[열반기초반 85기 164조 우편배달부] 함께 산을 올라가는 사람들

임장 지역 결정할 때 부산(해운대구)과 울산(남구)이 5:5로 갈렸던 우리 조. 

결국은 울산 남구로 결정하게 되었지만 두 지역 모두 지금 관심이 많이 갈 수밖에 곳이구나 하는 생각이 들었던 투표 결과이지 않을지.

모두 지난 상승장 이후 하락폭이 컸고 전세가부터 조금씩 변화를 보이고 있는 지역이기 때문일 것입니다.

개인적으로 울산은 이전에 한 번 다녀온 적이 있습니다. 당시 남구 옥동, 신정동 주위를 걸었던 것 같은데 ‘아~ 여기가 울산 사람들이 선호하는 지역이구나’하는 일종의 인증샷을 찍는 느낌이었지 싶습니다.

하지만 부동산공부하는경위 조장님께서 그렇게 가볍게 분위기를 익히면서 그 지역이 익숙해지는 게 임장의 시작이라는 말씀에 조금 위안(?)이 되기도 했습니다.

사람들이 좋아하는 이유가 명확하다

옥동에서 신정동, 다시 신정동을 출발하여 야음동, 수암동으로 돌아오는 임장 코스.

미리 실거래가 기준으로 31~35평 기준 최고가 순위를 확인해 봤습니다. 울산 1위부터 10위까지의 단지 9개가 모두 남구 신정동에 위치. (2024년 1월~ 현재 기준)

지적편집도를 봤습니다. 

공업탑 우측의 상업지역을 뺀다면 옥동과 신정동은 대부분 2종, 3종 주거지역.

특히 옥동은 대부분 3종일반주거지역, 유해시설이 거의 없이 대부분 균질한 주거 지역임을 짐작할 수 있습니다.

오전 옥동과 신정동을 한 바퀴 걸으면서 제일 먼저 든 생각.

상업시설(편의시설)에 손쉽게 접근 가능하면서도 교육여건(학교, 학원)이 우수하고 게다가 울산대공원과 같은 녹지에 둘러쌓여 있는 곳이 또 있을까?

근래에는 순위가 좀 바뀌었지만 이전 2022년 1월~2024년 12월까지 31~35평 기준 최고가 아파트가 왜 대공원한신휴플러스(10.75억, 22년 3월)인지도 임장을 하면서 수긍이 갔습니다.

조장님께서 지나가듯 “대공원한신휴플러스에 사시는 분이신 것 같은데, 산책하시는 나이지긋하신 어머님 모습이 어딘지 품위와 여유가 느껴졌어요.”라고 말씀하셨는데요. 실제 소득수준이 있고, 은퇴 연령 분들이 참 좋아하실만한 곳이겠구나 하는 걸 새삼 느낄 수 있었습니다. 

같은 입지, 다른 가격

이전까지 이런 궁금증이 있었습니다.

옥동롯데인벤스로얄(2006년식, 33평기준, 33평, 7.74억)과 문수로2차아이파크(2013년식, 9.1억)가 년식에서 꽤나 차이가 있음에도 가격 차이가 크지 않은 이유가 뭘까? (*대략 1.4억)

옥동롯데의 경우 전고점(8.99억, 2020년 11월) 대비 90% 수준인 반면, 문수로2차아이파크의 경우 전고점(12억, 2020년 10월) 대비 80% 수준에 머물러 있는 이유는 뭘까?

임장을 함께 한 울산에 사시는 조원분들의 설명을 통해 옥동이 신정동보다 주거 선호도가 더 높다는 사실을 통해 이러한 의문이 상당부분 해소가 되었습니다.

그리고, 스스로 신축과 구축에 대한 선입견이 많았다는 사실도 알게 되었는데요. 얼죽신이 대세가 되긴 했지만 하락장에 들어선 건물 가치보다 입지 우수성이 결국 실제 가격과 가치로 증명된다는 걸 느낄 수 있었습니다.

지방 광역시는 학군(학원가)부터

처음 임장코스를 받아 들었을 때는 그냥 남구의 핵심 입지 동들을 돌아본다고만 생각했는데요.

임장을 마치고 학원 밀집지를 보니, 우리의 임장코스가 그대로 학원밀집지를 그대로 돌아보는 코스와 정확히 동일한 것을 보고 조금 놀랬습니다.

예전에 혼자 부동산 공부하면서 대구, 광주 핵심 입지를 돌아볼 때 어떻게 임장해야 하는지 몰라 위와 같이 학원 밀집지를 펼쳐놓고 돌아본 적이 있는데요.

지방에서는 확실히 학군(학원)이 해당 지역 입지를 결정하고 또 가격을 움직이는 제1 요소구나 하는 걸 다시 한 번 깨닫게 됩니다.

앞으로 지방 투자에서는 이런 부분을 정확히 인지하고 저평가 단지를 선정해야 겠다는 하나의 기준까지 만들 수 있었던 경험이 되었습니다.

함께 산을 올라가는 사람들

오후 임장을 하면서 약간의 언덕을 넘어가야 하는 순간, 조장님께서 여기를 지나가고 나면 항상 몇 분이 사라진다는 얘기를 하시더군요. 부산에 사는 저로서는 울산은 거의 평지와 다름 없는 수준이라 별 힘든 건 없었습니다.

그런데 앞으로 임장에 임장을 더하다 보면 이런 언덕 또는, 비탈길을 수없이 걷고 올라야겠지요.

실제 길이 힘들어서도 있겠지만 우리가 만날 어려움들이 우리 앞에 큰 허들로 위기로 다가오는 순간들이 많을 것입니다.

전 개인적으로 투자라는 단어를 떠올릴 때마다 생각나는 단어가 있습니다. 

바로 ‘그럼에도 불구하고’라는 단어인데요. 

투자자로서 성장하고 목표한 길에 다다르기 위해 그 과정은 외로울 수밖에 없다고 생각합니다. ‘오르막길’이란 노래의 가사처럼 이제부터 웃음기가 사라지게 되겠죠.

힘들어서 포기하고 싶은 순간, 가장 마지막 순간에 우리를 일으키는 건 목표에 대한 절실함이 될 것입니다. 하지만 한 가지 더 가지고 싶은 건, 내 손을 잡아줄 내 옆의 동료가 한 명 쯤 있어줬으면 하는 바람.

그리고, 마지막 목표한 정상에서 서로에게 잘했어, 수고했다고 위로하고 인정해 줄 수 있으면 하는 바람입니다.