[이파리 필사] #62 전세가 안나가는 지역도 있습니다. [너바나님 칼럼]

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지난 달에 지인분께서 투자하고 싶다고 제게 조언을 구하기 위해 임장보고서를 보내주셨습니다.

임장보고서를 확인해보니 투자하기 괜찮아 보였습니다.

제가 아끼는(?) 지인이었기에 그날 바로 현장에서 그분을 만나기로 했습니다.

부동산 중개소에서 약 5개의 물량을 브리핑 받았습니다.

저는 늘 부동산에 가면 초보자라고 얘기를 하며 지역의 브리핑을 해달라고 합니다.

브리핑을 들으며 부동산 사장님의 수준을 파악해보고

제가 아는 지식을 활용해 그분이 오로지 거래를 성사시키기 위해 거짓을 말하는 사람은 아닌지 살펴봅니다.

브리핑 물건

29평 매매 29,000만원 / 전세 27,000만원

24평 매매 25,000만원 / 전세 24,000만원

등등

실거주지로는 꽤 매력적인 곳이었기에 투자처로도 나쁘지 않아보였습니다.

하지만 결과적으로 투자하지 말라고 했습니다.

매물을 모두 본 후 부동산중개소끼리 보는 내부망을 보자고 얘기하고, 실제 매물을 확인해본 결과

29평 27,000만원이라고 브리핑 받은 전세는 23,000만원에도 있었고 전세 매물도 여러건이 보였습니다.

24평의 경우는 1층이었기에 나중에 매도를 할 때를 생각해보면 매력적이지 않아 보였습니다.

전세가도 평층의 전세가격이었습니다.

1층은 상승장에서는 일반층보다 2천정도 낮은 가격에 매도가 되지만 하락장에서는 4~5천을 낮춰도 매도가 되지 않는다는 것을 경험적으로 알기 때문입니다.

부동산에서는 당연하다는듯 올수리를 해야만 임대가 나갈 것이라고 얘기를 합니다.

이런 지역은 투자자가 몰린 지역이기 때문에 전세 물건이 많습니다.

요즘 극히 일부지만 부동산중개소에서 악의적으로 시세보다 전세가를 높게 브리핑 하고

공실로 유도하면서 비싼 법무디로 대출을 해주면서 잔금을 납부하게 하는 곳도 있습니다.

꼭 전세시세를 그대로 믿지 말고 다른 부동산에서 5개 정도 브리핑 받으시고 정확한 전세시세와 전세물량을 파악하셔야 합니다.

일부지역은 투자자가 몰려서 전세물량이 늘어서 공급이 늘어나고 있습니다.

안타깝게도 제가 투자를 보류한 지역에 월부 멤버중에서도 투자한 분이 계셨습니다.

그리고 전세가 빠지지 않아서 어려움을 겪었다는 얘기를 들었습니다.

제가 몇가지 팁을 드렸고 그 분은 다행이 제가 드린 팁을 잘 활용하셔서 세를 맞췄다고 감사하다고 연락이 왔습니다.

세가 나갔다고 했을 때 저 또한 기분이 너무 좋았습니다.

언제나 투자에서 매수는 쉽습니다.

매수할 때는 남들에게 내가 산 가격에 매도할 수 있는지

이 투자에 리스크는 무엇이고 이를 감당할 능력이 있는지

잘 고민해보시길 바랍니다.

다시 말씀드리지만 시간이 지날 수록 준비된 사람에게는 더 좋은 기회가 다가 옵니다.

저는 다른 지역에 투자를 했습니다.

이미 제가 여러개 가지고 있는 지역이고, 매매가는 조금 나갔지만 6천세대에서 전세물건이 한개도 없습니다.

제가 산 가격에 전세를 놓을 수 있느냐고 물어보니 사장님이 펄쩍 뛰십니다.

그 반응을 보고 여기는 아직 투자자가 몰리지는 않았구나 생각하고 쾌재를 불렀습니다.

제가 산 가격 그대로 전세를 놓을 수 있지만 부동산 중개인분에게 부담을 덜어주기 위해

시세보다 약 3천만원정도 싸게 전세를 줄 것 같습니다.

2년 뒤에 어차피 시세에 맞게 받을 수 있기에 제겐 큰 문제는 아닙니다.

부동산에 전세를 놓을 것이라고 몇군데 전화를 줬는데

부동산 사장님께서 제게 전세물건 주셔서 감사하다고 하시네요 ㅎㅎㅎ

투자하실 때 주변의 분양물량 뿐만아니라

투자자가 몰려서 생긴 공급(?)이 많은건 아닌지

한번 더 체크하시고

만약 전세가 나가지 않을 경우 어떻게 그 리스크를 벗어날지

한번 더 점검해보시길 권해드립니다.