투자금
기대 수익률 : (미래기대 가격 - 현재시세(매입예상가격)) / 투자금
* 갭투자 시, 투자금은 현재매매가 - 현재전세가
* 기대 수익률이 10년간 200% 이면, 역산으로 미래의 기대가격을 계산해 볼 수 있음
전고점과 전저점이란?
전고점 : (5년이내의 시기 중) 직전에 찍은 가장 높은 실거래 가격
전저점 : (5년이내의 시기 중) 직전에 찍은 가장 낮은 가격
미래의 기대가격에 맞추어 상승할 수 있는 여력이 있는 아파트인지 주변 지역 비교평가를 통해 확인해 봄
개별 단지 단위로 가치와 가격의 판단이 필요함!
수익, 수익률을 높이는 방법
가치는 좋고, 가격은 싼 것을 사야 함
가치는 계속 오른다. 왜? 가치 = 땅 + 건물 (땅의 가치가 건물보다 크게 되므로)
(단지 쌀 때 사면 마음의 여유를 갖고 기다리기 쉽고, 비쌀 때 사면 조급해지는 것)
1) 가치가 좋은 아파트 + 가치가 좋아질 아파트
2) 가격 : 전고점 대비 20% 떨어지면 좋은 가격 (지방은 30%)
3) 보유 : 기다리는 시간은 보유! (매수 – 보유 – 매도) * 좋은 가치를 지닌 아파트는 “보유”가 승패를 결정 함
5. 현장(사진)을 찍고 자주 보며 머리 속에 복기하여 넣는다.
현장을 다녀와서 사진만 찍어 두지 말고 다시 보면서 복기 해보기
그래야 내 것이 된다! – 내 머리속에 지역 이미지를 저장
이미지화 시킬 수 있는 지역이 얼만큼 될 것인가?
투자자로서 자신감과 경쟁력 (인근의 단지까지 꼭 함께 임장 다녀와서 분위기를 확인하도록 찍음)
6. 투자 결론은 입지 평가 및 수익률 분석으로 저/환/수/원/리 의 결론을 내어봄
- 이로써 비교 평가를 자세히 봐야 할 부분을 찾게 됨
저평가 판단을 위해서 인근의 동일 가격대의 아파트를 비교하여 측정해 봄
비교 아파트가 전고점 대비 수익성을 위해 상승해야 하는 폭이 더 작으므로
전세가율도 장안현대 홈타운이 더 좋으므로, 더 나은 선택지가 될 수 있음.
Part 3 : 수익률 높았던 투자 사례
아파트 비교는 많아질수록 어려우므로 2개씩 비교해 나가기 시작함
너무 세세하게 둘 중의 우열을 가리는 노력은 자제한다. (둘 다 좋은 단지!)
하지만 좀 다른 장소의 다른 단지 조건으로 우열이 갈리는 것으로 비교 평가
오를 것을 사는게 아니라 저평가 된 것을 사는 것입니다.
월부의 투자방식은 가치투자
: 수익이 큰 투자 보다는 손실이 없는, 잃지 않는 투자
<현 시점에서의 수익률 보고서를 이용한 투자 아파트 선택 방법>
비교평가의 핵심:
비슷한 가격으로 매수할 수 있는 다른 단지가 있는지 끊임없이 비교하여
입지가 더 좋은 곳 선택합니다. 그 곳이 상대적으로 저 평가되었을 가능성이 높습니다.
해야 할 행동
최소한 앞마당 3개가 있어야 비교평가 가능합니다.
집 OR 회사 근처부터 앞마당을 늘려 3곳 이상을 만들어야 한다
Part 4 : 첫 임장 지역을 선정하는 방법
시장이 좋지 않을 때에는 가격의 왜곡이 있기 쉽다!
지역에 대한 선입견을 갖지 않는다.
보물찾기하는 것이 아니다 : 투자물건을 선택할 때는 주변 지역의 여건은 물론, 비슷한 환경을 가진 지역의 상황을 같이 보는 것이 중요. 예를 들어 분당에 투자를 하려하면, 용인/영통/오산/평촌 등을 돌아보며 각 지역 장, 단점을 파악한 뒤 그에 비해 분당 해당 물건이 싸다는 확신이 들 때 매입
내가 정해 둔 캘린더의 임장일정은 반드시 지키도록 하라 – 나의 투자목표 달성을 위해!
임장만큼 빠른 내 실력 상승이 없다! – 시간이 있을 때 실력이 늘어나야 한다!
구단위로 10분동안 해당 지역의 입지와 가격대에 대하여 설명할 수 있는 수준 “앞마당”
사전 임장보고서 – 분위기 임장 – 단지 임장 – 매물 임장 – 투자 의사결정 – 추진
임장을 하고 나면, 분명히 마침표를 찍으면서 기록으로 남김!(임장보고서 化)
목표 설정 : 한 달에 1개 구를 앞마당으로 만들기
설령 한 달에 1개 구를 모두 돌면서 앞마당을 만들지 못하더라도
다음 달에는 다른 구로 넘어가서 알고 있는 지역을 넓힌다. (비교평가 측면에서 유리)
다른 구에 대한 앞마당을 넓히도록 한다. 3개월 동안 3개의 앞마당 도전!
- 앞마당을 모두 보지 못한 지역에 대해서 추가하며 충원함!!
내가 적용하려는 점
1. 대장 단지와 내가 살 수 있는 곳의 수익률 보고서를 각각 만든다.
2. 수익률 보고서를 만든 단지의 구 단위 임장을 통해서 보고서를 보충하고,
다른 단지의 수익률 보고서를 추가함으로서 임장 보고서로 확장시킨다.
3. 1주 1회 임장을 실시한고 임장 후에 사진을 보면서 메모하며 복기 한다.
4. 1, 2의 수익률 보고서에 임장 실시한 내용을 덧 붙여 임장 보고서를 보충한다.
5. 1개월 간 1~4를 반복하여 앞마당을 만들어 나의 투자 관점을 설명한다.
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