[서기21기 5마이갓 4억 오를 집 찾았조 월급전쟁] 3주차 강의 후기: 서울 & 경기 비교 평가

[서울 & 경기 비교 평가 하기]

1. 가치
   • 입지 가치
     • 같은 투자금이면 땅의 가치가 좋은 곳을 우선 고려한다.
     • 입지가 좋으면 구축 투자도 가능하다.
     • 위치와 땅의 가치로 만들어진 입지는 시간이 지나도 변하지 않는다.
     • 땅의 가치가 비슷하다면 단지별로 비교한다.
   • 상품 가치
     • 입지 가치를 넘어서려면 상품 가치가 좋아야 한다.
     • 연식, 단지 규모, 구조, 브랜드 등
     • 하지만 상품 가치는 시간이 지나면 빠지게 되고 결국 땅의 가치만 남게 된다.
     • 입지가 떨어질수록 상품성을 우선 고려해야 한다.
     • 상대적으로 입지가 떨어지더라도 신축이면 고려해본다.
   • 선호도
     • 해당 지역 사람들이 선호하는지 확인한다.
     • 선호도를 볼 때는 크게 지역을 본다.
     • 어디를 제일 좋아하지? (역세권, 학원가, 상권 등 사람들이 좋아하는 요소) 거기서 부터 단계적으로 가격을 본다.
     • 덜 좋아하는 건 여전히 저렴할 수 있다.
     • 지역 전체가 한번에 날아가는게 아니다.

     • 따라서 덜 오른걸 찾아야 한다. 그런 단지가 기회를 준다.

        

2. 가격
   • 저평가 여부를 판단하려면?
     • 가치와 가격이 정리되어 있어야 한다.
     • 가치를 정리하려면 임장, 임보를 통해서!
     • 가격을 정리하려면 현장에서 실제 물건을 보고 확인!
     • 투자를 한다면 1주일 단위로 수시로 시세를 봐야 한다. 투자에 임박했다면 꼭 하자!
   • 투자금이 적당한가?
     • 그 투자금으로 살 수 있는 최선의 물건인지 생각해보자.
     • 아실에서 필터 걸어서 확인해보면 된다.
     • 취득세, 복비, 법무사비, 채권료도 고려해야 한다.
   • 갈아타기
     • 충분히 수익을 냈고, 갈아탈 물건이 저평가라면 고려하자!

     • 단, 무조건 선호도를 고려하는게 아니라 비교 평가를 해야 한다.

        

3. 리스크
   • 가격과 리스크까지 봐야 비교 평가를 할 수 있다.
   • 인접 지역 공급 리스크를 같이 봐야 한다.
     • 인구를 주고 받는 지역의 공급을 봐야한다.
     • 부동산 지인에서 확인해보자.
   • 전세 세팅
     • 세대 수 대비 전세 물량이 있는지 본다.
     • 전세가가 올라와서 투자금이 줄어드는지 본다.

서울 투자라고 무조건 다 버는게 아니다. 서울, 경기를 비교 평가해야 한다.

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