[열기 85조 1 더하기 1은 귀요미조 방원] 재수강이었기에 배울 수 있었던 것들

강의를 잘하시는 주우이님 덕분에 놓쳤던 부분들, 간과했던 부분들을 명쾌하게 설명해주셔서 이해가 잘 될 수 있었다. 그 중, 내게 적용할 점들을 간단하게 남기곤 앞으로 하나하나 실제로 적용해보고자 한다.

#1. 수익률 계산

재수강을 들어야하는 이유 중 하나를 경험한 듯 하다. 내가 모호하게 이해하고 있던 부분에 대해서 명확하게 개념화할 수 있는 시간들이었어서 이번 재수강도 너무 좋았다. 매번 임보 작성하면서 ‘수익률’ 계산하는 법에 대해서 너무 모호하다는 생각으로 아무렇게나 작성했었다. 이번 계기로 좀 더 명확하게 ‘수익률’ 부분 작성을 할 수 있게 되었다.

수익률은 ‘과거 수익률’과 ‘미래 수익률’로 나눠 계산을 할 수 있다.

과거 수익률은 ‘저점 대비 수익률’ & ‘지난 5년 또는 지난 10년 동안의 수익률’로 나타낼 수 있다.

미래 수익률은 곧 미래 매매가를 의미하고 ‘나의 투자금을 기준으로 100% 수익이 났을 때의 매매가'를 의미한다. 미래 수익률은 도달해야하는 그 매매가가 ‘과연 현실적인 가격일지, 언제쯤 그 가격에 도달할 수 있을지’를 예상해볼 때 가능성을 추측하는 정도로 도움이 된다. 전고점 대비해서 많이 저렴한 단지일수록 투자금 기준으로 100% 수익이 났을 때의 매매가가 전고점과 비슷하거나, 조금만 더 오르면 되는 경우일 경우 현실적으로 도달이 가능할 것으로 예상된다. 그에 비해 전고점과 비슷한 가격에 매수할 경우 투자금 기준으로 100% 수익이 날 경우를 예상한 매매가는 10년 뒤에야 목표 매매가에 도달할 것 같은 느낌이 든다. 단지 상세 분석할 때 ’저환수원리'를 작성할텐데 그 때 바로 적용해봐야겠다.

#2. 단지 비교는 필히 2개씩 하기

1호기 준비하면서, 앞마당에서 단지를 2~3개씩 골라 한 장표에 펼쳐놓으니 여기서 더 어떻게 비교하지…?라는 물음에 막히곤 했다. 그런 상황이었는데, 주우이님께서 딱 내 상황을 아셨는지.. 아님 다들 그런 난관을 경험하시는지.. 단지를 10개 펼쳐놓고는 절대 비교가 안 된다고 하셨다. 꼭 단지는 2개씩 붙여서 비교해봐야한다고 하셨다. 초수강 때는 그냥 지나갔을 법한 이야기를, 1호기를 찾고 있는 상황에서 재수강으로 듣다보니 이런 꿀팁같은 조언들이 들리는 것이 신기했다. 당장 내일 1호기 순위 메길 때 2개씩 비교해서 1~3순위까지 단지를 추려봐야겠다.

#3. 앞마당 = 입지에 대한 이해 + 가격에 대한 이해

앞마당은 꼭 임보를 최종 결론으로 1등까지 뽑아야 ‘앞마당을 만들었다’라고 생각했다. 그런 선입견이 박살이 났다. 주우이님께서 명쾌하게 앞마당이라는 것에 대해 정의를 내려주셨다. ‘임보를 작성한 지역을 입지와 가격에 대해 10분 정도 설명할 수 있는 수준’이 앞마당이라고 하셨다. 그러니 앞마당에 대한 부담이 제법 내려감을 느꼈다. 더 앞마당을 많이 만들 수 잇겠다는 자신감도 생겼다. 중대사를 앞두고 있는 시점에서 앞마당 늘리는 것에 한계가 있지만, 중대사가 끝나면 바로 앞마당 늘리기에 집중하고자 한다. 더 많이 다니고, 더 많이 비교해서, 더 좋은 단지들을 찾아봐야겠다.