[서기21기 5마이갓 4억 오를 집 찾았조 월급전쟁] 4주차 강의 후기: 에고를 바꾸자

처음 월부에 들어와서 투자 공부를 하면 여러가지 고민이 생긴다. 그 중에 하나가 내가 살 곳과 투자할 곳을 분리하지 못하는 것이다. 투자할 곳에 내가 살 곳이라는 감정을 넣게 되면 투자의 본질을 놓치게 된다. 아파트 전세 레버리지 투자의 본질은 임장을 통해서 사람들의 수요가 모이는 단지를 파악하고 투자를 하는 것이다.

따라서 특정 단지가 이전보다 가격이 올라서 투자를 못하는 것도 아니고,구축이라서 투자를 못하는 것도 아니다. 중요한 것은 그 단지의 가치를 파악하고 가치 대비 저렴한 지를 판단할 수 있어야 한다. 

지역마다 사람들이 선호하는 가치가 다르다. 어떤 지역은 학군이 중요하고, 어떤 지역은 교통이 중요하다. 물론 이러한 선호 요소는 컴퓨터 앞에서 검색으로 파악할 수도 있지만, 제일 확실한 것은 그 지역에 가봐야 한다. 특정 단지에는 어떤 사람들이 사는지, 그 사람들의 생활권(도보, 교통, 상권 등)은 어떻게 되는지, 그래서 사람들이 왜 그 단지를 선택했는지 등을 피부로 확인하기 위해서는 현장에 가봐야 한다.

여기에 더해서 가치 대비 저렴한지, 즉 저평가 여부를 확인하기 위해서는 아는 지역을 늘려서 비교를 해야 한다. 그래서 강의에서는 서로 생활권이 인접한 2개 지역을 한번에 파악을 했다. 나는 한 개 지역의 임장을 마치고 비교 임장을 위해서 비슷한 급지의 다른 지역을 임장했다. 이를 통해 각 지역의 대표 생활권을 비교하고, 대표 단지를 비교했다. 거기 보다는 여기가 교통이 좋아서 더 좋지. 똑같이 비균질이지만 퀄리티는 여기가 조금 더 좋네. 비슷한 가격인데 중심 업무 지구 접근성은 저기가 더 좋네 등 자연스럽게 비교를 하게 된다. 이런 과정이 저평가 단지를 찾아가는 과정이다.

결론은 월부에 오기 전 내 머리 속에 있던 에고를 바꿔야 한다. 복도식 24평에 집중하는 것이 아니다. 그 복도식 24평이 가진 땅의 가치에 집중해야 한다. 신축에 집중하는 것이 아니다. 그 신축이 가진 선호도에 집중해야 한다. 가격이 많이 오른 것에 집중하는 것이 아니다. 그 가격이 가치 대비 저렴한 지에 집중해야 한다. 단지 내부의 조경에 집중하는 것이 아니다. 단지 외부의 환경에 집중해야 한다. 

투자로 연결하기 위해서 해야 할 일.

• 임장한 2개 지역에서 대표 생활권 내 대표 단지를 선정해서 비교 평가하기.
• 입주와 완료된 후 어떻게 변화할 지를 고려하기.
• 내가 임장한 지역의 시세 트레킹하면서 전세가가 올라오는지 확인하기.
• 투자 가능한 물건을 찾으면 다른 곳과 비교해서 더 좋은 단지가 있는지 확인하기.